4月国门开 房产买气来

过去2年受到冠病疫情影响，百货商场的营运相当艰难，行动管制令期间，非必需品与服务领域不能营业，业者只能勉强支撑，希望早日看到曙光。以往好景期间，想要在比较繁荣的百货商场租一个摊位，坦白说并不容易。

如今，业主可能选择弹性处理租约，让租客租6个月，如果在这6个月期间，意识到有潜能经营业务，可以继续更新租约，而且，租金的商议也有比较大的空间，这样的情景估计是过去廿多年未有的。

虽然说网购普及，但是，如果可以走走逛实体商店，也是很不错的体验，特别是行动已被限制一段时间的各国人民，只要国门可以开放，相信当中有一些将出国度假，可以是采用陆路交通，也可以是选择搭飞机。

如此一来，不只带动百货商场的零售业，连带也有助于航空、酒店，以及休闲产业的发展。

目前，每日确诊人数仍偏高，施打加强计的比率不高，人们对于Omicron变种病毒来袭，依然感到担忧。短期内，对相关领域的前景保持谨慎乐观。

投资优势仍在

说到开放国门，假如近期内开放，对大马房产有购买兴致的外国人，预料将会按他们的计划前来选购，对周边国家来说，大马房产的价格仍属可负担，对他们有一定的吸引力。一些位于捷运站、百货商场附近的房产，可塑造为有活力的生活与共享工作间，租金回酬率至少有5到6%。

假如房产所在位置靠近大专院校，也是可以考虑投资，冠病疫情终究会过去，只要大学生可以回校上课，他们对住宿将有一定的需求，靠近大学的房屋公寓等，预计将是他们首要选择。

不少产业顾问表示，看好大马至2030年的黄金产业周期，一直以来，大马的优势包括：天然资源丰富、气候没有温差、生活费廉宜，所在地理位置在东盟国家的中心点，教育水平偏高，英语教育普及。

对于准备在大马建立“第二家园”（MM2H）的海外投资者，这里适合他们的子女来留学，语言学习环境相当有优势。

“买房养老”

古人说：“养儿防老”，现代人普遍认为：“买房养老”。投资房产可以保值、抵御通货膨胀，假如现在不买，数十年后，价格将更高，看看2019-2020年完工的公寓，以地点在巴生河流域为例子，位于策略性地点的房产，每平方呎售价平均在750令吉。

回看20年前的房价，当年每平方呎售价至多是350至400令吉，在那之后，房价逐年走高，如果不是因为冠病疫情，房价至少比目前平均价格高15-20%。

说到每平方呎卖价750令吉，假设是一个面积900平方呎的2房或2+1房单位，售价会在67万5000令吉左右，而且还不是永久地契。假如是永久地契，价位更高，如果买家的目标转向屋龄较久的，例如平均10年的永久地契房产，每平方呎售价最多是500令吉，同样是位于策略性地点，而且建筑面积宽敞许多，一般在1500平方呎左右。

假如想买面积宽敞的房屋，假设是每平方呎500令吉，价格约为75万令吉；如果是新建好，每平方呎卖750至800令吉，一个1500平方呎的单位，要价在112万5000至120万令吉之间，与75万令吉比较，是不是相差很大？

除非是没得选，否则，面积自然是越大越好，一般人在看房时，会觉得1000平方呎够用，等到搬进去居住一段日子，开始只是二人世界，不觉得窄小，待家庭成员增加，特别是多了2个小孩，明显感觉就会不一样。

“以房养学”

近年来的另一个趋势：“以房养学”，就是在海外买房，用这间房子的租金收益，支付孩子在海外留学的费用。事实上，以房养学的话题在国外非常热门，现在越来越多留学生的家长选择投资房地产，有些学生也开始了解投资房地产的点点滴滴。

这种“以房养学”的规划，除了赚取不错收入，也开始被留学生家长接受。在“租房不如买房”的呼声中，很多留学生的家长，特别是财力充裕者，开始考虑为留学子女选购房屋。

但如何选择投资房产？很多留学生的经验不足，而父母又不在身边，所以对市场上的各种房屋信息，以及房产所在地的产业政策了解不够，不能很好的选择，造成不少留学生失去投资机遇。

在他们当中，有些留学生直到毕业了，并没有买到自己想要的房屋，看到同学中有些买了房，房屋的价值也增长了，不只省下自己的租金，还赚回一些生活费，甚至一部份的学费，可说收获不少。

吉隆坡均价  24万升至70万

根据一项调查显示，外国投资者在马来西亚购买房屋供投资，短短5年内，房屋价格平均取得双位数增幅，作为东盟成员国的核心，地处马六甲海峡和中国“一带一路”政策上的国家，地理位置优势明显，而且教育医疗制衔接欧美等国家。

泽林产业私人有限公司董事经理布里德南辛格，不久前在评估大马过去多年来的房价升幅指出，2000年，吉隆坡房屋平均价是24万5249令吉，到了2021年第一季，屋价平均水平已升至70万8812令吉，平均年增长幅度为5.6%，涨幅最明显的是2012年，达到17.48%双位数水平。

不过，在2018、2019和2020年，屋价的成长分别出现4.53%、12.76%和4.13%的跌幅，主要是2019年产业滞销较明显，而吉隆坡是滞销房产较高的城市，促使发展商降低可负担房屋的价位，反映在平均价的萎缩。

与此同时，政府推出的一些有利措施，以及国家银行维持隔夜政策利率（OPR）在偏低水平，有利于房产市场的交易，使到2021年首季，房屋价格取得2.8%升幅。

雪兰莪均价 20万升至53万

雪兰莪是国内人口最多的州，对国内生产总值做出较大贡献，而且拥有较多的制造业、货仓，以及港口相关活动，雪兰莪有能力支撑这些年，市场对房产单位的需求，最终提供房屋价格大幅下跌的缓冲作用。

辛格说，2000年，雪兰莪的房屋平均价为20万4105令吉，到了2021年第一季，已升至53万4846令吉，其中有几年取得双位数增幅，分别是：2010年12.88%、2011年11.20%、2012年10.46%，以及2013年10.12%。其中升幅最大是在2015年：23.11%，至于2020年只有3.63%。

他指出，在南马柔佛，2000年房屋平均价是13万2872令吉，到了2021年第一季，价格升至35万令吉，平均年增幅为4.8%，2020年房屋价格面临1.43%的微小跌幅，主要原因一样是房产滞销，促使发展商给予更多买家折价优惠，以售出卖不完的房产单位。

柔佛州面临最多滞销房产问题，多数是共管公寓和服务公寓，这些房产单位，主要位于依斯干达大马走廊，发展商原先准备建来出售给海外买家。

停建新酒店  旅游住宿需求将升

坦白说，“以房养学”概念，相当适合在大马的留学生，大马房地产租金回酬相当可观，保守估计在5至6%之间，与此同时，“租房不如买房”是可以考虑的。而且大马房产市场，已被宣布进入“黄金十年”，投资大马房地产的信心保持坚定，前景一片大好。

2020年，大吉隆坡计划完成后，首都吉隆坡晋升为国际化大都市，房产增值潜能大，并且吸引不少世界大企业进驻，在这里设立分部，这意味马来西亚人口的收入，将随经济不断发展而增加，对房产的需求也将相应提高。

这些年来，首都吉隆坡在持续发展，基本设施趋完善，未来可用作建设产业的土地将日益减少，大马政府在几年前，已停止发出兴建酒店的牌照，这意味酒店的数量不再增加，当经济好转，一切都恢复到冠病前的情景，国内外游客寻求入住酒店，是否会面临需求不足的情况？

一般来说，当我们出国旅行或出差公干，入住酒店是最普遍的选择，不过，近年来，民宿和酒店式公寓，也是人们搜索的住宿单位，而且日益受到欢迎，有些民宿提供舒适的居家设备，住客在放松之余，还可以找到家的感觉，是相当不错的体验。

吉隆坡租金收益率 平均6.5%

投资者到海外寻求房产单位，要考量的因素包括：房产的租金回酬率、房价的升值空间，房屋交易的成本、房产的政策、汇率的变化等等，即使是本地人民前往海外投资房产，需要考量的因素，基本上也是这几个。

这几年，吉隆坡的房产租金收益率，平均在6.5%之间，算是中等水平，本区域一些房屋价格偏高的市场，房产的租金收益率，估计低于这一水平。对房产投资者来说，除了房屋本身的升值空间，租金收益率也是重要的投资指标。

砂拉越均价17万升至36万

在东马的砂拉越，2000年房屋平均价17万5005令吉，到了2021年第一季，上升至36万8969令吉，平均年增幅为3.9%，涨幅最明显的是2012年的20.52%，尽管2019年房屋价格下跌0.29%；不过，在2020年和2021年首季，分别取得3.83%和4.21%的升幅。

沙巴从18万升至36万

至于沙巴，2000年的房屋平均价是：18万2870令吉，到了2021年第一季，升至36万3630令吉，平均年增幅为3.8%，涨幅最明显的是2012年，那年取得13.11%涨幅，2019和2020年分别下跌3.63%和11.20%；不过，在2021年首季，显示平稳上扬5.48%。

人口增加  买屋需求持续攀升

辛格说，在过去20年，大马各主要州属，房产平均价显示上扬，这段期间，大马经济稳健成长，人民将购买房屋视为主要的财务规划，这使到购买、投资房产，保持平稳的走势，也让房屋价格多数时候处于扬升轨道。

不过，在冠病疫情期间，产业发展商必须视情况调整房屋价格，以便尽量脱售房产单位，减少存货，进而降低滞销房产的数据，不管怎样，当人口逐年增加，准备加入购屋行列者，只有增、不会少。

关于产业滞销的问题，辛格认为，这是存在多年的现象，有些时候是规划方面失误，例如在不适合的地方，兴建某些类型的房产，或者是地点不理想、售价比较昂贵等，因而造成滞销，要解决这方面的问题，需要多方配合与努力，才有可能将问题解决。

【结语】综合以上数据与专家的点评，不难看出房产市场需求仍在，基于通货膨胀关系，房价迟早会上扬至冠病前的水平，建筑材料价格酝酿上涨，产业发展商如何吸收纳这些额外成本，或是转嫁到买家身上，不论是前者或后者，或是两者皆有，假以时日，房产买家多数会面临房价静悄悄调高的事实。

一名有经验的房产投资者认为，虽然新的房产计划格局新颖，可是，建筑面积小，折合每单位售价并不便宜，只要屋龄不要太久，购买二手房屋，也是明智之举，至少面积宽敞，建筑材料也不差，相信这番话值得我们参考。