发布: 9:30pm 22/09/2021

丁傑隆.觀察國內房地產商心得

丁杰隆

5年時間對發展商的生命週期而言可能不算長，但在五年後今天回看，還是有些微妙變化，不論是產業內部生態或區域空間變遷，畢竟這五年裡馬來西亞也更換了4位首相，一朝天子一朝臣，房地產業裡當然也有者嚐盡酸甜苦辣。

大約5年前，因為工作研究需要，我建置了一個有關國內房地產發展商的資料庫。透過這些資料加以整理，可得知當年剛剛竣工交屋的地區分佈、正在興建中並預計未來2至3年交屋的地區分佈，以及已經獲得發展令批准並準備動工興建的計劃分佈。

同時間，也可從中瞭解各發展商的領導層、股東背景、土地存庫分佈、土地取得方式、興建計劃、營運模式、預計銷售對象、財政狀況、合作對象、關係網絡等，以及更重要的是——如何與當時政府（和政府政策）的互動。

5年時間對發展商的生命週期而言可能不算長，但在五年後今天回看，還是有些微妙變化，不論是產業內部生態或區域空間變遷，畢竟這五年裡馬來西亞也更換了4位首相，一朝天子一朝臣，房地產業裡當然也有者嚐盡酸甜苦辣。

有些發展商因當年站對“可負擔房屋計劃”風口而一時無兩，或和當時國陣政府走得太近的發展商，卻在2018年希盟執政之後變相異常低調，甚至有者因為涉及政治獻金案而被控上法庭。

另有一些發展商在過去幾年高開低走，在城市邊緣積極擴張的新城鎮不如預期受落，空屋率還是很高。不知疫情之後，伴隨禁止跨縣和跨州令的解除，加上居家工作的興起，是否影響城市上班族大幅遷往郊區生活，值得關注。不過，當地網絡覆蓋是否給力，則是另一關鍵。

此外，在吉隆坡城裡陸續竣工的都市更新計劃，如蕉賴億國城、雙威永樂城和武吉免登城市中心等，都具有相似的新規劃趨勢，即發展商除了主導居住之外，也嘗試結合公共交通、零售商場、辦公室、餐飲、休閒、教育和醫療服務。這類均質且單一化的“城中城”或“企業城”，幾乎操縱城市新貴們的所有日常生活和消費地景，是好是壞，因人而異。

馬來西亞在短期內會出現另一箇中國恒大版本嗎？從國內碎片化的房地產業屬性來看是微乎其微。因為房地產開發在馬來西亞算是一個進入門檻較低的行業，百家爭鳴，曾經許多非房地產起家的企業，如棕油、工業製造、紡織等業者，也紛紛在晚近幾年欲在房地產開發分一杯羹，但尚未出現一個具超級巨無霸規模和壟斷能力的發展商。

更何況，政府才是國內房地產的最大幕後玩家，不只聯邦政府和州政府內許多子公司直接參與開發，大多數上市發展商背後也有政府官聯公司或投資臂膀持股。由於發展商與政黨政治關係緊密鑲嵌，只要政治人物仍然依賴房地產發展商的政治獻金，並甘願充當發展商的攬客（broker）作為回報，這些發展商就很難會倒。

不過，房地產興建工程被擱置的現象雖然比1997年亞洲金融風暴之後減緩，但依然存在，截至今年8月全國共有198個發展商被列入黑名單，單在雪州則尚有111個擱置項目（projek terbengkalai），又以中小型發展商為主，因此購屋者還是需要提高警惕。法律上，政府對擱置房地產工程可做不多，但普遍會充作中間人，嘗試調解發展商、清算師和購屋者，找出復工或重新發包方案。

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