房市新一年 热度有增无减
2024年产业市场在平淡走势中结束，这一年没有重大的决策宣布，或是引起市场注目的数据，如果说2024这一年，有哪些与产业相关的新课题，缩小范围来讲，主要有城市重建，包括融入“15分钟城市”概念，增设数据中心、工业园，以应付数字时代的需求。
为配合2025／2026旅游年的到来，将会有比较多的粉饰酒店或翻新计划，一些属于商业地契的服务公寓，料将华丽转身，经过申请批准后，装修成短期旅客住宿单位，应付他们在这里“落脚”一周，或更长时间的入住需求。
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政府相关部门在2024年6月公布“大马：我的第二家园计划（MM2H）”框架，料将吸引更多海外买家前来我国投资，位于城市地点的高档房产，将是他们放眼的目标。后续影响如何，仍需要一些时间观察。
税务优惠 首购族别错过
与过去几年的情况一样，可负担房屋依然是2024年房产领域的焦点，为了鼓励年轻人购买房屋，政府通过财政预算案的公布，准备推行一些措施或政策，以协助首购族购屋，减轻他们的财务负担。
政府在2024年10月提呈2025年财政预算案，建议给予首次购买房屋者优惠，例如购买不超过50万令吉的房屋，支付的房贷利息，可获7000令吉的税务减免。至于购买50万至75万令吉房屋的购屋者，可获得的税务减免则是5000令吉。
购屋者要享有这项税务减免优惠，必须符合几个条件：首先这间房屋不能出租以取得收入，必须是自住，购屋者不能为了享有税务减免，买了一间对自己不方便的房屋，然后出租给其他人，自己则住在另一间房屋。
其次，房屋买卖合约的签署，必须是在2025年1月1日至2027年12月31日之间，第三，个人可以连续3个估税年，享有这项优惠，从支付房屋贷款利息第一年开始计算。
第四：假设同一间房屋是由两个人联名拥有，可以根据利息支付比重享有减免。这项建议的有效日是2025年1月1日至2027年12月31日之间。
在这之前，政府曾经在2009年3月10日至2010年12月31日期间，给予签署房屋买卖合约的购屋者，提供为期3年的个人所得税减免，符合资格的大马和居民，每年可以享有最高1万令吉的房屋贷款利息减免。
随着政治经济日趋稳定，首购族对购买房屋的兴致较为浓厚，从更多90年代年轻人物色新屋、搜寻转手房屋以及申请房屋贷款增加可以看出。
说到90年代年轻人，实力产业经纪公司总裁陈建业说，假如是1995年出生的孩子，2025年已经是30岁的青年，正是购屋的适当年龄，如果领取30年的房屋贷款，到了60岁退休前供完，可以说是最好不过的安排。
虽然说有些银行给予贷款者35年的房贷分期，但是产业顾问认为，假如有能力不要这么长的贷款配套，25年或者20年更好，这样可以节省房屋贷款利息，当然也要看贷款者开始房贷供期的年龄。
百万房产印花税小增
与此同时，政府在提呈2025年财政预算案，有提出关于购买价格超过100万令吉的房产，买方需要缴付4%的印花税，影响层面如何的问题，针对这点，产业顾问邓志明说，对于有能力购买100万令吉或以上的房产买家，估计影响层面不大。
我们假设一位房产投资者，他购买的房屋价格是120万令吉，在2024年，他需要缴付的印花税总共是3万令吉，但是，如果是在2025年购买，他需要付的印花税则是3万2000令吉。
他说，产业买家或投资者缴付给政府的印花税，其计算法是这样：首10万令吉1%，就是1000令吉，接下来的40万令吉2%，就是8000令吉，下一个50万令吉，就是不超过100万令吉3%，需要1万5000令吉，再来20万令吉，也是3%就是6000令吉。
这几个数目加起来总共是3万令吉，就是1000+8000+15,000+6000=30,000。
假设房产价格是120万令吉，前面的100万令吉印花税是1000+8000+15,000，总共2万4000令吉。不过，超过100万令吉的印花税以4%计算，那20万令吉的印花税将是8000令吉。
因此，120万令吉的印花税总数是3万2000令吉（24,000+8000）。投资者或房产买家需要多付的印花税是2000令吉（8000-6000）。
假设房产价格是150万令吉，产业买家需要多付的印花税是5000令吉，如果是3%，50万令吉的印花税是1万5000令吉，而4%的印花税则是2万令吉，因此相差5000令吉（20,000-15,000）。
他补充，如果是超级高档、时尚，对一般人来说非常昂贵的房产单位，会有一些分别，只是同样的道理，如果买得起这些房产单位的投资者，他们也付得起那笔印花税 。
滞销数量下降
关于2024年产业市场的概况，根据国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据，纵观我国2024年上半年的房地产市场，霹雳州的滞销房产数量最多，紧随其后的是柔佛和吉隆坡。
该中心在《2024上半年房产市场报告》指出，在2024下半年，我国将有2万2642万个滞销单位，涉及总值142亿4000万令吉。
不过，与2023下半年比较，住宅房产项目的过剩情况已逐渐改善，2023下半年滞销房产共有2万5816个单位，总值176亿8000万令吉。与此同时，房产交易量减少12.3%，交易价值也相应减少19.5%。
在交易价值方面，吉隆坡的滞销房产价值最高，达30亿6000万令吉，主因是首都吉隆坡房产价格较贵，未必是滞销房产单位多，其次是柔佛28亿令吉，槟城20亿2000万令吉，以及雪兰莪18亿5000万令吉。
与此同时，报告指出，公寓占全国滞销住宅单位总数大约60%，相当于1万3535个单位，其次是排屋占24.4%，相当于5524个单位。
在柔佛州首府新山 ，槟城和吉隆坡的公寓单位，占全国滞销住宅单位的大部分，大约是18.9%，或相当于4284个滞销房产。
报告指出，按照价格范围来看，30万令吉以下的可负担价格房屋，占全国滞销住宅单位总数的30.2%。
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欣慰的是，该数字在2024上半年，减至6840个单位，比2023下半年的7592个少一些。
此外，价格在50万至100万令吉的住宅单位排第二，占全国滞销住宅单位总数的29.6%或6694个单位，售价介于30万至50万令吉的住宅单位占28.2%，相当于6389个单位，至于售价超过100万令吉的滞销住宅单位占12%，相当于2719个单位。
经过几年冠病疫情的冲击，发展商在前两年减少推出新房产计划，同时努力清减滞销房产，这些房产单位已经相应减少。国家房地产资讯中心的数据显示，2024下半年的滞销房产数据，比2023下半年少，可以反映这一点。
第二家园极受欢迎
提到“马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，自从政府在2024年6月公布“第二家园计划”最新框架之后，在房地产买卖已有积累多年经验的陈建业说，不少中国买家纷纷致电洽询房地产信息，过去数月的中国买家询问量，增幅高达70%。
中国顾客咨询房地产主要目的分别是：留学和投资创业为主，而大马我的第二家园计划，其中一项福利是：假如中国公民以留学目的来马深造，该公民的父母可陪同来大马暂时居住。
陈建业认为，外国人前来大马置产，不论是在第二家园计划下，或是购买房产供投资，预料将会带动本地的高档房产市场，估计在量和值方面将同步增长。
假设一如预期，本地高档房产将展现新气象。为何是高档房产？因为外国人在本地置产，必须是购买100万令吉以上的房产，一些地点例如吉隆坡、雪兰莪一些地区，甚至定下更高的价位限制，不过，也有限制不能购买超过2000万令吉的房产，超过2000万令吉的房产，估计数量并不多。
关于对外国人购买房产的价格限定，也要看个别州政府制定的最低价格，以及相关条件。
ESG房产成新趋势
提到ESG的课题，在环保事业经验丰富的陈钟灵说，产业计划融入ESG元素的步伐已经加速，在气候暖化，生态环境深受影响之际，我们需要提升城市的竞争力，改善城市的宜居性，当中包括重建城市，为城市注入新生命。
所谓ESG指的是环境、社会与治理，这是近年来国内外企业的一个流行用语，房地产领域也不例外。
说到ESG，陈钟灵说，这个起源于2004年的概念，在2024年已经足足有20年，那是从一次联合国会议提出的投资框架出发，进而转为全球资本市场的新潮流。
根据彭博社智库的预测，到了2025年，全球ESG资产预计将达到53兆美元（大约233兆令吉），占全球管理中投资总额的三分之一。从环境社会治理这个词来看，在某种意义上讲，ESG是衡量一家良好企业的标准。
这个概念离不开节能减碳，让房产项目具备绿色功能，例如在共用空间安装节能灯，配有雨水收集系统，以减少公共区域的用水量，产业大厦的建筑采用绿色设计，确保地上停车场自然通风等等。
发展商重质不重量
前面说到发展商在过去两年，调整营运策略减少推出新房产项目，并非指发展商停在原步，而是按情况推出，也许数量稍微少一些，但价值并不减少，虽减少房产计划，但是增加工业产业，包括进军数据中心领域。
2024年11月，本地两大产业集团，马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）和绿盛世（ECOWLD 8206,主板产业组）宣布，分别斥资购买地皮，准备在近期内推出新的产业发展项目。
其中马星集团宣布以1亿1300万令吉，收购位于吉隆坡旧巴生路的土地，准备发展名为M Aurora的新产业项目，发展总值6亿6000万令吉，这是一个以交通为导向的产业计划。
绿盛世斥资7亿4240万7086令吉，收购位于雪州乌鲁冷岳的土地，以在未来发展名为“Eco Forest 2”的综合式产业计划。这两家产业发展集团重拳出手，反映大马房地产市场已逐渐复苏。
此外，百乐园（PARAMON,1724,主板产业组 ）在2024下半年推出4个新的房产项目，发展总值大约7亿8300万令吉，这4个房产项目分别位于雪兰莪州和槟城威省。
该集团首席执行员周胜忠较早前披露，百乐园目前拥有580英亩地皮，主要位于巴生河流域，潜在发展总值大约有75亿令吉，可以让公司忙碌7至8年。
该公司较早前脱售教育资产计划获得股东放行，为扩大房产业务铺平道路，并冀望在5年内将产业收入贡献比重，从目前的70%提升至85%。
周胜忠指出，未来产业臂膀业务重点将放在增加地库，扩展共享工作空间等领域。他表示，虽然产业市场放缓，但集团有信心全年营业销售目标可以达到10亿令吉。
2024年9月，IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）宣布推出全新的工业园系列，准备打造全新的获利来源，预计将成为该公司日后的首要营收项目，为集团贡献至少20%，大约4亿令吉的年度营收。
这是该集团扩大工业产业组合的规划，首阶段将推出3个工业园区，重新塑造柔佛“iSynergy”品牌，并在更名为依斯干达IOI工业园后推出。
另外两个项目分别为2025年第二季的万津IOI工业园，以及将于2025年杪推出的马六甲工业园区，借此巩固其工业领域地位和影响力，以及迎合市场的需求。
产业顾问补充，与数据中心相关的交易，是过去一年的热门话题，2024年6月，绿盛世集团独资子公司绿盛商业园，与微软付款（马）私人有限公司，签署附条件合约，以4亿零230万令吉，脱售位于柔佛古来，面积123英亩的土地，预期交易将在2025下半年完成。
与此同时，马星集团也加入参与数据中心的发展，该集团宣布与贝恩资本旗下的Bridge数据中心签署合作协议，联手扩大发展马星在Southville城数据中心枢纽，进一步巩固该枢纽作为大马数字基础设施的地位。
【结语】
从本地产业集团在2024年的购地和规划，可以预见他们将继续按原定计划前进，涉足工业园、数据中心等计划，不像过去市场有比较多的共管公寓待推出，目前还有一些卖剩公寓单位待清减；当然也有低密度的高档公寓推出市场，位于吉隆坡安邦路，由百乐园发展的Ashwood是其中一个典型的例子。
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