房市怪象 越低价越难卖

根据全国产业资讯中心的数据，滞销房产单位在2022年首季，增至3万5592个单位，前期为2万7468个单位，增加8124单位或29.58%。滞销房产单位增加原因包括大马实施行动管制令，影响国内各领域经济活动，住宅房产单位增加，也显示产业市场供应过剩。

不过，与2021年第四季的3万6863个滞销房产比较，2022年首季的3万5592个滞销单位，减少1271单位或3.45%、显示情况有所改善，与重新开放经济活动，大马过渡至地方流行病有关，只是在超过3万个单位的偏高水平，仍是一项隐忧。

滞销房产 公寓占半

2022年首季滞销房产数据反映，数目最大的是共管公寓／公寓，占滞销房产总数的58%或2万零680个单位。

与此同时，2层和3层排屋有5889个单位，或总数的17%；接下来是2层和3层半独立洋房，占5%。

以滞销房产的价位来看，售价在30万零1至40万令吉最多，共有5565个单位，然后是20万零1至30万令吉，滞销单位共有5245个。

简单说，价格低于50万令吉的房产，明显供应过剩，这些价位的滞销房产占58%。与此同时，价格在50万至100万令吉的滞销房产，占29%；售价超过100万令吉的滞销房产，则占总数的13%。

这个图表传达我们什么讯息？为何价格低于50万令吉的房产，滞销单位所占比率反而最高？而不是超过100万令吉的房产？

最主要的原因：在一个房产计划，售价低于50万令吉的单位，数目仍是最多的，多州的房产计划仍以兴建低于50万令吉房产为主，以迎合一般市民对房屋的需求，可惜人们在房屋的负担能力仍追不上屋价。

售价在30万零1至40万令吉，滞销单位最多，然后是20万零1至30万令吉；第三：40万零1至50万令吉；第四：超过100万令吉。

此外，不到10万令吉、10万零1至20万令吉及60万零1至70万令吉，数目相当接近，可以视为第五。

柔6千单位滞销
全马最多

在各州的滞销房产数目，柔佛排名榜首，大约有6000个单位，排在前5名的除了柔佛，还有槟城（接近6000个）、雪兰莪（超过5000个）、吉隆坡（超过4000个）及沙巴（超过3000个）。

说到柔佛房产市场，莱坊产业顾问公司的报告指出，截至2022年首季，新山高楼房产（共管公寓和服务公寓）累积供应14万5930个单位，按年比增加3%（2021年首季：14万1728个单位）；共管公寓和服务公寓的交易量分别增加17.1%和21.4%，交易价值也上升，分别增长16%和6.7%。

虽然柔佛滞销房产数目多，但那是几年下来累积的数目，不过今年首季房产成交量、成交价值皆有增加，这是令人欣慰的进展。

在上述期间，Optimus Medini私人有限公司，在Medini推出首个公寓计划，面积介于700至905平方尺，售价从33万8000令吉起跳。

2022年1月，Astaka控股通过子公司Astaka Padu私人有限公司，分别与DMR控股私人有限公司及StraitsPerkasa服务私人有限公司，签署不具约束力的备忘录。前者是在柔佛几个城市，包括依斯干达公主城、淡杯，边佳兰，联合发展42英亩的土地，总值大约10亿令吉。后者则是在柔佛Taman Setia Indah的两英亩土地，联合发展综合用途计划，估计总值1亿6000万令吉。

与此同时，市场对高楼房产的问价显示上扬，主要与马新今年4月开放边界，市场基本面改善有关。

这边未卖出
那边又再建

在新增供应方面，高楼房产占较大比例，截至2021首半年，在总数2万7824个单位中，超过半数即1万6090个是高楼房产。

在滞销房产方面，沙巴已完工、未出售的房产单位，共有2361个单位，价值8亿4199万令吉。

新增供应
高楼占半

这为市场在吸购新增供应带来挑战，除了接下来的新增供应，市场仍有1891个已完工、但未出售的共管公寓／公寓单位，这数据占滞销房产总数的80%。

整体来说，接下来几年的吸购步伐，需与新增供应同步，才能克服滞销房产问题。

玛拉机构私人有限公司透过子公司，将首次登场沙巴，准备在亚庇发展共管公寓，两栋公寓建有441个单位，该住宅发展计划主要是吸引大马：“我的第二家园”（MM2H）计划潜在买家。

此外，KTI私人有限公司与房屋及城市发展局，已展开一项联营合作，以便在鲁央发展综合产业计划，以转型为一个高档住宅、商业和休闲中心，预期在接下来4年内完工，该项产业计划建有两栋豪华公寓、购物中心、四星级酒店及一座普通公寓。

沙巴低于30万房产吃香

谈到沙巴产业市场，Rahim&Co产业顾问公司的报告指出，在成交的房产单位，80.8%的售价低于30万令吉，比较受市民喜欢的房产类型是排屋、半独立洋房、共管公寓／公寓，后者的成交量占27%，以可负担房产单位为主，成交的64%共管公寓／公寓，价格低于30万令吉。

这段期间，人们握紧荷包，就业市场的稳定性，依然是最大风险，房产买家普遍持观望态度，国外投资者之前受疫情、关闭边界等事件影响，延迟登陆沙巴产业市场。

沙巴产业市场住宅领域，走过2020首半年低点后，在2021首半年，交易量和交易价值分别增加34.8%和61%，达到2226宗、价值9亿零598万令吉，虽然比2019首半年的交易表现较低，但恢复成长的步伐，有助于产业市场步入复苏轨道。

在上述期间，沙巴市场的房产供应只是小幅成长2.6%，至22万7339个单位，不包括服务公寓和小型居家办公单位（SOHO），这两款公寓的供应量各为1215个单位及340个单位。

除了首府亚庇，另外3个房产供应较多的城市分别为宾南邦、山打根和斗湖。作为沙巴首府的亚庇，大多数的高楼住宅（包括服务公寓和小型居家办公单位）；坐落在亚庇，宾南邦的共管公寓／公寓，共有1万7547个单位。

文／郑碧娥