发展商亏建可负担房屋 开放市场房价恐推高

大马房地产发展商会（REHDA）霹雳州分会主席陈志强表示，霹州可负担房屋定价在25万令吉以下，根据霹州可负担房屋策略，凡是房屋发展计划面积超过20英亩就必须建筑40%可负担房屋、中价和低价屋，另外60%是价格开放的房屋。

“即10%低价屋（9万令吉）、10%中价屋（16万令吉）和20%可负担房屋（低于25万令吉）。”

他表示，该会愿履行职责，助政府为全民提供足够的房屋，但一如总会会长拿督童银坤的立场，政府应全权发展可负担房屋，而全球许多国家已推行该策略，这有助避免交叉补贴导致屋价上涨，增加M40群体的拥屋负担。

他说，发展商为了遵守低、中和可负担房屋所设定的条件而面对各种挑战，因为要满足上述要求才可以兴建开放价格市场的房屋单位，包括必须调高开放市场房价。

他说，较早前该会曾与霹雳州行政议员黄诗情会面，讨论房屋政策和国能及水务局迟完工，拖慢房屋竣工进度的问题。

大马房地产发展商会霹雳州分会副主席罗万豪表示，政府应向新加坡政看齐，负责承建可负担房屋，否则私人发展商要负荷地价和建筑成本，在成本比屋价更高的蒙亏情况下，只好调升中等和高价屋的价格。

他指出，一个房屋单位的地价（20尺乘70尺）就要7万令吉，建屋成本（双层排屋）要20万令吉，所以本钱就要27万令吉，但政府要发展商兴建9万至14万令吉的可负担房屋，变成了发展商要倒贴。

他表示，为此发展商只好从60%不受控制的屋子价格着手，以便分担可负担房屋成本。

“至于单层屋子的建筑成本也要12万至13万令吉，加上地价，建筑成本总共是20万令吉，若根据政府的规定售价9万令吉，变成发展商每建一间9万令吉屋子就要蒙亏11万令吉，若建设14万9000令吉房屋就要亏6万令吉。”

他说，若以30%可负担房屋来计算，那么发展商每建100间屋子，要亏本220万令吉，为此发展商将会从60%价格不受控的屋子下手，每间屋子调升3万7000令吉。

他表示，这无形中，导致M40和T20群体受牵连，但发展商只是“照单配药”，因政府开出许多条件，限制发展商不能随意涨价，造成中等和高收入群体必须支付更多钱来买屋，以便津贴30%的可负担房屋。

他说，在20至30年前，廉价屋只需2万5000令吉，但在B40群体中却不受落，包括嫌太小和建设欠佳，后来政府将其价位提高至5万令吉，过后再变至现在的9万令吉。

“政府一直以来也要求发展商不能起太贵的屋子，以免人民买不起，然而买地就已是7万令吉，要发展商怎样去负荷？”

他说，首相要求重新检视现有的可负担房屋政策，或许就是要调高受控制房价的40%比例，例如变成50至60%，如是这样，那么M40群体肯定更加“惨”，变得越来越穷，最后成为B40群体。

他促请政府负责承建可负担房屋，不用私人发展商出资购买昂贵的土地，一如在新加坡，是由政府承建廉价屋，人民抽签买政府屋，非常便宜。

“反观若由私人发展商去做比较艰难，因为涉及买地的过程，又要被政府控制屋价，而地价却不受控制，变得越来越贵。”

他说，除非地价控制在2万令吉，那么就无需通过M40群体补贴可负担房屋了。

他说，自从行动管制令之后，建材价格和人工成本都涨了30%，但人民的薪水普遍没有起30%。

“若屋子起价，导致薪水和屋价的落差越来越大，就连中等收入群体也买不起屋子。”

大马房地产发展商会理事邱文传表示，发展商在建低价、中价、可负担房屋和土著单位，都是通过“交叉补贴”。

他指出，“交叉补贴”的意思是通过提高开放市场的屋价，来补贴低价和中价屋，以免在兴建中低价屋子时蒙受亏本，导致开放市场的房屋买者，即M40和T20群体必须津贴有关屋价。

他说，发展商要兴建一间价格9万令吉的屋子，除了要支付地价，还要承担基本建设如建沟渠、道路、设水电供、水喉、排污系统等。

他说，目前一幅60尺乘25尺的地价为6万余令吉，建设屋子的费用每方尺120令吉，而低价屋是9万令吉，中价屋则是14万至18万令吉，屋价根本不够负荷建筑成本，发展商需要自己准备足够的资金，而且建竣后，屋子也未必卖得出。

他希望政府和发展商能一起负担建设屋子的计划，在许多国家都是由政府承建屋子，例如新加坡是由建屋发展局（HDB）承建房屋。

他认为我国政府可通过政府相关公司（GLC）和霹雳房地产局（LPHP）承建屋子，从而创造双赢局面，免得在交叉补贴情况下，加重了开放市场消费者的负担。

霹雳房屋地产代理商公会顾问拿督李升表示，私人发展商承建可负担房屋是在履行社会责任或承担政府责任。

他说，发展商要获得入住证明书（OC），就要建路、沟渠和道路等，为此发展商只好从中、高价屋的销售盈利来补贴可负担房屋的成本。

他指出，若调涨中高价屋价格，也会导致屋子难卖，而目前最好卖的房屋是单层排屋。

他说，各州所规定可负担房屋的比例和价格不同，视地方而定。

对于首相指示地方政府发展部检讨强制大型房屋发展商承建可负担房屋的条件，李升说，大型房屋计划就是指占地100英亩的房屋计划，约兴建1万间房屋。

他认为，建设基本设施如道路其实是地方政府的责任，而兴建可负担房屋是联邦政府的责任，政府要私人发展商负担这些责任，就应该调低地价和发展商给予各政府部门的补贴（contribution)，以鼓励发展商兴建更多可负担房屋。

掌管霹雳州房屋及地方政府事务的行政议员黄诗情说，州政府体谅发展商面对的问题，因此在去年尾已推出了经过调整的房屋政策，将原本规定发展商在20英亩房屋发展地段要兴建50%的低价、中价和可负担房屋，降低至40%。

她说，原本“我的霹雳州房屋I(低价）、我的霹雳州房屋II(中价）和我的霹雳州房屋III(可负担）”所要建筑的百分比分别是10%、20%和20%，而开放价格市场房屋则占有50%，在团结政府执政前，州政府已决定要做出调整，并在去年12月，通过霹雳州房地产局推出该经过修改的房屋政策，并于今年1月1日开始落实。

对于发展商的立场，她表示，私人发展商是以利润为先，然而霹雳州政府必须关注各个角度，确保人民对房屋的需求获得满足，这方面必须顾及人民收入和能力，因此规定了发展商必须兴建低价、中价和可负担房屋。

她表示，虽然发展商表示建筑上述房屋的负担很重，但希望他们通过所得的盈利能“拉上补下”，并履行社会责任，建设可负担房子。在疫情后，州政府也放宽了限制，让发展商可建设60%的开放价格市场房屋。

她说，根据2018至2023年的霹雳州房屋政策定下的目标，霹州内要建设5万间可负担房屋。

她希望发展商能善用利润来覆盖亏损，勿将成本转嫁予消费者，与政府一同协力，为人民提供可负担房屋。

2022年霹雳州房屋政策

房屋类型 / 价格 / 最小建筑面积 / 比率

我的霹雳州房屋I / 9万令吉 / 至少900平方尺 / 10%

（低价）

我的霹雳州房屋II / 16万令吉 / 至少950平方尺 / 10%

（中价）

我的霹雳州房屋III / 25万令吉 / 至少1000平方尺 / 20%

（可负担）

开放价格市场房屋 / 无限制 / 无限制 / 60%