【拍卖房／02】远离“冻结”房 不被“冻”死也会气死

“其实你要买的时候，你要问清楚你自己，如果这些屋子租不出去，你要怎么去处理？是不是要把现在居住的房子出租，我们再搬去住？”

到2022年再买下第二间，这次则是自住的用途，市价逾100万令吉的房子，最终以大约80万令吉的价格成交。

“这里面刚好有租户，我们买了以后就告诉对方，给他一些时间搬走，我们再去检查屋况，然后我们装修了一下就搬进去住了。”

她提到，如果房子里有人居住，尤其是前屋主，这将会极为棘手。

“我有朋友买到前屋主还住在里面的（拍卖房），现在还在打官司，从高庭到上诉庭，全程花了2年的时间。所以我会更喜欢没有人住在里面的空屋，每次竞标前，都会去屋子的外围看看。”

即使做足功课，也未必成功竞标

询及为何相隔10年才买第二间拍卖房时，林文美叹道因为不是每次都成功。

由于她是律师，在拍卖前会详细阅读拍卖通告（Proclamation of Sale），在每一次准备竞标一间拍卖房之前，她都会亲自一一联系有关单位做土地调查（land search）、设施费用调查（utility search）；调查附近的房价；再到拍卖房实地查看周遭环境、是否有人居住等等，可谓费心费力。

然而不是努力就一定能得到回报，每次做足准备满怀期待去竞标时，多次空手而回。

“你要有一个心态，这种东西是可遇不可求的，不要强求，是你的就是你的，不要强求。如果你是那一种很坚持按照计划来的人，你会很辛苦。我失望很多次，我花了很多时间，然后去竞标，结果竞投的价钱太高，不值得我再追加就必须放弃。”

如此一来，之前花费大量时间做的各项调查变成沉没成本。

虽然如此，她仍提醒，当太多人参与竞标，价格不断飙升时，务必保持冷静，切勿冲动上头，不要盲目竞投。

尽管买拍卖房有风险，并且充满未知，但是正是这种未知令她感到快乐。

“开心的地方是付完所有费用的时候，你去打开那一扇门的瞬间，你真的不知道里面是什么？就很像开礼物、开盲盒的感觉。”

她说每次“开盲盒”时，她走进屋里第一件事是打开冰箱，这是由于多年前曾发生过有人买下拍卖房准备打扫入住时，发现冰箱藏尸，新家变凶宅轰动一时，让她印象极为深刻。

“所以去竞投时，要考虑到这是要承担的风险。拍卖房之所以比较便宜，是因为你要承担风险，要自问是否承担得起？假设该区的房价是30万，拍卖房只是便宜10%（即3万），但你不能进去查看那间房子（的状况），真的值得吗？”

盲盒刺激1：如果有人在里面住怎么办？

张蓓琳律师建议，若打开拍卖房后发现有人居住，切勿触碰任何东西，马上要用自己的锁，把那间屋子的门锁上，然后留下联系方式要求对方在限定期限内联系新屋主。

“通常进去就可以丢里面东西，但为了避免不必要的麻烦，需要给对方机会搬走自己的物品。”

曾有买家在打开拍卖房，发现前屋主的家具、用品还完整地留在屋内，于是着手整理、丢弃，清理一番后，却被前屋主起诉要求赔偿，最终被迫庭外和解，赔钱了事。

“是的，会有可能发生（上述情况），所以才会说你开了门，看到有人住着，就锁回去，放一张通知叫正在住的人联络你们。法律上，住着的人要求赔偿的胜诉通常不高，但是就会很麻烦，因为你还是需要请一位律师来打官司。”

一般通知的限定期限是7天至14天，但若情况允许，最好是长达1个月，一个月是最理想的。

“除了放一张通知，也可以寄一封挂号信（AR registered post）去该屋子的地点，这些行动其实只是要把证据做好，把麻烦减到最低，毕竟到最后还是希望住着的人自己离开罢了。”

这是屋内仅仅有住户物品且愿意自己离开 的情况，那么倘若前屋主或租户仍住在里面，经过多次协商仍不愿意搬离时，买家唯有申请庭令，强制住户搬离。

盲盒刺激2：“冻结”房好便宜，值得买吗？

拍卖房最大的优点是便宜，可是有一种情况是即便价格再低也要慎之又慎，不要轻易下手，那就是房产显示“冻结”（caveat）。

房屋销售中介傅雯萱提到，除了要调查前屋主是否拖欠设施相关费用外，还得查房产是否处在冻结的土地调查。“（房产）中冻结，就是可能屋主欠债，债主就冻结他的资产，这房产也被冻结了。”

假设债主是“个人”，在得标后，他们尚且可以向法庭申请撤销冻结令，需缴付的费用也不算高，可是一旦是企业或内陆税收局（LHDN）等政府冻结则另当别论。

“基本上政府冻结我们是不会动，因为肯定解决不了，我们就不会碰那些屋子了。”她指出，若是遭到冻结的房产，买者要准备好现金支付房款，例如拍卖价为50万令吉，那就得准备50万现金在90日至120日以内支付房款，此时冻结令方撤除，银行再付款给买家。

“在做完上述两种调查后，就可以开始竞标。如果看中的是遭冻结的房产，我们就会问是否准备好现金？现金不充足的话，我们就换下一间。”

张蓓琳提到，要解除房子的冻结令 （caveat），新屋主与申请冻结令者的官司诉讼是难以避免。她的友人曾对一间背负冻结令的拍卖屋感兴趣，但是她一看冻结的原因，觉得大事不妙：

那间房子的冻结令原至于房子的原屋主跟债主之间的经济纠纷，债主拿到法庭的庭令，可是原屋主迟迟没有把钥匙交给他，最后原屋主去世了，又找不到继承人，债主无法执行该庭令，冻结令6年的有效期过了，于是债主再次申请新冻结令。

“所以我就跟我朋友说，真的拍下这间屋子，即便是用现金买下的，也要准备一笔律师费和债主打官司，对方是一定会坚持诉讼。”

因此，此房子的价格会一路走低，直到有买家经过一番计算，扣除掉所有支出觉得划算后才有可能成功卖出。

同时，由于此类房子不会通过银行贷款的申请，买家必须具备充足的现金，既费时费力又费钱，值得与否就要看买家如何衡量。

林文美建议，在准备竞投一间房产前最好先咨询律师再提交10%定金。

“因为到了竞投当天才知道有没有其他竞标者，如果此前没有咨询律师就先交了定金，当天又只有你一个人竞标，你就中标了。所以最好在此前把拍卖通告给律师过目，以规避绝大多数风险。”

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