疫情期产业市场疲弱 柔滞销房屋占全国最多

王文郞：高楼住宅供过于求

好地点 特定房型 仍有市场

大马房地产发展商公会（REDHA）柔佛分会主席王文郞指出，整体来说，冠病疫情肯定对房地产领域带来影响，但情况不能一概而论，市场上对于好地点与特定房型依然有需求。

不过，他坦言，柔州新山的高楼住宅的市场则较为消沉，每平方尺的价位从疫情前的700至800令吉，如今一度下跌至400令吉。

“服务式公寓的受影响程度较大，原本在疫情之前的交易量就已经疲弱，如今碰上疫情肯定更加惨淡，因为新山一带的高楼住宅已是供过于求。”

“拥屋计划”售出近5000单位

他说，自从政府于去年推出“拥屋计划”（HOC）后，柔州在过去9个月内就售出近5000个单位，疫情期间能有如此成绩已算相当不错。

他说，随着政府同意将HOC延长至今年底，希望买家能趁着印花税豁免期间购买房产。

他透露，疫情期间大部分出售的房型为有地房产，价位介于60万至80万之间，一些优越地点的房产价位甚至可再上升10万令吉，显示有地房产的需求较高。

可负担房屋需求依然很高

柔州政府规定发展商在每个发展计划当中，可负担房屋须占至少40%，王文郞表示，由于新山县的人口较多，所以对于可负担房屋的需求依然很高。

他说，可负担房屋的价位是由州政府来定夺，目前每单位最低价是从4万2000令吉起，若是要兴建有地房产，发展商每兴建一个单位恐怕就要亏损约10万令吉，所幸州政府也了解这种情况，正在争取设法协助降低发展商的损失。

他表示，等了近6年，州政府终于从去年底开始陆续批准发展商释放滞销的土著单位，并放宽相关条例帮助发展商度过难关。

疫情期暂缓推介新项目

他说，发展商在疫情期间会暂缓推介新项目，主要是因为工厂不能开、建筑工地无法正常施工，即便是全面封锁前雇主也须遵守种种SOP，影响工作效率。

他说，我国疫情爆发后，许多外籍建筑工人都已返回祖籍国，尤其大部分受雇的建筑工人都是来自印尼，新工程项目无法开工。

他说，其他因素还包括建筑原料供应减少及涨价，从外国进货也要面对运输问题，使得生产及供应放缓，进而影响整个共影响，因此发展商在这期间会选择观望，并专注销售现有的项目单位。

银行严审贷款影响销售

尽管财政部长东姑赛夫鲁早前鼓励人民，趁着低利息的环境购买自住房地产或进行相关投资，但王文郞透露，银行从去年开始在审核购屋者的贷款申请方面设下重重难关，进而影响房地产销售。

他举例，发展商在未取得入伙纸（CFO）前，房产售价为50万令吉，若是购屋者获批贷款80%，则可贷款40万令吉。

他续说，一旦发展商取得入伙纸，银行就不会根据发展商原本定下的售价来审核贷款，而是会请估价师前去为房子估价，估价往往会较房子原本售价下跌约20%，意即仅剩下40万令吉。

“如果按照银行批准购屋者贷款80%的标准，购屋者最终只能获批逾30万令吉的贷款，并且需自行拿出逾10万令吉，对于许多首购族来说是一件很困难的事。”

他说，银行设下的重重贷款条件，对发展商不利，造成许多买家因贷款不会批，而纷纷要求退还订金。

商店交易量需求更低

至于商店方面，王文郞指出，在市场经济不佳的情况下，购买商店不会是人们的优先需求，因此商店的交易量及需求会较住宅更低。

他说，疫情期间人们会展延投资计划，首要做的还是先照顾好自己，再加上商店的价位会比住宅来得高，因此购买商店作为投资的交易也随之减少。

瓦德维鲁：部分低价抛售产业

二手房地产市场放缓

马来西亚房地产代理公会（MIEA）柔佛分会主席瓦德维鲁说，冠病疫情未爆发的数年前，二手住宅就已占整体房地产交易量的70至80%，但如今人们无法在行管令期间亲自看房，买家减少了，二手住宅市场自然也会放缓。

不过，他说，二手住宅交易依然有在少量进行，一些有信心保住工作、手上握有充足现金的买家，还是能够趁着疫情期间，以好的价格买到好的二手住宅。

他解释，一些屋主因面临减薪或失业，而无法偿还房贷，会选择在这期间抛售房子，或是一些商人想要套现周转生意，也会选择以低于市场价格抛售产业，有者甚至会以低于房子原价的30至40%出售。

60万以下房产仍有需求

瓦德维鲁说，市场对于价位在60万令吉以下的房产依然有需求，最受欢迎的二手房型是单层及双层排屋，主要是因为相关价位还是一般人有能力负担的。

他举例，一般首购族在寻找二手房产时，会优先寻找价位在45万令吉以下的单层排屋；一些想要提升居住环境者，则会寻找价位在60万令吉以下的双层排屋。

尽管公寓单位依然处于供过于求的情况，相信还需要多几年的时间才能售出，但瓦德维鲁表示，一些地点优越的公寓，并且价位在50万令吉以下的，依然受到首购族欢迎，因为这个价位对他们来说还有能力负担。

期盼马新边境重开复苏经济

柔州尤其新山的房地产市场大部分交易仰赖在新加坡工作的大马人，其中新加坡人也占一部分，但自疫情爆发以来，他们有者面临失业，或是因工作而滞留新加坡至今。

相较于吉隆坡的房地产市场，新山更加仰赖新加坡的经济发展，不仅是来自新山的人民，也有来自其他州属的人民会在新山置产并到新加坡工作。

“如今这群人就算有意在新山置产，也会等到柔新边境重新开放，并允许他们每日往返后，才会恢复正常交易。”

位于新山市区商业区的办公大楼出租率，也因疫情的关系出现变化，瓦德维鲁指出，疫情和行管令使大部分企业不得不采用居家办公模式，因此这期间无需扩大办公室规模。

他说，企业如今更趋向于选择小型办公室，只有特定职员才需要到办公室办公，其他人则被要求在家办公。

他补充，也有企业因生意受影响，而缩小办公室规模，或是选择维持现状，又或是选择关闭办公室，这些都是疫情后可能会出现的情况。

他指出，新山市区的购物商场早前有不少新加坡人到访，行管令期间只有重要领域可营业，就连本地人访客也少了，反之趋向于网购，进而影响购物商场内零售店的生意额，有些租户甚至选择结业。

他说，如今只能期盼马新边境尽快重新开放，疫苗接种计划顺利进行并达致群体免疫，让更多经济领域开放，才有望帮助复苏新山市区的经济。