国家银行发出第三间房屋贷款，只能提取介于屋价最高70%额度的指示，在某种程度上，旨在于抑制房产业市场的过热情况，避免市场过度投机，以达到降温目的。

贷款对房产业价值最高在70%的比率，主要是针对购买第三间房产的贷款申请者。

不过，有关当局仍未发布进一步详情，造成坊间有不少疑问，例如，准备购买第三间房屋，之前两间已还清贷款，或者说这虽然是第三间房屋，但之前一或两间已脱售，是否也算第三间房屋？

当然还有更多例子，譬如许多人之前是以联名购买，但以个人名义投资产业，严格来说是第一间或第二间，之前一间或两间是与亲人联名购买，这又要如何定义？

市场上有不少人手上可能只有一间房屋，但如果论购买房屋的次数，可能已经是第三次，为提升房屋的拥有权，将第一间卖掉，然后换了第二间，现在又将第二间脱售，将售屋所得资金，用来购买一间面积较大、质量较好的房屋。

诸如此类的问题，如果要列举，其实还相当多。本地一家金融机构贷款部资深职员受询时表示，所谓的第三间房屋贷款顶限在产业价值70%的措施，已经在国家银行于11月3日宣布即刻生效后，金融机构则开始执行有关措施。面对局限的申请者，最主要是他们手上仍有其他两份未还清的贷款，在这种情况下，所购买的第三个住宅产业，自然受到上述措施影响。

第一第二房贷还清者不受影响

不过，假如申请者表明他的第一个或第二个产业已脱售，呈上买卖合约给贷款银行，证明已将产业脱售给第三者，该产业的剩余贷款偿清后，将会进行解押，那么，他所购买的所谓第三件产业，不会受到70%贷款顶限约束。

针对这些问题，财政部副部长拿督林祥才指出，即使个人名下已拥有两间房屋，只要其中一间的贷款已还清，即使再购买一间，也不受70%贷款顶限的影响。70%贷款顶限的措施，只是针对手上正负担两间房屋贷款的购屋者。

他说，第三间住宅产业贷款设限70%的措施，清楚说明只要是供居住的房屋，包括服务公寓，皆受到上述措施的影响。

银行公会执行董事蔡枚玲披露，国行近期内将公布进一步详情，这项措施以个人名下的第三份房屋贷款为准，之前第一或第二个房屋贷款一旦还清就不受影响，至于联名购买者，银行会个别处理。

屋业受冲击

百乐园（PARAMON, 1724, 主板产业组）产业发展公司董事经理拿督刘荣洲受访时表示，国家银行为个人第三个或以上住宅产业贷款，顶限设在70%的措施，未免过于严厉。

信贷评估本已严谨

他说，银行自1997年亚洲金融危机发生后，已实施严谨的信贷评估措施，并且通过CCRIS与CTOS筛选房产贷款申请者，以及有潜能购买产业的买家。

也是大马房地产商会总秘书、吉玻分会主席的刘荣洲宣称：“假如我的信贷条件经过银行严谨的信贷评估，符合银行的要求，而且假设我是为孩子购买我的第三或第四栋产业，为何要受到国家银行有关措施的限制？”

国行敲定的第三个住宅产业贷款顶限设在70%的措施，无疑冲击本地屋业市场的发展进程，在现阶段，我们并没有看到有任何产业泡沫的形成，银行本身对客户的信贷评估严谨，在批准贷款之前，也进行严谨的产业估价，以确定可以发放的最高贷款数额，这些旨在确保产业贷款不会演变成呆账。

“国家银行举的一些例子，其实只是巴生河流域少数的例外情况，本地一家产业发展商不久前推出的标准型排屋，每单位售价180万令吉，尽管如此，银行对有关单位的估价是120万令吉。”

“在有关单位值120万令吉的情况下，假设买家获银行批准90%的贷款，他只能取得108万令吉，本身尚需筹足72万令吉，才符合购买有关单位的资格。”

“因此，我认为，国家银行应该让银行本身以他们认为最好的准则，进行产业贷款申请的批准与发放，让市场可以进一步成长。”

百乐园产业发展公司的产业计划，主要分布在吉打及雪兰莪，雪州沙亚南的Kemuning Utama是该公司的主要产业发展计划，也是一个规划完善的住宅区。

至于吉打州的产业发展，该公司是州内主要发展商之一，其中斑鸠镇（Bandar Laguna Merbok）曾经荣获最佳住宅产业奖。

长远抑制炒风

实达集团（SPSETIA, 8664, 主板产业组）市场部执行员苏海米阿末受询时表示，国家银行11月3日公布的第三间房产贷款，顶限在70%的措施，在某种程度上影响发展商的产业销售业务；不过，从积极方面看问题，这项措施若长远来说，能抑制产业市场的炒风，让产业市场更健全发展，何尝不是一件好事。

做为巴生河流域主要发展商之一的实达集团，该公司在全球金融危机发生后推出的5/95贷款机制，的确协助推动公司产业的销售，并取得不错的业绩。

该公司推行的5/95机制，就是购置产业者只需支付5%的首期钱，即可订购该公司的一些高档房产单位，该项配套将于2010年12月杪结束。

新配套仍在规划

苏海米表示，新的配套仍在规划中，预计明年初才有定案。

询及购买或领取第三间产业贷款者如何应对国行的新措施，苏海米表示，若真的无法筹足30%的购屋款，又或者不准备脱售手上其他房产单位，投资者或置产者可以选择与亲人联名，譬如与儿女联名购买，本身为联合贷款人，银行将根据个别申请者的信贷纪录与财务能力，做为批准的考量。

实达集团以生态花园住宅区，在产业市场奠下基础及打响知名度，其发展计划主要分布在雪兰莪、柔佛及槟城。

A&M实业（A&M, 5959, 主板产业组）执行董事黄贵龙说，关于国家银行最近宣布，并在11月3日生效的购买第三间房屋，贷款顶限设在屋价70%的措施，并没有对A&M实业造成太大冲击，该公司产业的大多数买家或投资者，基本倾向高档产业，贷款的额度一般在产业价格的50至70%之间。

该公司旗下产业的业主，多数是第一间或第二间房屋的买家，若准备领取贷款，严格来说，也不受70%顶限的影响，况且他们购置产业供自住，特别是Amverton Park的买家，他们购买有关高档房产单位，主要是接受发展商为他们打造的休闲环境，享受别有一番体会的生活方式。

Amverton Park位于沙亚南，5分钟的步行路程，即可抵达高尔夫球场，这个高档房产计划，采用澳洲开放空间的市郊家居设计，没有篱笆分隔个别单位。

当然，这是个标准的围篱住宅区，出入口守卫把关严谨，消除业主家居没有篱笆的顾虑。

房贷设限因由

2010年8月间，市场传出国家银行有意将房屋贷款顶限设在80%，并透露出国行已发信给各金融机构，寻求他们的意见，国行表示此举旨在抑制炒房风潮。

第二财政部长拿督斯里阿末胡斯尼9月初表示，购屋贷款设限80%只是建议，必须获得财政部及内阁的批准。

由于贷款利率维持低水平一段相当长的时间，促进了贷款的成长及市场人士对房屋的需求，大马的国内贷款成长率，从5月的11.7%，提高至6月的12.5%，其中家庭贷款和商业贷款分别增长12.9%及7.2%。家庭贷款增长主要是住宅产业贷款上扬11.3%，另外，大马的房屋贷款对总贷款的比率大约是26%。

当时，消息指政府可能在10月起落实房产贷款对产业价值80%比率的新措施，不过，是否要限制购买第一间房屋、或第二间房屋贷款的顶限、或者是价格超过50万令吉的房产，才受到贷款被设定在80%顶限，都没有一个定案。

在那期间，大马购屋者协会、房地产发展商会、建筑商公会、消费人协会皆做出程度不一的反弹，他们认为，除了中下层的购屋者首当其冲，与房地产、建筑界相关的上下游行业也将受到影响。

不过，银行业者普遍支持这项建议，认为这项措施对放贷活动影响甚微，不大可能对贷款增长造成负面冲击。

第三房贷顶限降至70%

80%房贷顶限的措施未见落实之际，国家银行在11月3日（星期三）宣布，第三个房产贷款的顶限，从原有的90%降低至70%，并由即日起生效。

购买第一及第二间房屋的贷款申请者，并不受新措施的影响，他们依然能够根据个别银行信贷政策下制定的顶限取得贷款。

国家银行敲定这项措施，即第三个房屋抵押贷款，不超过屋价的70%，主要是确保住宅产业市场平稳成长，进而达到居者有其屋的目标。

国行在其文告中指出，有不少个人贷款购买多个单位的房产，当中不乏投机者，希望贷款顶限设在70%，能够达到抑制产业市场投机活动的目标，缓和特定地区的兴旺程度及炒屋风。

产业盈利税更可行？

产业经纪公司SK Brothers Realty总经理曾爱清认为，第三间房屋贷款顶限降低至70%措施，在落实的开始阶段，无疑将打击投资产业的销售。

举个例子，一间50万令吉的房屋，原本只需付5万令吉的10%首期钱，随着新措施的实施，投资者如今需筹足15万令吉的首期钱。

当然，大多数的投资者，一般都拥有充裕的现金，在购买产业时，也不会领取最高额度的产业贷款，避免加重自己的分期付款。

购屋者协会中文组主任陈钟灵针对第三间产业贷款设限在70%的措施认为，类似措施对抑制产业投机、炒房风的作用不大，按投资者对产业持有期限，在脱售产业被征收产业盈利税比较实际。

产业投资或投机者，若需要面对较高比率的产业盈利税，在估算之后，发现达不到他们预期的赚幅，可能会延缓他们的脱售产业决定，如此一来，市场的投机风才有可能逐渐消退。

获100%房贷
低薪者居者有其屋？

政府通过2011年财政预算案，为月入在3千令吉以下、第一次购屋者，提供100%房贷，即由政府担保10%房屋贷款首期，相信可以鼓励一些人加入购买房屋行列，同时，推动发展商兴建更多价格在22万令吉或以下的房屋。

物色22万房屋不易

永利行国际估价行高级合伙人倪传鹏认为，让低薪者获得100%房贷，的确是一项利民政策，让更多第一次置业者的受薪阶层，有机会购买房屋。

不过，现在的问题是，在巴生河流域、槟岛等地，欲物色到一间22万令吉或以下的房屋并不容易，市场人士的转售，已使到一些单位远远超出这个价位。

当然，在一些二、三线城市，欲物色一间22万令吉或以下的房屋并不困难，只是这些城市的年轻人，相对来说并不多，他们之中，有一大部份已转向第一线城市发展及谋生。

因此，准备在兴旺的地区购买一个22万令吉的理想单位，恐怕不容易，除非能退而求其次，选择面积较小、或屋龄较久的单位。

房屋及地方政府部长拿督斯里曹智雄针对旺区难买到22万令吉房屋一事表示，他将向内阁建议，购买22万令吉或以下房屋获得10%首期屋款担保的措施，能提高至屋价在30万至35万令吉之间的房屋。

当然，政府同意担保月入低于3千令吉的个人10%的房贷首期购屋，其实，这10%首期钱将转入每月供期，直接影响每月必须摊还的房屋分期及利息支出，相信许多人可能忽略了这个事实。

结语： 严格来说，我们对第三间产业贷款顶限设在屋价70%的措施，有一个基本的概念和认识，现在是等待国家银行公布进一步详情的时候，相信这也是大家拭目以待、关系到我们置业投资的措施。