挑战严峻.商场转型求变

2016-08-14 13:02

挑战严峻.商场转型求变

在过去一年,国内购物商场业务景气欠佳,受多项因素影响,例如消费税的实施、经济前景看淡、石油价格下跌、马币汇率一再败退,削弱了人们的消费能力。
(图:法新社)

购物商场业务兴旺与否,反映消费者的购买力是否持稳、国内旅游业是否发达,这两大因素突出经济与政治是否繁荣与稳定。

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在过去一年,国内购物商场业务景气欠佳,受多项因素影响,例如消费税的实施、经济前景看淡、石油价格下跌、马币汇率一再败退,削弱了人们的消费能力。

一般市民选择谨慎消费,百货商场业务明显萧条,不少零售商店在租约期满时,被迫结束租约,商场因此出现租户流动率偏高的情景。我们可以从零售产业空间的供应、出租率、租金等,窥探这个领域的市场走势。

雪隆
供应增
出租率跌

首都吉隆坡在2015年,零售产业空间供应增加,可是,出租率按年比下跌0.4%至平均86.5%。在104家零售产业大厦中,零售产业的空间供应介于2802万平方尺,比2014年的102家零售产业大厦、空间供应2640万平方尺多。

在2015年翻新的零售产业大厦分别有:双威布特拉广场、Maju Junction,以及KL Festival Mall,新完工的零售产业商场则有:蕉赖宜家广场,以及位于白沙罗的Ben's Independent Grocer。

以零售产业交易来说,The Intermark Mall是一家6层楼的零售产业大厦,拥有22万5014平方尺的零售产业空间,以及367个泊车位,The Intermark私人有限公司与柏威年产托签署买卖协议,总值1亿6000万令吉。

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雪零售产业大厦供应续增

不过,在雪兰莪州,零售产业大厦的供应继续增长,不少新增的零售产业计划先后建成,而且拥有现成设备,坐落在人口比较密集的地区,例如八打灵再也、双威城、白沙罗地区、首邦市、哥打白沙罗、雪邦及赛城。

在2015年开张启用的零售产业广场分别有:位于八打灵再也的Atria购物商场(这是一项重新发展计划)、在哥打白沙罗的双威Nexus、阿拉白沙罗的Evolve Concept Mall,还有位于雪邦的Mitsui Outlet Park,以应付新城镇人口对购物商场的需求。

其他的购物商场分别有:位于白沙罗地区的Empire City Damansara Mall、在沙亚南的Central Plaza @ IPlaza-City,以及在八打灵再也Tropicana Gardens综合发展计划的购物商场。

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首要购物商场例如双威金字塔零售单位的租金,每平方尺介于13至30令吉,其他位于首要地区的购物商场分别有:珍珠白沙罗的特易购,首要单位租金每平方尺介于9至30令吉,在市郊地区购物商场的首要单位,每平方尺租金介于10至25令吉。

预计在2018年之前,新的零售产业空间估计超过700万平方尺,租户将拥有较多选择,可以在理想地点租到新的零售产业空间,新的购物商场完工后,现有的购物商场将面对维持租金压力,新增购物商场包括:Roponggi @ Cyberjaya,八打灵再也的Tropicana Garden,以及在赛城的SkyPark @ Cyberjaya。

花城
出租率跌至77%

森美兰首府芙蓉花城,同样面对购物商场供应增加,出租率下跌的问题,平均出租率从2014年的83.2%下跌至2015年的77%。

在粉饰后重新营运的Palm Mall,尝试取得90%的平均出租率,每平方尺租金介于3至25令吉,永旺芙蓉2,以及特易购Extra芙蓉2是另外两家表现超出州平均水平的购物商场,皆取得95%的出租率;永旺芙蓉2的租金保持在每平方尺3至34令吉之间,可以说是森美兰州租金最高的零售产业。

芙蓉百利商场在2014年进行翻新,如今易名为芙蓉Prima,芙蓉Prima拥有可出租面积32万1千800平方尺,空间出租大约占74%。

5商场3年内完工

至于新增购物商场,在2016至2018年之间,将有另外5家商场完工,总共有292万平方尺的空间,麦汀霸级市场将在新那旺Prima城开张,该霸级市场预期在2016年内建成。


表现平稳

马六甲古城是旅游州,百货商场表现平稳,2015年商场平均出租率83.3%,比2014的83.1%微增0.2%,平均租金保持在每平方尺10令吉的水平。

去年,皇冠百利进行装修与扩充计划,增加戏院的间数,此举改善该广场在2015的出租率至95.8%,其出租率从2013年的97%下跌至2014年的94.5%。

The Store购物商场及Freeport A'Formosa Outlet是马六甲最新的购物商场,该两家商场分别于2015年3月和12月开张,PHB以2亿1200万令吉收购The Shore购物商场,是该集团第二项资产,第一项为吉隆坡的Nu Sentral广场。

该广场拥有3大主导租户,分别是TANGS Lifestyle Store、The Shore Oceanarium,以及Lot 10 Hutong Food Gallery,如今已100%租出,Freeport A'Formosa Outlet是大马第三家,另外两家分别是:柔佛的Johor Premium Outlet,以及吉隆坡国际机场的Mitsui Outlet Park,此外,已完工的有Element Mall,预期在2016年第三季举行开张启用仪式。


出租率改善

柔佛的零售产业空间介于1788万平方尺,比前期增加43万7千618平方尺,新山占最多供应量,大约有1千174万平方尺(65.7%)。州内的零售产业平均出租率有所改善,从前期的74%上升至2015年的76.7%,新山的出租率稍高,大约是75.9%,前期为76.3%。

著名商场租金持稳

州内一些著名的购物商场租金保持稳定,这些商场包括:Sutera Mall、KSL City、新山城市广场,以及永旺地不佬城市商场。

WCT在搁置的金马扬城市商场前址兴建Paradigm商场,可出租面积130万平方尺,预期在2016年9月完工,这是一座6层楼的商场,大约600间店供出租,租户包括:十合、黄金电影院、Village Grocer,还有4星级酒店,以及服务公寓。

柔佛州内其他新商场分别有:Capital21 @ CapitalCity,预期在2018年完工,其他的零售商场包括Meridin Walk,就在The Meridin @ Meridin综合产业计划内。

怡保花园(IGB,1597,主板产业组)兴建Southkey Megamall购物商场,可出租面积估计150万平方尺,该商场预计在2018年完工。

目前,柔佛新山的Sutera Mall购物商场,每平方尺平均月租15令吉至25令吉,新山另一个首要零售商场KSL城市商场,每平方尺平均月租10至25令吉。

霹雳
规模较小

霹雳的零售产业市场,相对来说规模比较小,州内零售产业空间供应总量895万平方尺,按年比增加9%,不过,出租率则下跌2.6%至平均88.7%。

2015年,永旺购物商场在格里邦正式启用,另一家新的商场永旺Big Farm已经完工,准备应付发林地区市民对购物商场的需求,之前完工的购物商场尚有太平广场和太平永旺商场。

怡保另一家新增商场是:Lost World Outlet Mall,位于怡保双威城,目前,首要零售商场如近打城购物商场的零售空间,每平方尺以13至33令吉出租,至于永旺Station18,每平方尺租金大约20令吉。

槟城
新商场添租金压力

槟城零售产业空间供应增加,租户在选择零售产业空间较占优势,新增零售商场加入市场,现有商场料面对激烈竞争,租金也承受压力。

在槟岛乔治市,一些零售产业空间的月租,每平方尺大约20至45令吉,例如槟岛的Queensbay Mall首要商店,月租介于20至30令吉,在威省,零售广场的首要商店,每平方尺月租在12至15令吉之间。

随着第二槟城大桥的启用,槟城东南方发展步伐加速,备受期待的Premium Shopping Outlets、Design Village,位于巴都加湾,由PE Land发展,预期在2016年内开张,可出租面积40万平方尺,大约有150家商店。

2015年初,百盛在威省大山脚开设Perda City Mall,另外一些新增商场坐落在槟城时代广场第三期、Southbay Plaza、槟城世界城;在巴都加湾的Designer Village、Ikea & Ikano Power Centre,预计分别在2016年和2018年完工。


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