张惟越 | 分层楼宇像小国家，业主=国民

简单的比喻，分层楼宇就像个小国家，业主就等于国民，而居民委员就是透过“大选”的民选代表，只不过他们不像国会议员有一堆福利，反而律法责任倒是不少……他们的功能就像上市公司的 “董事会”，主要负责：

1）提供治理的方向

2）确保与审核政策的执行

3）监控管理是否到位

4）定时定期审查财务状况

5）确保不跨越律法的权限

在2013年分层管理法令下，已经明列了居民委员的责任，如果居民委员不按照分层管理法来管理该楼宇，一旦没有依法就等于触犯分层地契管理法，如罪成将面对高刑罚 ：

1） 罚款不超过 RM250,000.00 ；
2） 牢狱不超过3年或是两者兼施

按律法规定，透过年会选出来的委员，须在年会后得召开第一次委员会议，并以多数票表决的方式，再一次遴选主要成员：

1. 主席一位
2. 秘书一位
3. 财政一位
4. 其它没有职务的居民委员为常委

上任的委员可自行管理或委任的物业管理人就向代工政府，成为居民委员的左膀右臂，代委员执行日常的维修保养职务。  

提醒自己要自律

上任的居民委员得时时提醒自己要自律，他们代表的是委员团队，而不是个人，被委托管理大家共有的共用资产而不是私产，万事得以共同决议为核心决策，独裁主义是要不得，也只会让情况更糟糕而已。委员不可直接不经委员会议经多数票表决就下指令，因执行职务的都是人，一旦面对指令模糊，或朝令夕改，多重指示，这将造成困惑，管理处将面对执行难题，该大楼的物业经理将无法有效地执行任务，而且楼宇经理的威严面对挑战，并导致现有的指挥系统面临瘫痪。

还有，身为委员切忌：

1）公物私用，

2）回佣文化，

3）公私不分，

4）用人唯亲，

5）霸道独裁。

居民委员要服众就得有公信力，所以啊，适合担任委员的人选最好是有良好沟通能力，能联系社区人，如果有相关的房屋管理经验更是优选，再不然，有维修、财政、管理经验者为佳。  

日久见人心

那些不尊重其他业主、咄咄逼人、单投诉、有私心、有城府（搞搞震，无帮衬）的人，切莫在年会时选上他们。 

然而居民委员要站稳脚跟就得明白人性，因物业管理不只是建筑物，更是居民。一种米养白种人，已经表示了“人人随有相同之处，也有人人差异之处”。委员要在物业管理站稳脚跟，就得明白人性，感化人心、建立文化、传承教育。

委员要明白，理能服人，情能感化人，而法能治人，这也是我经常强调的“先讲理，后执法，情居中”这个比较人性化的管理模式，唯有感化人心，建立小区的生活文化，传承并教育居民才有望和睦共享。

如果你想要为街坊邻里服务，改善共管楼宇，只要你是21岁以上的单位业主，没有拖欠管理费，都可以参与委员竞选。如该单位是非自然人持有（公司，协会，法定组织或其它机构），那可以透过委任提名人方式参与竞选委员。  

如果你不是单位业主，但你的直属家人，即配偶、孩子、养子、兄弟姐妹或家长拥有两个单位以上，也是可以被提名竞选委员。  

当选的委员会成员将被视为空出职务，如果：

1. 辞职
2. 去世
3. 破产
4. 不再是单位业主
5. 行为由损委员会的诚信
6. 犯下任何欺诈、不诚实、道德沦丧，犯下任何贪污律法以及在分层管理法下被定罪并判监禁超过2年的罪行
7. 精神不健全，被医生判断无法履行职务
8. 连续拖欠3个月的管理费或储备金
9. 被该单位业主撤换了委托人身分
10. 连续缺席3次的委员会议
11. 身为主席，在没有获得委员会的同意下连续缺席会议