疫下难跨境 海外专才回乡置产

莱坊国际产业顾问公司的全球买家调查，分析冠病疫情对住宅房产买家的影响，包含全球49个市场、超过900名客户的意见，反映了以下几个重点：第一，自冠病疫情发生后，19%的受访者表示想要搬家，大洋洲和北美洲增至25%、在没有迁居者当中，20%倾向于在2021年搬迁。第二，城市继续受到注目，并且绽放光芒。

38%物色城市房产

莱坊大马的国际房产计划行销副董事多美尼说：“在受访者当中，有意在接下来12个月搬迁者，其中38%寻求城市地点，另外33%选择市郊地区。”

“第三，46%受访者比较倾向购置独立洋房或别墅，同时，市场对公寓的需求也增至19%，比2020年的12%高，这反映人们对面积较大、较宽敞公寓，以及市中心临时住宿处的需求增加。”

对滑雪之家购兴上升

“第四，人们对滑雪之家的购兴上升，从2020年的11%，上升至2021年的18%，需求来自北美洲和亚洲的买家，超出全球的平均水平。”

这个世界就是个全球村，有些国民从海外回来购置房产，也有海外投资者对本地房产有购买兴致，当然也少不了大马投资者，对海外房产的购买兴致与需求。本地投资者属意的3大海外市场，分别是：1.英国、2.澳洲和3.美国。当中与子女前往深造的国家有很大关系。

至于滑雪房屋，马来西亚的滑雪房屋买家，放眼日本、法国、意大利和瑞士为主要目的地，估计他们之中有许多是滑雪运动好手。

全球屋价看涨

莱坊对全球首要房产走势的预测，突显出全球屋价料平均上升4%，超过三分之二的人预计，他们目前的房屋价值，预料将在明年上涨，多数人预计在接下来12个月，升幅介于1至9%之间。

入境放宽  吸引海外投资者

产业顾问公司的调查报告强调，大马已开始放宽一些领域海外专才入境的禁令，这可能吸引一些海外专业人士前来我国投资房产，协助吸纳本地的房产供应。

另一个能扶持大马经济复苏，以及激励产业市场成长的因素是大马人民的疫苗接种进展。较早前实行的行动管制令，只对市场造成暂时性的影响。

大马的经济和产业市场，展望仍存在不确定性，不过，吉隆坡首要产业的价格比亚洲多数城市的水平低，这是吸引外资的其中一项因素。

本地可负担的房产价格、政府放宽条例允许外资在本地投资房产、本地生活成本廉宜、多元文化的环境以及孩子可享优质量教育机会、医药照顾，这些都是吸引海外投资者的奖掖措施。

隆屋价微跌   槟具弹力

莱坊大马副董事经理黄祥耀说：“对大马市场来说，虽然2021年首季交易量增加，但吉隆坡房屋的平均价格稍低3.1%，这可能是因为需求较弱，房产存货较多，潜在买家和投资者，在这段期间，倾向采取“观望态度”。

“拥屋运动”推动房产

反之，槟城的房价展现弹力，并取得0.2%的成长率，全国性的“拥屋运动”，以及各州的“拥屋运动”计划，是推动房产交易与价格的主要动力。

黄祥耀补充：“放眼未来，国内投资者将从股市转向比较安全、比较不波动的投资产品，贷款利率保持偏低、封锁期间一些人储蓄增加。具有吸引力的产业销售配套，预料将推动房产价格在2022年逐渐复苏，惟整体市况平平。”

亚太房产保持弹力

此外，在过去12个月，亚太房产市场保持弹力，香港、新加坡的房产销售与租赁市场，保持活跃水平，与此同时，纽西兰和澳洲的房产买家，对产业的购买兴致并未退减。

疫情推高第二家园需求

调查报告进一步发现，冠病疫情已掀起一轮的“第二家园”需求，大约33%的买家说，由于冠病疫情的缘故，他们有可能购买第二家园，比去年的26%上升，在寻求购买第二家园者当中，23%表示，冠病疫情已影响他们想要购买房产的决定，另外22%宣称已展延购屋的计划。

这些年来，亚洲太平洋地区对著名房产住宅的购买兴致日益上升，这可从消费者的设计保护程式、我们社会对有品牌房产信任度日益重要看出，发展商将开始认同房屋作为投资的重要性。

39%愿付较高价购有品牌房屋

产业顾问公司的调查反映，大约39%，就是每3位买家就有1位，愿意支付较高价格，购买知名度较高的房屋。

这数据在澳洲和亚洲分别上升至45%和43%，购买有品牌房屋的主要推动力在于：1.服务与设施的提供，2.产业发展计划的高回酬潜能，以及3.建立完善的管理与维修纪录。

靠近学院药剂行产业受青睐

这年代，人们有了这样的领悟，若要深造可以考虑选择药剂业、科技业，估计就业前景比较乐观，时而发生的大流行病，促使药剂师、电脑专才成为市场需求的人员，因此，购买房产不妨考虑大专学院、药剂行附近的地区。

冠病疫情掀起了制药行业的重大改变，从发明到试验都加快脚步，例如辉瑞（Pfizer）与莫德纳（Moderna）等大厂的疫苗研发，都加快脚步开发。

与此同时，许多传统的临床试验已经减少，改为远端或线上进行，可以预期的是，未来会有更多的临床试验改为远端操作，彻底改变药物开发流程，预计将看到更多疫苗的突破与创新。

线上销售促成交易

冠病疫情发生至今，减少接触是重要的防疫守则，发展商采用线上展示与销售，敲定不少成交量，为疫情期间的业绩做了一些贡献。

外国人买屋门槛提高  冲击房市

政府推出的“大马：我的第二家园计划（MM2H），在2020年8月暂停后，准备在10月以更严格的条件（特别是财务要求）重新推出。市场专业人士认为，预计50岁或以下的申请者、财务门槛提高超过2倍的情况下，料将对产业领域、特别是高档房产带来负面冲击。

至今，海外投资者在本地购买房产的门槛，维持在价格100万令吉或以上的产业，短期内，估计对发展商销售带来少许影响，交易是否活络，需看房产所在州属、房产的类型，以及政府的政策。

这些日子来的封锁措施，导致房产销售厅和建筑活动暂停，除了延误工程的进展，估计也对接下来6个月的复苏，造成负面影响，加上银行在审批贷款的申请保持严谨，消费者信心和就业前景尚未明朗，也可能抑制消费者购买房产的兴致。

28%申贷没获批

在冠病疫情期间，有一些人被迫折价脱售房屋，以快速走出财务困境，这段期间，也有不少人准备购买房屋，无奈贷款难获批。根据国家银行的数据，截至2020年杪，房屋贷款的驳回比率，大约是28%。

这些申请贷款者不获批的理由，可以说各不相同，有些负债较高、有些信用纪录欠佳，有些在供还房屋分期付款后，所剩的数目已经不多。

去年交易质量下跌

根据国家产业资讯中心的数据，2020年，产业领域整体交易量29万5968宗、价值1190亿8000万令吉，与2019年比较，交易量和交易价值，分别下跌9.9%和15.8%。

冠病疫情之前，产业领域已存在供求不均衡的问题，包括供应过剩、房产滞销等等。如果以人民平均收入来看，大马的屋价并不容易负担，产业顾问公司的数据显示，房产问价按季比下跌0.84%、按年比则退跌1.79%。

次季产业供应增

与此同时，全国产业资讯中心的数据显示，2021年首季新推出的房产，减至5919个单位，之前一季为1万4865个单位。最新的大马产业市场指数报告反映，产业市场的供应，按年比上扬34.53%、按季比则增加11.94%。

二手市场待售房产增加

该报告指出，第二季产业供应增加，主要是二手市场待售房产上升，供应增加分别来自吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛，按年比各增加16.91%、48.95%、40.32%，以及17.47%。

由于客观环境的关系，包括经济成长尚未明朗，预料产业领域的复苏将比预期缓慢。说到产业的好景期，应该回到2013年中，当时，房价指数取得双位数增加率，不过，随后涨幅收窄。

2020年3月18日至5月3日，大马实施第一次行动管制令，房产销售在第二季，按季比下跌11%，不过，到了2020年第三季，房产销售大幅反弹121%，估计是一些延后需求的关系。

产业分析员认为，2021下半年，估计不会出现同样的复苏步伐，因为只有进入第三复苏阶段的州属，才获准重新开放多个经济领域，预计接下来6个月至一年，业者的盈利表现不会有意外的惊喜。

与此同时，产业销售与资讯公司居外IQI认为，产业领域并非黯淡无光，特别是经济复苏将推动大马，以及其他地区产业市场的延后需求。

明年产业价料扬3至5%

该公司联合创办人与首席执行员安沙里说：“我们深信，本地产业领域保持弹力，预计明年的产业价格将上扬3至5%，主要是市场需求保持强劲，经济重新开放，同时，我们拥有宽松的货币政策，对精明、有经验的投资者来说，产业仍是安全的资产。”

结语

对产业发展商而言，房产领域前景保持稳定，排除政治不稳定风险，经济将更快复苏，虽然产业领域仍存在供应过剩、架构性疲弱的问题，但基本面还是受看好。

近年来，业者通过调整规划，房产滞销的问题已经减轻，截至2021年首季，未出售房产存货，减至10万2573个单位，接近2017年的水平。对房产市场、产业发展商来说，这是都是乐观迹象、令人欣喜的情景。