再融資房貸助中低收入群 曾志良：居者有其屋子

SRP助購可負擔屋

大家都知道，如果缺乏記錄，銀行基於避險關係，一般皆不願意放貸。該項計劃使得B40低收入群和M40中等收入群，有機會擁有夢寐以求的房子。

Skim Rumah Pertamaku正是協助沒有銀行信貸記錄者，獲得融資而擁有房屋。

截至2020年12月，所批准的SRP累積貸款／融資累積至111億令吉，總共達5萬2023項貸款，87%為B40低收入群。2020年批准的新貸款按年增升21%至1萬8787項新貸款，新貸款額42億令吉，也意味著為1萬8787戶實現購買第一間房屋的美夢。

2020年，該機構透過推展的SRP數字渠道，積極協助合格購屋者。

曾志良預計到了2021年杪，這些累積貸款／融資，將達到150億令吉。

首季批6.9億貸款

上述平臺推展後，今年首季反應良好，批准了約3000項總值6億9000萬令吉貸款。

Cagamas控股獨資持有的CagamasSRP公司，其中一個主要功能是為SRP和SPB提供抵押擔保。

這也協助銀行解決長期房屋貸款（最長30年）和短期儲蓄存款（少於1年）之間的期限結構不匹配問題。

總的來說，截至2020年12月，該機構已在次級抵押貸款市場累計約1420億令吉或為180萬間房屋（包括其他類型房產）提供再融資。

該機構預期今年向銀行收購的房地產貸款，從70億令吉增加28.6%或20億至90億令吉。

該機構通過提供渠道取得流動資金，並透過在資本市場發行債券與伊斯蘭債券以管控風險；該機構向銀行購買房屋貸款以提供流動資金，銀行為借款人提供可負擔的長期房屋貸款。

2020年，該機構發行了117億令吉常規債券與伊斯蘭債券（伊債），74%或86億令吉為常規債券，26%或31億令吉為伊債。

這是該機構連續4年發售超過100億令吉的債券，彰顯繼續有能力籌集競爭性基金，儘管其餘債券的發售已趨減。

馬第二大債券發售機構

Cagamas是大馬政府之外，第二大的債券發售機構；抵押機構也是AAA級企業債券、企業伊債券的發售者，是世界銀行眼裡最成功的次級抵押資金設施該集團自1986年企業化以來，累積發售3497億令吉常規債券；伊債包括104億令吉外幣伊債券，和102億令吉住宅抵押債券。

累積發售3395億企業債

截至2020年12月杪，累積發售3395億令吉的企業債券。

該機構去年發售117億企業債，今年料達100億令吉企業債。

曾志良預計一些幾項正面因素，有助債市更多積極活動：●儘管美國債券收益率走高和美元走挺，外資的流入連續11個月不變。

●其次，大馬已從羅素指數的監控名單解除，證明監管機構實施的措施，有效改善市場通路和流動性。

●即便惠譽去年12月下調大馬評級至BBB+，穆迪今年3月重申馬來西亞A3／穩定評級。

馬幣債券仍有逆風

他說，馬幣債券仍然有逆風，主要是美國國債收益率上漲與波動，和國內大量大馬政府債券+MGII供應（達1600億令吉），國內的MGS已較為穩定。

他認為，MGS曲線將保持陡峭，但不會繼續陡峭，因為3月份有債券過度受拋售現象。

他說，大馬債券市場的主要風險，包括美國國債收益率繼續上漲、美國通膨走高，對大馬持有A-穩定評級的標普，今年6月將更新評級。

該機構也將探索透過交易所交易債券和伊斯蘭債券（ETBS）平臺，向大馬零售投資者擴展銷售。

過去一年，大馬總髮售1488億令吉大馬政府債券與MGII（來源：債券定價機構，BPA），企業債券的發行達1046億令吉。

對今年債市樂觀

2020年也發了首個1億令吉的可負擔房屋東盟可持續伊斯蘭債券，和首個1億令吉中小企業的東盟可持續債券，可說是該機構里程碑；RAM可持續有限公司授予該兩項發行最高社會福利等級。

這表明，儘管流動資金充足、低利率的情況下，該機構仍具有持續籌集競爭性資金的能力。

該機構對今年的債券市場持樂觀態度，預計今年發售100億債券與伊斯蘭債券，包括髮行東盟可持續性債券／伊斯蘭債券，其中10億令吉為外幣債券。

CSME解決中小企貸款困境

附加問答錄

1）如何協助中小企業？

答：Cagamas SME Berhad（CSME）是Cagamas Holdings Berhad獨資子公司。

2006年設立的CSME，宗旨是為中小企業信貸提供解決方案；這可以是現款、合成證券化（Synthetic Securitisation），或是兩者的融合。

●證券化方案是提供風險管理工具，讓銀行體系更好管理中小企業的風險，改善中小企業取得融資的通路。

這項方案也和資金市場連接，減少中小企業依賴政府基金；中小企業貸款的證券化，也同時為資金市場製造“資產”，進一步強化資金市場的發展。最新的合成證券化，是於2012年10月完成。

●集團屬下公司時時支援銀行，為銀行金融體系提供流動資金。舉例說，該機構收購貸款／融資，包括從銀行購買中小企業貸款，或者購買銀行的融資，這協助銀行提供流動資金，銀行則提供信貸設施予中小企業。

這可從該機構在資金市場發售債券、伊斯蘭債券反映出來。

所扮演角色與Danaharta不同

2）CSME是否可以像當年國家資產管理公司（Danaharta）一樣，透過向銀行購買債務，解救中小企業於倒閉或裁員？

答：Danaharta與CSME所扮演的角色，基本上是不同的。CSME是特別用途工具，其設立是為方便把中小企業貸款證券化。CSME的委託，是透過資金市場提供證券行方案支援銀行領域。

但是，不同於Danaharta，CSME沒有所需的合法權力，以解決中小企業貸款的困境。

3）中小企業的東盟永續債券是甚麼？是供中小企業投資於東盟永續項目？

答：東盟永續債券（A S E A NSustainability Bond）的發出，是為大馬金融機構（簡稱FI）、銀行，提供資金通路，以融資環境、社會、監管（ESG）遵循的資產；如可負擔房屋，或者融資中小企業的社會計劃等。

對再抵押機構來說，從發售東盟永續債券所籌獲的資金，是用來購買大馬中小企業的貸款；這些貸款來自金融機構（FI）。

東盟永續債券所獲資金，須用來購買東盟區合格計劃的貸款、融資、資產。這基本與本機構的永續債券／伊斯蘭債券框架同步，也與國內／國際的永續發展原則、標準與指南相符。

這包括東盟綠色債券標準（AGBS）、東盟社會債券標準和東盟永續債券標準，皆受東盟資金市場論壇（ACMF）的贊同與推崇。

多元梯次東盟永續債券反應佳

●全球的負責有良知投資者，也有空間投資在抵押機構債券／伊斯蘭債券的ESG遵循資產。為此，這將鼓勵大馬金融機構、銀行進行更多ESG計劃，促成更用心金融生態，擴大抵押機構的投資群。

●2020年10月27日，本機構宣佈發售首個多元梯次東盟永續債券，總額1億令吉。這包括1年期3500萬令吉債券，2年期2000萬令吉債券，和2年半期限的4500萬令吉債券。

●這項1億令吉集資是用來購買合格的工業分期付款應收賬款，以融資中小企業的非排碳應收賬款，對環境永續作出貢獻。

●這項集資獲得投資者的踴躍反應，需求翻倍，超額認購達2.4倍。健全的需求，也讓本機構以競爭性價格發售永續債券。

4）1億3000萬新元的債券，是為新加坡在大馬的投資者而發售嗎？

答：2020年12月16日與2021年3月16日，抵押機構發售一年期1億3000萬新元（約4.04億令吉）債券。這個項目是讓公司透過發售不同貨幣債券，取得持續而具競爭性的資金，並以不同投資群為目標。

上述兩項新元債券發售，主要以駐新加坡的投資者為目標。

這兩項新元債券發售，顯示新加坡投資者的強勁需求，因2018年起就暫停發售新元債券。迄今，抵押機構已累積發售46億令吉的新元債券。

5）其他貨幣的債券、伊斯蘭債券，是否獲得需求？是否推出人民幣產品，以迎合投資於中國的大馬投資者，或者中國投資大馬的投資者需求？

答：2014年，抵押機構已設立50億美元的多元貨幣的常規債券與伊債券歐洲中期票據（EMTN），期限各不相同。

這些皆是多元化地理位置與機構群投資者。

目前，我們有多元國家／地區的投資者，包括新加坡、香港、歐洲、臺灣、中東、中國、韓國、汶萊與泰國。

這也強化本機構的國外資金，而不全依賴國內市場。

自2014年設立歐元中期票據Note（EMTN）以來，抵押機構已成功完成112億令吉發售。這包括岸外人民幣、美元、新元、港幣與澳元。

本機構只考慮發行對公司有利的外幣資產，這是指利率優勢是否能夠廣及新投資群與具活力的金融市場等因素。

2021年首季，抵押發售港元與新元債券；本機構只考慮發行對公司有利的外幣資產。

再抵押機構控股旗下設立各個功能公司，獨資持有的抵押機構有限公司（Cagarmas Berhad）是主要營運公司。再抵押機構控股股權，77%由國內外商業銀行持有，國家銀行持股20.0%，3%是投資銀行持有。

今年重點推2計劃

Cagamas控股截至2020年財政年錄得5億1220萬令吉稅前盈利，相比2019年5億3420萬令吉。該集團資金仍然強勁，總資金比率59.1%（2019年44.1%）.該機構2021年的其中兩項重點，是推出零工經濟（Gig Economy）住房計劃，和對準樂齡人口的逆勢抵押貸款。

◆零工經濟住房計劃

【B40和M40】
B40人口群佔住戶的16%，M40佔住戶的37.2%。

65歲以上人口占230萬人，或人口的7%；零工經濟員工400萬人，或人口的7%。

該機構推出的零工經濟員工計劃：——協助非正式員工，擁有自己的第一間房子。

——沒有首期付款，或零工經濟員工，可實現擁有房屋的願望。

——為零工員工建立信用記錄，以過渡至銀行系統——過渡前不受利率變動的影響。

——在過渡期間，從定期的固定利率融資中獲得固定期限的每月固定分期付款。

◆逆勢抵押貸款

【老齡化人口】

自2014年以來，65歲人口穩步增長，每年以3.7%增長。

目前老齡化人口占總人口的7%，預計20年內65歲以上的老齡化人口，倍增至14%。

退休儲蓄普遍不足

54歲的公積金會員中，3人中有2人儲蓄少於5萬令吉，只能維持4年半。

持有20萬令吉以上的公積金會員，將在5年內耗盡積蓄。

55歲提取積蓄的該局會員中，有70%在退休不到10年，就用完積蓄。

數據顯示，無論財務狀況如何，房地產是馬來西亞大多數家庭最大的單一資產，房屋擁有率達72.5%。

該機構也發現，過去10年來，房地產價格大幅上漲。

高房產所有權和可持續房地產價格，促使該機構推出適合老齡化人口的計劃，運用產業作為抵押，每月支付年金。

該機構推出逆向抵押貸款，對準國內樂齡人口，透過釋放房產價值提供每月可觀收入，彌補退休金的不足，維持或改善退休後的福祉與日常生活。

●有關期限長達借款人或配偶的生命週期（以較晚者為準）借款人和配偶，終身繼續留在自己的房產中。

●僅在業主或未亡配偶去世後，較晚者去世才出售產權清算貸款。