疫下難跨境 海外專才回鄉置產

萊坊國際產業顧問公司的全球買家調查，分析冠病疫情對住宅房產買家的影響，包含全球49個市場、超過900名客戶的意見，反映了以下幾個重點：第一，自冠病疫情發生後，19%的受訪者表示想要搬家，大洋洲和北美洲增至25%、在沒有遷居者當中，20%傾向於在2021年搬遷。第二，城市繼續受到注目，並且綻放光芒。

38%物色城市房產

萊坊大馬的國際房產計劃行銷副董事多美尼說：“在受訪者當中，有意在接下來12個月搬遷者，其中38%尋求城市地點，另外33%選擇市郊地區。”

“第三，46%受訪者比較傾向購置獨立洋房或別墅，同時，市場對公寓的需求也增至19%，比2020年的12%高，這反映人們對面積較大、較寬敞公寓，以及市中心臨時住宿處的需求增加。”

對滑雪之家購興上升

“第四，人們對滑雪之家的購興上升，從2020年的11%，上升至2021年的18%，需求來自北美洲和亞洲的買家，超出全球的平均水平。”

這個世界就是個全球村，有些國民從海外回來購置房產，也有海外投資者對本地房產有購買興致，當然也少不了大馬投資者，對海外房產的購買興致與需求。本地投資者屬意的3大海外市場，分別是：1.英國、2.澳洲和3.美國。當中與子女前往深造的國家有很大關係。

至於滑雪房屋，馬來西亞的滑雪房屋買家，放眼日本、法國、意大利和瑞士為主要目的地，估計他們之中有許多是滑雪運動好手。

全球屋價看漲

萊坊對全球首要房產走勢的預測，突顯出全球屋價料平均上升4%，超過三分之二的人預計，他們目前的房屋價值，預料將在明年上漲，多數人預計在接下來12個月，升幅介於1至9%之間。

入境放寬  吸引海外投資者

產業顧問公司的調查報告強調，大馬已開始放寬一些領域海外專才入境的禁令，這可能吸引一些海外專業人士前來我國投資房產，協助吸納本地的房產供應。

另一個能扶持大馬經濟復甦，以及激勵產業市場成長的因素是大馬人民的疫苗接種進展。較早前實行的行動管制令，只對市場造成暫時性的影響。

大馬的經濟和產業市場，展望仍存在不確定性，不過，吉隆坡首要產業的價格比亞洲多數城市的水平低，這是吸引外資的其中一項因素。

本地可負擔的房產價格、政府放寬條例允許外資在本地投資房產、本地生活成本廉宜、多元文化的環境以及孩子可享優質量教育機會、醫藥照顧，這些都是吸引海外投資者的獎掖措施。

隆屋價微跌   檳具彈力

萊坊大馬副董事經理黃祥耀說：“對大馬市場來說，雖然2021年首季交易量增加，但吉隆坡房屋的平均價格稍低3.1%，這可能是因為需求較弱，房產存貨較多，潛在買家和投資者，在這段期間，傾向採取“觀望態度”。

“擁屋運動”推動房產

反之，檳城的房價展現彈力，並取得0.2%的成長率，全國性的“擁屋運動”，以及各州的“擁屋運動”計劃，是推動房產交易與價格的主要動力。

黃祥耀補充：“放眼未來，國內投資者將從股市轉向比較安全、比較不波動的投資產品，貸款利率保持偏低、封鎖期間一些人儲蓄增加。具有吸引力的產業銷售配套，預料將推動房產價格在2022年逐漸復甦，惟整體市況平平。”

亞太房產保持彈力

此外，在過去12個月，亞太房產市場保持彈力，香港、新加坡的房產銷售與租賃市場，保持活躍水平，與此同時，紐西蘭和澳洲的房產買家，對產業的購買興致並未退減。

疫情推高第二家園需求

調查報告進一步發現，冠病疫情已掀起一輪的“第二家園”需求，大約33%的買家說，由於冠病疫情的緣故，他們有可能購買第二家園，比去年的26%上升，在尋求購買第二家園者當中，23%表示，冠病疫情已影響他們想要購買房產的決定，另外22%宣稱已展延購屋的計劃。

這些年來，亞洲太平洋地區對著名房產住宅的購買興致日益上升，這可從消費者的設計保護程式、我們社會對有品牌房產信任度日益重要看出，發展商將開始認同房屋作為投資的重要性。

39%願付較高價購有品牌房屋

產業顧問公司的調查反映，大約39%，就是每3位買家就有1位，願意支付較高價格，購買知名度較高的房屋。

這數據在澳洲和亞洲分別上升至45%和43%，購買有品牌房屋的主要推動力在於：1.服務與設施的提供，2.產業發展計劃的高回酬潛能，以及3.建立完善的管理與維修紀錄。

靠近學院藥劑行產業受青睞

這年代，人們有了這樣的領悟，若要深造可以考慮選擇藥劑業、科技業，估計就業前景比較樂觀，時而發生的大流行病，促使藥劑師、電腦專才成為市場需求的人員，因此，購買房產不妨考慮大專學院、藥劑行附近的地區。

冠病疫情掀起了製藥行業的重大改變，從發明到試驗都加快腳步，例如輝瑞（Pfizer）與莫德納（Moderna）等大廠的疫苗研發，都加快腳步開發。

與此同時，許多傳統的臨床試驗已經減少，改為遠端或線上進行，可以預期的是，未來會有更多的臨床試驗改為遠端操作，徹底改變藥物開發流程，預計將看到更多疫苗的突破與創新。

線上銷售促成交易

冠病疫情發生至今，減少接觸是重要的防疫守則，發展商採用線上展示與銷售，敲定不少成交量，為疫情期間的業績做了一些貢獻。

外國人買屋門檻提高  衝擊房市

政府推出的“大馬：我的第二家園計劃（MM2H），在2020年8月暫停後，準備在10月以更嚴格的條件（特別是財務要求）重新推出。市場專業人士認為，預計50歲或以下的申請者、財務門檻提高超過2倍的情況下，料將對產業領域、特別是高檔房產帶來負面衝擊。

至今，海外投資者在本地購買房產的門檻，維持在價格100萬令吉或以上的產業，短期內，估計對發展商銷售帶來少許影響，交易是否活絡，需看房產所在州屬、房產的類型，以及政府的政策。

這些日子來的封鎖措施，導致房產銷售廳和建築活動暫停，除了延誤工程的進展，估計也對接下來6個月的復甦，造成負面影響，加上銀行在審批貸款的申請保持嚴謹，消費者信心和就業前景尚未明朗，也可能抑制消費者購買房產的興致。

28%申貸沒獲批

在冠病疫情期間，有一些人被迫折價脫售房屋，以快速走出財務困境，這段期間，也有不少人準備購買房屋，無奈貸款難獲批。根據國家銀行的數據，截至2020年杪，房屋貸款的駁回比率，大約是28%。

這些申請貸款者不獲批的理由，可以說各不相同，有些負債較高、有些信用紀錄欠佳，有些在供還房屋分期付款後，所剩的數目已經不多。

去年交易質量下跌

根據國家產業資訊中心的數據，2020年，產業領域整體交易量29萬5968宗、價值1190億8000萬令吉，與2019年比較，交易量和交易價值，分別下跌9.9%和15.8%。

冠病疫情之前，產業領域已存在供求不均衡的問題，包括供應過剩、房產滯銷等等。如果以人民平均收入來看，大馬的屋價並不容易負擔，產業顧問公司的數據顯示，房產問價按季比下跌0.84%、按年比則退跌1.79%。

次季產業供應增

與此同時，全國產業資訊中心的數據顯示，2021年首季新推出的房產，減至5919個單位，之前一季為1萬4865個單位。最新的大馬產業市場指數報告反映，產業市場的供應，按年比上揚34.53%、按季比則增加11.94%。

二手市場待售房產增加

該報告指出，第二季產業供應增加，主要是二手市場待售房產上升，供應增加分別來自吉隆坡、雪蘭莪、檳城和柔佛，按年比各增加16.91%、48.95%、40.32%，以及17.47%。

由於客觀環境的關係，包括經濟成長尚未明朗，預料產業領域的復甦將比預期緩慢。說到產業的好景期，應該回到2013年中，當時，房價指數取得雙位數增加率，不過，隨後漲幅收窄。

2020年3月18日至5月3日，大馬實施第一次行動管制令，房產銷售在第二季，按季比下跌11%，不過，到了2020年第三季，房產銷售大幅反彈121%，估計是一些延後需求的關係。

產業分析員認為，2021下半年，估計不會出現同樣的復甦步伐，因為只有進入第三複蘇階段的州屬，才獲准重新開放多個經濟領域，預計接下來6個月至一年，業者的盈利表現不會有意外的驚喜。

與此同時，產業銷售與資訊公司居外IQI認為，產業領域並非黯淡無光，特別是經濟復甦將推動大馬，以及其他地區產業市場的延後需求。

明年產業價料揚3至5%

該公司聯合創辦人與首席執行員安沙裡說：“我們深信，本地產業領域保持彈力，預計明年的產業價格將上揚3至5%，主要是市場需求保持強勁，經濟重新開放，同時，我們擁有寬鬆的貨幣政策，對精明、有經驗的投資者來說，產業仍是安全的資產。”

結語

對產業發展商而言，房產領域前景保持穩定，排除政治不穩定風險，經濟將更快復甦，雖然產業領域仍存在供應過剩、架構性疲弱的問題，但基本面還是受看好。

近年來，業者通過調整規劃，房產滯銷的問題已經減輕，截至2021年首季，未出售房產存貨，減至10萬2573個單位，接近2017年的水平。對房產市場、產業發展商來說，這是都是樂觀跡象、令人欣喜的情景。