房價漲勢料已見頂，兩年內或降溫

逾百名各國房地產市場專家於8月10日至25日期間接受路透社訪問時認為，由於多數國家的中央銀行料將把利率維持在接近紀錄低位的水平直到明年，房價漲幅預料仍將輕鬆超過工資漲幅。

基於建築材料成本不斷上漲，加上冠病疫情迫使很多業主在尋求擴大居住空間前，大多數市場就已缺乏價格負擔得起的房屋供應，他們也異口同聲地表示房價幾乎肯定有進一步上漲的空間。

這也意味著對大多數人，尤其是那些想買第一套房子的年輕人來說，情況只會變得更難。

富國銀行資深分析師馬克．維特納說 ，房價飆升抹去較低利率帶來的購買力提升，已導致很多潛在購房者推遲置產。

超過80%的受訪房地產市場專家，即94人中的77人，在詢及未來幾年他們所追蹤市場的住房負擔能力將如何變化時，都不諱言“將惡化或保持不變”。略少於一半的人（49%）認為會惡化，而超過50%則直指房地產市場是今年幾乎所有最火爆的市場。

美西銀行首席分析師史考特．安德遜說，住房市場顯然仍受到很多因素所影響，包括長期利率波動、供房能力低下、勞動力及土地缺乏，以及現有房屋存量稀少。

“我們預測未來18個月內，住房市場活動將穩定在一個更可持續的步伐上，而那些在冠病疫情期間提前進行的房屋銷售可能會帶來一些回報。”

若情況真如安德遜所預計，在更多房屋於未來幾年興建之前，這一趨勢必然不會緩解。然而，儘管目前大多數市場的房屋建造費率較低，但建築材料、勞動力及木材成本更有可能上升而不是下降。

早前的預測顯示，美國、加拿大、澳洲和紐西蘭今年的房價，將會以兩位數百分比的速度上漲，直到2022年才放緩到個位數。

根據路透社，除迪拜外，美國、加拿大、英國、印度和澳洲的房價被評為五級以上，即一級為便宜，10級為昂貴；紐西蘭的房價被評為九級，意味當地的住宅物業對首次購房者來說屬於可望不可及。

在大多數的經濟體，受訪分析師中有逾50%預測，人們未來幾年的負擔能力將惡化──而澳洲有近90%的分析師也是如此認為。

印度方面，只有少數分析師預測房價會下跌。大多數受訪者說，雖然預計下一財政年度會有兩次25個基點的升息，惟該國的負擔能力會持續改善。

另外，針對未來12個月房市前景的最大下行風險，有近40%分析師表示，中央銀行撤出抗疫刺激措施是房價預測的最大下行風險，其次是新的變種冠病病毒的傳播。

18名分析師認為是經濟增長放緩，5人說是供應鏈中斷，4人說是高失業率；認為恢復全時工作周是未來12個月住房市場的最大下行風險的只有2人。

龍順銀行首席經濟學家塞巴斯丁．拉沃爾表示，房價將適度快速上升，惟工資增長將無法彌補政府應急計劃消退的影響。

他說，降低疫苗效力的新冠病變種病毒或將迫使北美當局重新採取廣泛的封鎖措施，進而帶來比前幾波疫情更多的永久性裁員。經濟增長放緩則是另一個重要的下行風險。

馬來西亞：市場復甦視疫情

至於馬來西亞房地產市場，PropertyGuru表示，儘管未來是無法預測，但基本上能肯定的一點是，下半年房地產市場以及整體經濟接下來的復甦，都將受到冠病新增病例數量及疫苗接種的速度所影響。

這家網上房地產平臺在官網發佈的一項調查中指出，只要冠病疫情受控、疫苗接種人數顯著增加，各個經濟領域就能重新運作，消費人的信心與和收入也會開始恢復正常，從而推動房地產市場的復甦。

房產滯銷一直是馬來西亞房市長久以來所面對的問題，但最新數據顯示，住宅滯銷情況近年來已有所改善。

韓國：房地產市場過熱

韓國中央銀行於8月26日將基準利率上調25個基點至0.75%，是三年來首次加息，其中一個原因便是房地產市場過熱，以及消費需求上升和家庭負債飆升帶來的通脹壓力上升，與此同時，出口反彈也帶動了經濟強勁復甦。

韓國的房價於過去一年持續高漲，絲毫沒有受到冠病疫情影響。韓國首都圈（首爾、仁川、京畿地區）公寓價格進入今年以來持續飆升，前七個月漲幅均維持在1%以上。一系列加稅及調控都沒能阻止房價上漲。

隨著房價急劇升溫，韓國年輕人普遍加入炒股炒幣大軍，他們認為不發橫財的話，將沒可能買得起房。

中國：市場融資渠道緊張

在中國，基於未來6至12個月房地產開發商的國內銀行與信託貸款融資以及境內外債券市場融資渠道將依然緊張，信用評級機構穆迪於9月2日將中國房地產行業展望由穩定調整為負面。

穆迪副總裁黎錦雄在報告中指出，中國旨在控制房價與行業槓桿，並遏制銀行體系對房地產市場的風險敞口的調控政策，導致開發商融資渠道受到限制。

他說，房地產銷售、流動性及現金流的下降將提高再融資風險，尤其是對財務實力較弱的開發商，財力良好的大中型開發商則仍會繼續受到貸款機構和投資者青睞。

根據穆迪的報告，1月生效的新規對中國國內銀行的房地產相關貸款佔比設置了上限，因此增加了開發商和購房者分別獲得開發貸款與個人住房抵押貸款的難度；上半年對房地產開發商的貸款增速也跟著回落至近年來最低水平。

雖然住房抵押貸款的利率與審批時間自第二季度以來都有所上升，但這些因素已導致房地產銷售額以及開發商的相關現金流下滑。