工作模式 個人財富 產市場 隨疫而……

在邁向未來的道路，上班族已意識到，如果是混合模式的工作制度，那麼不需要每日花在上下班路上的時間，省下來的時間和精力，可以再投資以提高生產率，從公司的角度來看，只要居家工作不影響工作、企業文化、實質價值、市場預期，以及僱員實踐行動的守則，應該是可行的。

另一個正面因素是：信任僱員可以將工作做好，以及獲得賦權相應提升，缺點是許多人的工作時數可能更長，因為界線的不明確，可能造成在工作與生活之間取得均衡面臨挑戰。

一些跨國公司和專業公司，已經落實僱員只需要定期返回辦公室的措施。在亞洲，包括馬來西亞，企業文化一般來說比較傳統，不過，當公司和僱員繼續適應遠程工作模式，特別是發生冠病疫情之後，預計更多的公司正考慮採用這樣的模式。

混合模式尋找均衡

根據畢馬威的一份報告：“新世界的未來人力資源”，馬來西亞大約82%人力資源主管同意，有可能讓員工繼續居家工作，71%的僱員則希望伸縮性處理工作地點。”那是2020年8月展開的調查的結果。

最近，畢馬威在2021年的首席執行員脈搏調查反映，亞洲太平洋地區68%的首席執行員認為，冠病疫情已加速他們塑造新工作隊伍的模式，人力員工具備自動化與人工智能的知識。

不過，專家認為，沒有一個“尺寸適合所有人”，應該選擇居家工作或者混合的模式，這是因為不是所有的機構能全面轉型，主因是工作的性質，以及他們營運的行業。

居家工作的試驗，面臨工作文化、社交活動、僱員與僱主互動，以及工作流量的挑戰。其中一個主要考量是：在混合模式與實體工作場所之間的均衡，生產率是否受影響。

未來一兩年浮現員工過剩問題
需重新栽培掌握技術

國際企業似乎比較接受居家工作模式，主要是他們業務的全球性質，當公司從冠病疫情中尋求重新定位，混合工作模式可以加強人才的保留，以及吸引人才的加入。

專家指出，更重要的是，冠病疫情已經重新塑造商業世界，並且意識到需要提升技術，以及加強僱員的技術。

畢馬威在2020年8月展開的調查反映，接下來1至2年，將會有13%的員工被視為過剩，47%的員工需要重新栽培掌握技術、或提升技術的水平，主要是冠病疫情衝擊之下，需要面對現實的情況。

冠病是本世紀首個涉及全球人民健康的危機，幾乎滲透到世界各個角落，而且已演變成史無前例的經濟危機，帶給政府和企業的財務嚴重衝擊，同時，削弱個人的財富表現，進而影響投資的分配，一些國家和地區已經面臨超富人口縮減，不過，也有少數出現增加的情況。

全球超富增加
投資房產有成

萊坊的財富報告反映，全球的超富裕人數在2020年增加2.4%，這大約是2019年成長率的三分之一。調查對象是首要私人銀行家，以及財富顧問，調查是在2020年第四季展開，其中半數表示，客戶在過去一年的財富顯示增加。

當中擁有北美洲客戶的最樂觀，73%表示有增加，另外23%說保持穩定，北美洲超富裕人口有19萬零85人，比2019年尾增加4%，亞洲和大洋洲是表現最強勁的地區，分別上升12%和10%。

股災後反彈財富大增

受訪者表示，他們的超富客戶，財富顯示增加，增加的三大因素是：投資組合多元化、涉足證券和產業投資，多元化組合投資，加上長期投資策略，例如跟隨科技崛起的趨勢，允許一些地區的虧損，獲得另一些地區的成長抵銷，不論是資產組別或地理位置，假如通過很好的規劃，預料將有助許多人應對沖擊。

投資意向調查顯示，證券投資佔超富裕人士財富組合大約四分之一，這是一些國家財富增長的推動力，在多數股市崩跌大約30%後，出現顯著反彈幅度，特別是在美國，標普指數上漲大約70%。

各國政府落實封鎖與行動管制令，使到許多富裕者留守家中，積極看待投資策略扮演的角色，任何能夠配合市場走勢，掌握賣股或買股者，將會明顯受益。

作為超富裕者，均分投資組合為單一最大元素，根據意向調查佔27%，產業價值和持股，在財富總水平扮演顯著角色，不過，一些受訪者深信，他們客戶的持股價值已下跌。

對產業持正面看法的是來自大洋洲的受訪者，他們是第二最樂觀，84%宣稱，他們的客戶財富有增加，兌美元匯率上揚，促使大洋洲的超富裕人口增長10%。

財富隨美元匯率起落

以美元衡量超富人士的財富，協助推高一些組合投資的價值，大約四分之一的受訪者表示，他們客戶的財富已減少，幾乎都是因為冠病疫情的緣故，3個超富人士下跌的地區分別是：拉丁美洲減14%、中東跌10%，以及俄羅斯和獨立國家聯合體下跌21%。

貨幣匯率的波動也扮演重要角色，俄羅斯的盧布，在2020年兌美元匯率下跌16%，毫無意外的，受到疫情影響，超富人口面臨最大跌幅的國家包括：意大利、法國和西班牙，分別減少3%、9%和14%。

這段期間，旅遊業幾乎停滯不前，一些國家如西班牙和阿拉伯聯合酋長國，他們大力依賴海外旅客，經濟尤其深受打擊

2021年初冠病疫苗推出市場，無疑是利好訊息，也是寄望後疫情階段，世界開始進入新的經濟週期，超富人口則繼續增加。

外國屋價繼續上揚

萊坊國際首要住宅房產指數反映，在100個市場中，66個豪華房產市場，表現比2020年理想，交易量和價值皆有增長，平均價格大約上升2%。

2021年的市場，情景與2020年接近，預測產業價格將上升，估計平均升幅為2%，其中韓國首都首爾預計取得7%成長率，儘管韓國政府採取多次的冷卻措施，可是，需求繼續超越供應，該市人口可能超過英國倫敦或美國紐約市。

中國上海和南非開普頓位居第二，各取得5%升幅，上海為中國的商業都市，預測中國在2021年的經濟成長，將上揚8%，在開普頓，價格從低基準上升，之前，經濟表現疲弱、貨幣匯率波動，以及2018年的乾旱季節是不利因素。

美國邁阿密、葡萄牙里斯本，以及紐西蘭奧克蘭，分別排名第四，預計延後需求、對投資者較友善的稅務架構，以及低利率，估計是主要的推動力。

倫敦是其中一個在2021年預測屋價可取得3%漲幅的城市，稅務優惠期、脫歐引發的政治不確定性結束，放寬國際旅遊限制，料將抵銷國際買家需要支付附加費，以及英鎊潛在強穩的優勢。

一些市場例如紐西蘭的奧克蘭，以及加拿大的溫哥華，面對冠病疫情封銷的房產延後需求，預測將看到銷售量和價格適度成長，這兩個城市的決策者證實進場干預，以抑制屋價通膨走勢。

澳洲悉尼和新加坡，以及美國的洛杉磯，預測屋價將成長3%，由於疫情的緣故，幾乎都面對首要房產供應緊縮。

美國城市具備2021年房產價格上揚的條件，假如美元匯率如分析員預測的疲弱，這可能推動更多海外買家進場，該國有可能實施減稅措施，重視轉移市場焦點到紐約和加利福尼亞洲。

在歐洲，德國柏林、法國巴黎和西班牙馬德里，基於房產存貨有限推出高檔產業計劃，預計房產市場可以穩定成長3%，所有3個城市在接下來10年的重建計劃，預料將提升房產存貨，以及改善取得房產的便利性。

現階段，預測兩個城市，就是阿聯酋的迪拜下跌2%，以及南美洲阿根廷的布宜諾斯艾利斯下跌8%，中南美洲的疫苗接種進展緩慢，預計將比其他地區的復甦稍緩，當旅遊限制放寬，以及2020年博覽會展延後，迪拜的屋價跌勢將減緩。

不過，在形勢波動時預測屋價走勢也潛在風險。

大馬購新屋享優惠

在本地市場，接下來一年，轉手市場預料保持疲弱，主要是受到冠病疫情的影響，產業顧問呼籲政府將購屋優惠，例如免律師費和印花稅延伸至轉手市場，目前，在一手市場購買房產，可獲得發展商提供至少10%屋價折扣，免律師費和印花稅等優惠。

本地產業顧問指出，轉手市場佔所有產業交易大約80%，需要決策性措施激勵該領域的發展，減輕因冠病疫情造成的衝擊。

萊坊產業顧問公司大馬副董事經理黃祥耀指出，由於“擁屋計劃”（HOC）的推出，二手市場產業交易量稍微受影響，主因是在一手市場購買房產，可以獲得購屋獎掖和優惠。

他說，假如“擁屋計劃”的優惠沒有延伸至二手市場，產業交易量將下跌，如果延伸至轉手市場，預料將有助於激勵產業市場整體的交易活動。

不管怎樣，在轉手市場價格超過100萬令吉房產的交易，並沒有受到影響，雖然沒有獲得“擁屋計劃”的優惠，不過仍繼續吸引較富裕買家的目光，特別是他們在現有的可負擔房屋，無法物色到自己的夢想家園，因此，轉向熱門地點的高檔房產。

疫情期
產業投資的思路

現在是否投資吉隆坡首要房產的時候？

產業顧問認為，投資豪華房產好比開始創業，是一個在謹慎計算後的承諾，目前買家的市場情況，似乎傾向於“現在購買”組合，利率相當有吸引力、選擇也廣泛，價格正進行調整，擁有很大的商議空間，對於準備擴展產業組合的投資者，其實相當有吸引力。

根據調查研究顯示，吉隆坡首要房產的平均交易價，2020年每平方呎1024令吉，比較2019年的1083令吉，下跌5.44%，也是過去5年最低的平均交易價。

那麼現在是選購優質房產的時候？

坦白說，目前首要房產市場的價格趨勢，介於商業週期的低谷，準備做好進入下一個上升週期。

最近幾年，首要房產市場在2019年顯示需求上揚，成交的房產數目相當可觀，可是，這股利好動力，受到大馬和全球市場在2020因冠病疫情的衝擊。

政府推出的行動管制令，影響大馬經濟，包括產業市場的發展，萊坊大馬研究與諮詢組執行董事王美珍指出，政府已推出一些激勵國家經濟的振興配套，市場對國內首要地點、豪華產業的購買興致，並未受到冠病疫情的影響，事實上，許多買家在冠病疫情期間，看到投資房產以累積優質資產的良機。

這段期間，人們因為旅遊禁令無法出國旅遊，許多超富投資者，正尋求較大空間、較多綠化元素的房產，以提升在房產的擁有權。

嚴格來說，現在不是脫售房產的適合時機，不過是買入的良機，甩賣的例子不多，一些房產的價格保持堅穩。

萊坊在最新的市場報告指出，新的供應加入市場，預料將為首要產業的轉售、出租造成壓力，如今，租戶擁有許多選擇。

根據該產業顧問公司在2021上半年的報告，來自6個房產計劃、大約1777個高檔共管公寓已加入市場，此外，還有另外7個房產計劃，估計將有6979個單位，預期在2021下半年完工，屆時將在新增供應方面，出現較大的競爭壓力。

冠病疫情期間，豪華房產的交易和價格，並未顯著下跌，畢竟超富者仍有很好的購買力，他們把握這個時機購買優質產業，加強組合投資的資產累積。