【拍卖房／01】买拍卖房产占便宜？不懂关键技巧，小心被坑死

买了以后迅速转卖，赚取3万到10万的利润。

“比如说买30万，50万卖掉，扣掉所有装修费用，你可以在一年内赚3万到10万，这是经过我们一百多个实战案例得出的，已经有一套方程式，也是最多人感兴趣的。”

在厘清投资方向后，她会建议投资者根据预算购买有地住宅（Landed）。

“拿来卖的话，我们一定要选有地住宅，会比较容易出售，公寓的话较不容易卖。”

只是，雪兰莪区的有地住宅选择不会太多，即便有选择，价位可能位于四十万至五十多万之间，那么对于现金有限的投资者而言也许不会是好选项。

“若你手上的现金大概有6万令吉左右，考虑到要给首付，那你的预算可能大于30万到40万左右，如此一来，雪兰莪区可能比较少选择，那我会问是否考虑投资其他区域。也许有些人会害怕看不到，又不懂那一区是不是有好的市场？这时候就由我们分行的跑腿（Runner）代劳。倘若不介意，只是要赚钱赚利润，我就会推荐我们专注经营的柔佛、怡保和吉隆坡。”

此选项的投资者可考虑购买公寓，选择会更多。

“这样更容易，因为全马一个月五千多间（房产）待拍卖嘛，其实有一千多至二千多间在雪兰莪，集中在万挠（Rawang）、本查阿南（Puncak Alam）和巴生。”

她举例，万挠一带有许多废弃的组屋（Flat），拍卖价一般不到10万，比如拍卖成交价六万多，装修一万多，以每个月400令吉出租就能回本。

“在二手房产（Subsale），政府的廉价组屋只开放给首购族，但在拍卖市场，你买多少间都可以。我有一个投资者是专门投资组屋的。”

与其他类型的房产投资不同，若贷款购买拍卖房需在90日至120日完成手续，否则事前支付的10%定金将被没收。

她说，假设客户的预算为50万左右，“可贷款数额”（Loan Ability）通过了，那么接下来的问题是客户能准备的现金有多少？

购买拍卖房要准备现金应付以下支出：

“这是百分百要准备的，市场上可能会有人跟你讲，0头期买拍卖房，但他只是叫你从保险或从别的地方拿钱出来。总之法院一定要收这10%的钱，不可能不收的。而且在你竞标之前就要提交10%头期款，得标后就可以推进，反之会退款。”

以50万为例，就得准备5万现金作为头期。

无论购得的拍卖房是破败残旧抑或全新的楼盘，若想要更容易转卖或转租，装修必然少不了。

“比如之前我们看过全新的房子，为了更好租出去，肯定要做一点（装修），风扇、空调等等。1万令吉算很少的。”

有地住宅一般需要3万令吉左右，而破烂形同“鬼屋”的房子，至少需4万到5万令吉。

“但是它一定要有利润空间。”

这意味着，倘若要买一间50万的产业，至少要准备8万现金，如无法负担，只能下调预算，而且这仅仅是最理想的情况下你所需支付的现金，你可能还要面对额外支出。

由于原屋主无法偿还贷款，房子才会遭到拍卖，极大可能拖欠许多费用，因此当你买下这间拍卖房时，代表着一并买下了它的“债务”。

她说，新屋主缴付拖欠的门牌税、地税后，可向银行索回，至于电费，在西马多数的情况是无需缴交的（最终情况是以拍卖通告为准）。其他“债务”如下：

1. 水费
2.排污费
3.管理费

一般而言，水费和排污费的费用不会太高，但管理费极有可能是个“天坑”。

“有一些可以拖欠至5万令吉，因为可能从拿钥匙到拍卖，都没有给过任何管理费。有一些屋子的管理费是可以索回的，但是最高只可以索回6年。如果不能索回，那就得把这笔费用算入（投资）成本。”

如房子市价40万，拍卖价为30万，拖欠的管理费是5万，所有需要支出的费用相加，成本是45万，毫无利润的情况下，何来竞标的意义？

“所以在竞标前，我们就会去有关部门或负责单位一一核查该房产的水费、排污费、电费、门牌税、地税和管理费，再列出来给客户。若是个人投标者，那就要自己一个个咨询了。