小型产业 小刀锯大树

关于可负担房屋的诠释，不同国家可能有不同定义，举个例子，澳洲全国可负担房屋高峰会议对可负担房屋的诠释，定为供中低收入家庭，房屋质量和地点可以接受，屋价不高，一般收入家庭有能力负担，而且不会因为买了房屋，无法应付其他的基本需求。

隆房屋面积价格尚合理

相比起本区域市场其他大城市，好比香港，吉隆坡的房屋面积、屋价可负担性，还是比较可以接受的。

在吉隆坡市中心至少还能买到不会太小的公寓，可能有酒店套房的面积，相当适合单身上班族，若有好友来访，也有个招待的空间。

但是，也许我们很难想像，为了让市民有能力购买一个可以落脚的地方，有些城市的房产单位，被形容为小到如同豪宅的浴室，或是豪宅的地下室。

在本区域市场，还有一种说词，城市有不少无壳蜗牛族，指的是无能力购买房屋，必须租屋解决住宿问题，好比是住在蜗牛屋。

除了吉隆坡和槟岛的公寓面积比较小，国内其他州属的一般情况还好。如果能力许可，想要购买1000平方尺左右的公寓，选择也相当多。

我们就以雪兰莪州为例子，雪州市郊土地宽广，加上近年来捷运一线，二线相继投入运作，交通便利性改善，许多人开始觉得，未必要挤在城市小小的公寓，于是把目标转向郊区购买房产。

房产增值
促进经济

在吉隆坡，如果要购买面积平均1000平方尺左右，而且有较大面积的绿肺，价格动辄百万令吉或更高，胥视有关公寓房产所提供的共用设施、是否位于策略性地点，是属于永久地契或租赁契约房产（就是人们常说的99年房屋）。

Rahim&co产业顾问公司研究部总监苏莱曼说，对人民来说，房屋是遮盖处或庇护所 （shelter），也是金融资产，可为拥有者带来收入，亦是增值资产，可作为投资工具，同时是享受生活方式的地方。

对国家来说，房产发展业务可促进地方经济、国家经济、金融领域、建国领域。一个 综合城镇可以带动许多经济活动，包括商业产业、工业产业的发展，因此，这是一个很重要的领域。

有地产业和高楼两大领域

他在房屋业发展的重要性，其对经济影响效应的报告中指出，房产领域主要分为：有地产业和高楼分层公寓。高楼房产分为普通公寓、共管公寓和服务公寓。

服务公寓又分为小型家居式办公单位（简称SoHo）、小型多功能办公单位（简称SoVo），以及小型灵活办公单位（简称Sofo）。提及过去5年房产交易的数据，苏莱曼以图表说明交易数据。

住宅产业交易逾60%最多

从图表可以看出，住宅产业交易占最大比例，都是超过60%，不论是宗数或单位，情况都相当接近。

提升VS缩小居住空间
各有所需

苏莱曼补充，拥有一间宽敞舒适的房屋，是许多人的共同梦想。所谓宽敞的家，可以有几个不同的定义，这包括一栋可以让住家成员住得舒适，拥有不同功能，装饰为不同空间，用途的房屋。

新家庭首屋通常较小

一般情况下，一个新的家庭拥有的第一间房屋面积会比较小，他们的目标是：日后能够提升到更好地点、住宅社区、空间较大、质量较好的房屋。

当中最大的原因是：当一个家庭组成了，接下来养育儿女，家庭成员逐渐增加，这个家庭优先考量的住家，将是拥有更多房间与活动的空间。

但也有人从比较大的空间，转为选择缩小空间的住宅，这种情况通常是：一个家庭的成员减少，例如儿女长大组织家庭，另外购买房屋。

所谓缩小居住空间，指的是搬到一间面积较小，比较符合自己当前需求的房屋。这可以是从一间洋房搬到一间排屋，或是从一间有地房屋，搬迁到一个高楼住宅单位。

年长退休者改住小屋更易管理

以一个人的生命周期而言，缩小住所面积，通常涉及处于晚年和接近退休的人。在这个人生阶段，孩子已成家自立门户。

尽管人们对这个老家有深厚的情感，但在自己的身体状况欠佳，无力打扫住家和善用家里空间时，缩小住所是可以考虑和采纳的最佳方案。

对于行动不便的住户而言，缩小居住空间并拥有适合的空间设计，将为住户提供永续和可管理的生活体验。如果要卖掉这栋大房子，也可以为个人增添额外的退休资金。

在居所的保养方面，我们需要每天或每月进行内部和外部维修。在内部，如果不定期清理，未使用的房间和空间会变得尘土飞扬和陈旧，家具和地毯也会因为疏于清理，因而滋长霉菌和变质。

在有地房屋的外部，如果没有定时进行适当美化，草坪和花园将变得杂草丛生，成为小动物与蚊虫滋生的地方。

对于以上情况，人们只能自己做这些家务或聘请专人打理，而这将涉及额外开销。如果忽视以上几个问题，可能会遭地方政府惩罚，因为住处杂草丛生，不仅不美观和破坏环境，也会为整个社区带来一些问题。

因此，与其继续住在一间有许多未使用空间，但仍需要维修和护理的房子，倒不如缩小住宿空间，这是其中一个可行的替代方案。在大城市，一些退休夫妇，选择将洋房卖了，然后以可负担价格，搬进一个千多平方尺的共管公寓。

先卖大屋再买小屋？
还看财力

当我们权衡了优先事项，并重新评估当前的空间需求，作出决定后，选择缩小住所规模，下一个要处理的问题就是：先卖掉空间较大的现有房屋，转买空间小一些的房屋，还是准备转买一间新的房屋？

针对第一种情况，这可能涉及在出售旧屋后，先在外租房，同时寻找下一间自己想要的房屋。这个过程可能需要一些时间，因为需要先搜寻相关资讯，才能在不同的地点，拥有社区设施与便利的众多房产作出选择。

至于第二种情况，手上需要握有一笔现金才能购买新屋，但仍可暂时保留现有房子，准备以适当的价格卖给合适的买家。

假如财务能力许可，甚至可以选择保留目前面积较大的房子，作为未来适当时机才套现的一个资产。前提是手上有充足的资金，以购买较小间的新屋。

无论是先卖掉现有房子才买新屋，还是不卖房屋就直接动用资金购买新屋，取决于个人目前是否需要一笔额外的现金，以及从买方或卖方的观点来看，有关房产是否值得持有。

除非是急于套现，否则不要轻易放弃从转售房子获取最大利润的机会。尽量咨询专业的房地产业界人士，以了解个人房子当前的市值。

不管怎样，上述各个要点，都比较适用于那些已晋入需要缩小房屋面积人生阶段的个人。

提早规划做正确选择

俗语说，计划永远不会来得太早，这样的早期规划，或将让个人获得轻松、顺利的缩小规模过度体验，并提前做好所有正确的准备和选择。

装修房屋或影响日后转售

市场上，仍有许多人需要房屋升级，人们可大致规划何时及在何处展开这项计划。在能力范围内，个人购买的第一间房屋，通常是面积比较小的公寓，可能只是700至800平方尺之间。几年后，业主发现需要进行房屋升级的计划。

产业顾问表示，假如选择升级房屋，不妨先想想，将来会否有缩小房屋的需要，因为这会影响个人的房屋升级计划，包括装修工程、室内设计与装饰的选择，以及任何显著的房屋结构变动。

一些设计概念或较受欢迎

比较大规模的装修，除了涉及大笔开销，也有可能影响日后转售的计划。一些设计或概念会比较受欢迎，或比其他设计更为实用，这些因素将对未来房屋是否比较容易转售，有一定的影响。

当我们装修房屋时，对于装修的时间点和涉及的范围，也应把将来需缩小住处规模的因素考量在内。装修范围太大或太精致，除了花大笔钱，也会降低未来转卖房子的吸引力。

整体而言，对于那些发觉住家空间超出实际需求，难以打理的人来说，缩小住家面积，不失为一个理想的选项。对于那些想要升级房屋的人来说，则是另一种选择。

对于有需要的人来说，大间的房屋，也可以提供种种便利，以及满足人们探索与创造具有各自功能，体现装饰主题，不同空间的愿望。

基于每个人都会经历人生不同阶段，每个阶段的实际需求都会有所改变，因此较大间的房子，未必等于是更好的生活环境，这是因人而异的。

反过来说，有些时候，小间房屋会有“小刀锯大树”的功效，可为个人带来一些回报。毕竟，我们未必能每天都打理好住家，特别是有时身体不舒适，或是有事去外坡，如果能打理好房屋，才是营造最佳生活环境的重点。

城市规划产业重视公交

在选择住房或投资住屋，其中一个考量是：按公共交通体系发展的房屋。就是俗称的TOD，为Transport Oriented Development的简称。那就是城市规划之下的产业发展计划。

许多国家的大城市都有这些产业发展的规划，在捷运或轻快铁站步行500公尺以内的地点，这些产业的发展，概括服务公寓、零售产业，例如购物商场，还有商业产业及办公大耧。

试想想，若在相关地区拥有一个2房公寓自住，步行就可到商场购物或用餐，要上班可以搭公共交通，或是公司就在附近的办公大楼。

假如是买来投资，如果面积不大，价格比较容易负担，租金要价在一般水平，估计不难吸引到理想租户。

莱坊产业顾问公司亚太区研究主任李敏雯说，在城市的产业发展，完善的衔接系统非常重要，在日本首都东京，靠近地铁站的土地用来兴建城市公寓。

靠近捷运站房产是业主市场

她说，冠病对房产市场的影响并不深，新加坡在过去3年，是本区域其中一个表现最佳的市场，海外专业人士回归，靠近捷运站地点的房产是业主的市场。

在可负担城市房屋发展方面，她认为，假如要比较新加坡、香港、雅加达和吉隆坡，只能说，一个方案不可能适合所有市场采用。

雅加达产业机构（JPI）执行董事温蒂指出，由于市区的房产价格太贵了，市区塞车情况也比较严重，雅加达的城市房产计划被迫退至城市郊区。

对市民来说，距离2045年还有22年，雅加达的房屋价格将变得难以负担。在雅加达，超过80%的人民住在短期租约的房屋。

结语：对每一个城市来说，房屋发展是城市规划的一部份，因此，改善公共交通系统与联接性，显得至为重要，这对于可负担房屋的发展，也是关键方案之一，毕竟兴建房屋不只是造屋子，而是协助购买者建立家园的计划。