房价涨势料已见顶，两年内或降温

逾百名各国房地产市场专家于8月10日至25日期间接受路透社访问时认为，由于多数国家的中央银行料将把利率维持在接近纪录低位的水平直到明年，房价涨幅预料仍将轻松超过工资涨幅。

基于建筑材料成本不断上涨，加上冠病疫情迫使很多业主在寻求扩大居住空间前，大多数市场就已缺乏价格负担得起的房屋供应，他们也异口同声地表示房价几乎肯定有进一步上涨的空间。

这也意味著对大多数人，尤其是那些想买第一套房子的年轻人来说，情况只会变得更难。

富国银行资深分析师马克．维特纳说 ，房价飙升抹去较低利率带来的购买力提升，已导致很多潜在购房者推迟置产。

超过80%的受访房地产市场专家，即94人中的77人，在询及未来几年他们所追踪市场的住房负担能力将如何变化时，都不讳言“将恶化或保持不变”。略少于一半的人（49%）认为会恶化，而超过50%则直指房地产市场是今年几乎所有最火爆的市场。

美西银行首席分析师史考特．安德逊说，住房市场显然仍受到很多因素所影响，包括长期利率波动、供房能力低下、劳动力及土地缺乏，以及现有房屋存量稀少。

“我们预测未来18个月内，住房市场活动将稳定在一个更可持续的步伐上，而那些在冠病疫情期间提前进行的房屋销售可能会带来一些回报。”

若情况真如安德逊所预计，在更多房屋于未来几年兴建之前，这一趋势必然不会缓解。然而，尽管目前大多数市场的房屋建造费率较低，但建筑材料、劳动力及木材成本更有可能上升而不是下降。

早前的预测显示，美国、加拿大、澳洲和纽西兰今年的房价，将会以两位数百分比的速度上涨，直到2022年才放缓到个位数。

根据路透社，除迪拜外，美国、加拿大、英国、印度和澳洲的房价被评为五级以上，即一级为便宜，10级为昂贵；纽西兰的房价被评为九级，意味当地的住宅物业对首次购房者来说属于可望不可及。

在大多数的经济体，受访分析师中有逾50%预测，人们未来几年的负担能力将恶化──而澳洲有近90%的分析师也是如此认为。

印度方面，只有少数分析师预测房价会下跌。大多数受访者说，虽然预计下一财政年度会有两次25个基点的升息，惟该国的负担能力会持续改善。

另外，针对未来12个月房市前景的最大下行风险，有近40%分析师表示，中央银行撤出抗疫刺激措施是房价预测的最大下行风险，其次是新的变种冠病病毒的传播。

18名分析师认为是经济增长放缓，5人说是供应链中断，4人说是高失业率；认为恢复全时工作周是未来12个月住房市场的最大下行风险的只有2人。

龙顺银行首席经济学家塞巴斯丁．拉沃尔表示，房价将适度快速上升，惟工资增长将无法弥补政府应急计划消退的影响。

他说，降低疫苗效力的新冠病变种病毒或将迫使北美当局重新采取广泛的封锁措施，进而带来比前几波疫情更多的永久性裁员。经济增长放缓则是另一个重要的下行风险。

马来西亚：市场复苏视疫情

至于马来西亚房地产市场，PropertyGuru表示，尽管未来是无法预测，但基本上能肯定的一点是，下半年房地产市场以及整体经济接下来的复苏，都将受到冠病新增病例数量及疫苗接种的速度所影响。

这家网上房地产平台在官网发布的一项调查中指出，只要冠病疫情受控、疫苗接种人数显著增加，各个经济领域就能重新运作，消费人的信心与和收入也会开始恢复正常，从而推动房地产市场的复苏。

房产滞销一直是马来西亚房市长久以来所面对的问题，但最新数据显示，住宅滞销情况近年来已有所改善。

韩国：房地产市场过热

韩国中央银行于8月26日将基准利率上调25个基点至0.75%，是三年来首次加息，其中一个原因便是房地产市场过热，以及消费需求上升和家庭负债飙升带来的通胀压力上升，与此同时，出口反弹也带动了经济强劲复苏。

韩国的房价于过去一年持续高涨，丝毫没有受到冠病疫情影响。韩国首都圈（首尔、仁川、京畿地区）公寓价格进入今年以来持续飙升，前七个月涨幅均维持在1%以上。一系列加税及调控都没能阻止房价上涨。

随着房价急剧升温，韩国年轻人普遍加入炒股炒币大军，他们认为不发横财的话，将没可能买得起房。

中国：市场融资渠道紧张

在中国，基于未来6至12个月房地产开发商的国内银行与信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道将依然紧张，信用评级机构穆迪于9月2日将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

穆迪副总裁黎锦雄在报告中指出，中国旨在控制房价与行业杠杆，并遏制银行体系对房地产市场的风险敞口的调控政策，导致开发商融资渠道受到限制。

他说，房地产销售、流动性及现金流的下降将提高再融资风险，尤其是对财务实力较弱的开发商，财力良好的大中型开发商则仍会继续受到贷款机构和投资者青睐。

根据穆迪的报告，1月生效的新规对中国国内银行的房地产相关贷款占比设置了上限，因此增加了开发商和购房者分别获得开发贷款与个人住房抵押贷款的难度；上半年对房地产开发商的贷款增速也跟著回落至近年来最低水平。

虽然住房抵押贷款的利率与审批时间自第二季度以来都有所上升，但这些因素已导致房地产销售额以及开发商的相关现金流下滑。