（首邦市28日讯）住宅区排屋悄悄变身“㓥房”或做为商业用途的Airbnb民宿，政府却没有一套法令或指南有效管制？

不管是住家出租成为外劳宿舍、商用为Airbnb民宿，或私自改建成多房式宿舍均不符合条规，但要如何才能在现有的法令下受管制？

很遗憾的是，现阶段，无论是联邦政府、州政府或是地方政府，都没有一套完善的指南来管制这些房屋问题。

只要在大专学府林立的地区，就会有许多屋主乘机投资将房屋改建为学生宿舍，若在工业区，房屋就会充作员工宿舍，出租给外籍员工。

学生屋问题惹民怨

若是普通1屋4房格局的宿舍则不为过，过分的是将1屋改建成14房。普通的双层排屋里头隐藏著逾10间房，逾10人同“挤”一屋簷下。

雪州的大专学府集中区，尤其是首邦市SS15区、SS17区及双威镇一带的住宅区，就出现学生屋问题，令当地居民感到困扰及隐忧。

据悉，SS15区有550个住宅单位，其中40%为学生宿舍，SS17区有1250个单位，学生宿舍占20%及双威镇有800个单位，学生宿舍有约15%。

当地居民向《大都会》社区报申诉，学生屋造成住宅环境的影响，包括泊车、卫生、制造喧哗及安全等问题，影响居民的生活。

SS15区排屋改建多房式

记者也亲自走访SS15区的住宅区，发现许多房屋外张挂有房出租的告示牌，更有数间房屋正在进行装修，相信是改建成多房式学生屋。

其中一间正在装修的学生屋，建筑大幅度扩建，占据了车房位置，更换了室内楼梯位置，还用黑布遮盖在建筑外，显得十分神秘。

据了解，当地的双层排屋学生屋至少有10房，里头间隔成一间间的房间，有些每间房都附带浴室，而且安装冷气，更设有独立电表，以方便计算电费。

法令无法管制学生屋问题

根据1976年地方政府法令（171法令）第79条文，“拥挤房屋”（rumah penuh sesak）的定义是房屋或房间的限制为每350立方呎居住一名成人，10岁以上或是2名10岁以下的孩童即当作1名成人计算。

在第78条文也阐明，一旦罪成，罚款不超过2000令吉或监禁不超过6个月或两者两者兼施，及在罪成后罪行持续的每天额外罚款不超过100令吉。

然而在有关法令下，每人居住空间350立方呎的最低限制，其范围非常窄小，空间只有7呎长、5呎宽及10呎高，因此就算普通的排屋多达10间房间，也不能算是“拥挤房屋”，该法令根本无法有效管制排屋改建为学生屋问题。

雪沿用拥挤房屋指南

另一项雪州政府应用的指南为房客人数限定机制指南，在2007年12月5日的州行政议会上通过。

该指南参考自1976年地方政府法令（171法令）、1974年道路、沟渠及建筑物法令（133法令）、1984年建筑物规范条例、1976年城市与乡区规划法令（1972法令）及城市与乡区规划局指南。

据了解，虽为前朝雪州国阵政府时期所拟定，但仍沿用至今，并更名为拥挤房屋指南，其内容大致相同，是针对单一房屋住宅，老人院及幼儿园除外。

黄思汉：城市规划需考量宿舍问题

雪州行政议员黄思汉接受《大都会》社区报专访时指出，大专学府和屋业发展是需要并行的，在进行城市规划时，有关需求都要作为考量，兼顾到学生宿舍问题，以便新的发展计划可供应更多的宿舍，或提供适合学生居住的环境，避免对原有住宅区带来干扰。

他表示，首邦市及双威镇是我国的“学术城”，该区有多间著名的大专学府及国际学校，因此肯定会有许多来自外州或外国的学生就读，宿舍的需求也相当大。

梳邦市会曾拟学生宿舍指南

“为此，梳邦再也市议会早在多年前就曾拟定一项针对住家改建成学生宿舍的指南，目的是有效控制及监督学生宿舍，以确保房间数量不会太多，遵守基本的安全设备，如防火设备，并且不会干扰到邻居。”

他也发现首邦市及双威镇新的建筑发展计划，都是属于较小型单位的，这是为了供应给学生的市场。

“学术城”地方政府须注意

黄思汉说，并不是在所有地方政府都面对有关问题，不是各地区的学府都如此集中，这些大专学府林立的地区的地方政府必须注意，尤其是八打灵再也、万宜、士毛月、赛城等地。

他表示，站在父母的立场，希望孩子出门在外求学时，所居住的宿舍环境良好，适合他们温习功课，其中安全是父母最大的考量，这也是相当重要的一环，所有县市议会在做未来的城市规划及批准发展计划时，都必须考虑的重点。

“既然我们已经批准了这么多的大专学府设立，我们也一定要考虑到学生宿舍的问题。”

房地部拟短期出租指南

此外，以短期出租方式出租单位给旅客的Airbnb，则是另一时下趋势，同样为住宅区居民带来隐忧及影响。

八打灵再也市政厅早前举办了“解决住宅商业民宿课题”工作坊，探讨有关问题。

黄思汉指出，Airbnb是商业化的短期出租，目前房屋及地方政府部正在研究有关课题，州政府目前等候该部的进一步消息及回复。

他透露，原本雪州政府考虑拟定一项针对短期出租的指南，但被告知房地部正在著手处理相关指南。

他认为，是时候针对短期出租拟定一项指南，若是在服务式公寓的问题不大，因为原本就是商业化用途，但在住宅区，就常接获的居民投诉。

他说，许多购屋者都是自行居住，他们对陌生的短期租户，那些只住1、2天的陌生人有安全上的顾忌。

Airbnb应申请商业执照

“当然，无法否认Airbnb短期出租是时下新兴的共享经济模式，就像电召车服务，这是阻挡不了的趋势，但必须要有良好的制度，进行妥善的管制及规划。”

黄思汉认为，既然Airbnb是进行商业活动，理应申请商业执照。部分地方政府已开始讨论有关问题，但在现有的法令下“绑手绑脚”，在房地部拟定指南后，就容易执行。

耐克（首邦市SS17区睦邻计划主席）：改造房屋须获邻居同意

“该区有许多普通房屋变成多租户住家，SS17区就有一间屋子里头有14房间及每房都有浴室。

这类住家宿舍出现3种客源，包括学生、年轻上班族及外劳员工，该区面对的问题是学生及上班族。

我们怀疑屋主在向市议会申请装修房屋时，图测与实际情况不符，图测可能只是4至5房，但在装修时会叫承包商增建房间。

我们向市议会投诉后，当局发出停工令给屋主，并要求拆除增建房间，但我们不排除在工程竣工后，获得完工准证后，就会叫承包商增建墙板，隔出14间房。

我认为，若向市议会提呈申请改造房屋，必须获得邻居同意，邻居可作出反对。”

迈克（首邦市SS15/2及SS15/3睦邻计划主席）：衍生卫生噪音问题

“住宅区原本是供家庭式居住，但如今已成为宿舍。

他们除了张挂出租告示牌，放会在网络上出租，每房租金介于300至400令吉，小小房间价格也不便宜。一般住宅居住3至4人，但现逾10人同一屋簷下，10人份的用水量、用电量、排污量等都不胜负荷。每间房都设有个别电表，因为每房都安装冷气，容易计算电费。

学生多是打包外卖，他们的食物残渣没有处理好，垃圾桶外周围都是垃圾，引来野狗咬垃圾。租户搬走了后，遗留下的家具、床褥丢在屋外，制造卫生问题。此外，常有居民投诉泊车问题，甚至还要出动市议员介入调解。

另一项问题是短期出租民宿问题，这里的民宿多是出租供举办活动，如结婚场地、生日派对，以致多车涌入，制造不少噪音，包括迎亲的吵闹声。”

谢有坚（梳邦再也市议员）：盼州政府房地部寻解决方案

“早在2010年，梳邦再也市议会发现许多学生居住在SS15区及双威镇，而推出首个针对学生宿舍的指南，但直到2017年就被取消。当时依据这项指南，屋主必须申请发展准证，但许多都不愿意申请。

市议会只能针对图测的房间数量房屋与现实不符开出罚单或停工令，但他们还是继续装修，居民也会质疑为何市议会不采取行动，这是我们面对的问题。市议会能做的是鼓励在店屋设学生宿舍，尝试在商业区批准更多的学生宿舍申请。

目前学生宿舍所参考的是州政府于2007年通过的雪州房屋房客人数限定机制指南，惟居住空间每人350立方呎的最低限制，让双层排屋居住逾10人不是问题。该指南除了针对排屋，也包括廉价组屋及高密度的长屋，必须考虑到其他类型房屋的住户数量。

我呼吁州政府或房地部能插手，寻求一个解决方案，是时候修改现有法令或指南，不只是针对学生宿舍问题，也包括Airbnb问题。”