張惟越 | 分層樓宇像小國家，業主=國民

簡單的比喻，分層樓宇就像個小國家，業主就等於國民，而居民委員就是透過“大選”的民選代表，只不過他們不像國會議員有一堆福利，反而律法責任倒是不少……他們的功能就像上市公司的 “董事會”，主要負責：

1）提供治理的方向

2）確保與審核政策的執行

3）監控管理是否到位

4）定時定期審查財務狀況

5）確保不跨越律法的權限

在2013年分層管理法令下，已經明列了居民委員的責任，如果居民委員不按照分層管理法來管理該樓宇，一旦沒有依法就等於觸犯分層地契管理法，如罪成將面對高刑罰 ：

1） 罰款不超過 RM250,000.00 ；
2） 牢獄不超過3年或是兩者兼施

按律法規定，透過年會選出來的委員，須在年會後得召開第一次委員會議，並以多數票表決的方式，再一次遴選主要成員：

1. 主席一位
2. 秘書一位
3. 財政一位
4. 其它沒有職務的居民委員為常委

上任的委員可自行管理或委任的物業管理人就向代工政府，成為居民委員的左膀右臂，代委員執行日常的維修保養職務。  

提醒自己要自律

上任的居民委員得時時提醒自己要自律，他們代表的是委員團隊，而不是個人，被委託管理大家共有的共用資產而不是私產，萬事得以共同決議為核心決策，獨裁主義是要不得，也只會讓情況更糟糕而已。委員不可直接不經委員會議經多數票表決就下指令，因執行職務的都是人，一旦面對指令模糊，或朝令夕改，多重指示，這將造成困惑，管理處將面對執行難題，該大樓的物業經理將無法有效地執行任務，而且樓宇經理的威嚴面對挑戰，並導致現有的指揮系統面臨癱瘓。

還有，身為委員切忌：

1）公物私用，

2）回佣文化，

3）公私不分，

4）用人唯親，

5）霸道獨裁。

居民委員要服眾就得有公信力，所以啊，適合擔任委員的人選最好是有良好溝通能力，能聯繫社區人，如果有相關的房屋管理經驗更是優選，再不然，有維修、財政、管理經驗者為佳。  

日久見人心

那些不尊重其他業主、咄咄逼人、單投訴、有私心、有城府（搞搞震，無幫襯）的人，切莫在年會時選上他們。 

然而居民委員要站穩腳跟就得明白人性，因物業管理不只是建築物，更是居民。一種米養白種人，已經表示了“人人隨有相同之處，也有人人差異之處”。委員要在物業管理站穩腳跟，就得明白人性，感化人心、建立文化、傳承教育。

委員要明白，理能服人，情能感化人，而法能治人，這也是我經常強調的“先講理，後執法，情居中”這個比較人性化的管理模式，唯有感化人心，建立小區的生活文化，傳承並教育居民才有望和睦共享。

如果你想要為街坊鄰里服務，改善共管樓宇，只要你是21歲以上的單位業主，沒有拖欠管理費，都可以參與委員競選。如該單位是非自然人持有（公司，協會，法定組織或其它機構），那可以透過委任提名人方式參與競選委員。  

如果你不是單位業主，但你的直屬家人，即配偶、孩子、養子、兄弟姐妹或家長擁有兩個單位以上，也是可以被提名競選委員。  

當選的委員會成員將被視為空出職務，如果：

1. 辭職
2. 去世
3. 破產
4. 不再是單位業主
5. 行為由損委員會的誠信
6. 犯下任何欺詐、不誠實、道德淪喪，犯下任何貪汙律法以及在分層管理法下被定罪並判監禁超過2年的罪行
7. 精神不健全，被醫生判斷無法履行職務
8. 連續拖欠3個月的管理費或儲備金
9. 被該單位業主撤換了委託人身分
10. 連續缺席3次的委員會議
11. 身為主席，在沒有獲得委員會的同意下連續缺席會議