张惟越 | 共管楼宇，如何摆脱超支困境 ？

楼宇的管理费收入如下：

212个个别单位乘以每个单位RM220.00 ，那每月的管理费收入就是 RM46,640.00 ，看起来也不少对吗？

现实情况呢？ 足够吗 ？

让我们来算算看吧……

1. 安保人员的预算

假设该楼宇雇用两班安保人员，早晚每班3位，保安收费每小时 RM8.00

保安费开支就是——

3位保安 X 两班 X 每小时RRM8.00 X 每班12小时 X 每月30天 = RM17,280

加上6%税“SST” = RM18,316.80

管理费收入扣除保安费等于 RM 46,640.00 – RM18,316.80 = RM28,323.20

2. 清洁工人的预算

假设该楼宇雇用4位清洁工，每位费用RM1,800.00；

清洁工的费用开支就是 RM1,800 x 4 = RM7,200.00；

加上6%税“SST” = RM7,632.00；

管理费收入在扣除清洁工等于 RM28,323.20– RM7,632.00 = RM 20,691.20。

3. 水电费

关键难题来自这里，这是服务型公寓，共用设施与建设的电力水共将被征收商业收费 “Commercial Tariff”。

初步估计该楼宇每月的电费开支应该不会低于RM12,000.00，而水费应该是在RM4,000.00左右；

扣除水电费RM20,691.20– RM4,000.00 – RM12,000.00= RM4,691.20。

4. 升降梯

该楼宇共有3架升降梯，每月的维修费是每架RM1,600.00，一共是RM4,800.00；

加上6%税“SST” = RM5,088.00；

从剩余的RM4,691.20 – RM5,088.00 = 负RM396.80；

所以RM46,640.00看起来不少，但现实却不足够，这还没加上楼宇的其它开销，例如：

1. 地税
2. 保险费
3. 管理处雇员的薪酬
4. 物管经理费
5. 门禁卡系统
6. 消防系统
7. 泳池保养
8. 污水处理
9. 垃圾回收
10. 健身房保养
11. 楼宇的虫害防治
12. 楼宇的备用发电机保养
13. 楼宇的园艺与花园绿化服务
14. 会计审计费用
15. 办公室的行政开销
16. 以及，其它的行政与维修的开销

笔者发现，发展商初始的管理费定价忽略了详细细节，导致错误评估，所以预售时定下的管理费不足以应付该楼宇的维修保养经费。

虽然在发展商管理期间，发展商是被房屋发展法令授权推荐，无需另行征求买家的意见，因所签署的买卖合同中，买家签了公共契约（Deed Of Mutual Covenant，简称DMC），授权发展商直接执行，所以买家只能配合而已。

业主你需要尽快向发展商索取预算在1966年房屋发展（控制及执照）法令（HDA）里的5th schedule既是预算申报表（form of charge statement）了解发展商是如何推算该楼宇的管理费预算。

如果发展商所推荐的管理费不足以支付楼宇的年度开销时，而导致赤字，业主也无需担心，因1966年房屋发展（控制及执照）法令明文规定了，交房后发展商拥有不超过13个月的发展商管理期限，这段期间，如果发展商初设的管理费预算不足而导致预算赤字斑斑，发展商并不可以把债务转让给买房人，这也表示发展商得对自己初设的管理费差额买单。 所有的差额，全由发展商自行填补。因为这是发展商的错误估计，并要求发展商，根据真实的楼宇开销在年会次呈报最新的预算申报表（form of charge statement），并把该预算带去年会让出席的业主们商讨并表决通过。

通过了的新预算后，在根据业主的单位面积计算证书（Sijil Informasi Unit Share，简称SiFUS）公平地摊分。如果fifth schedule申报表建议，第一年的开销是RM840,000.00，那么平均每月的开销就是RM70,000.00，再由212个单位平均分担。

最后，每个个别单位将承担的管理费每月就是RM330.20 左右。

如果你还是对这预算不满意，就需要管理委员再次进行瘦身行动了，这也将导致某些初设的设备的重新设定，比如楼宇所聘请安保人员与清洁工的人数，工作的密度等等进行瘦身来节省经费。