产业成私烟藏身点 业主透过合约争取更多法律保障

在《海关法》第135条文及《刑事法典》第107和108条文下，产业若涉及进行非法勾当，如存放走私香烟，产业的所有者将可能因触法而被定罪。
关税局总监拿督斯里阿都拉迪夫早前曾通过媒体警告业主，若允许租客存放未报关物品或违禁品，他们将在《海关法》第135(1)(d)条文下面控。

在该条文下被控的业主，可被罚款介于10至50万令吉，或被判监禁至少6个月或不超过5年，或两者兼施；第二次或其后定罪的人，将被罚款介于20至100万令吉，或被判监禁至少6个月或不超过7年，或两者兼施。

业主所需的专业建议

考量到业主面对的潜在风险，《星洲日报》针对私烟问题咨询了法律专家及马来西亚购屋者协会（HBA）。

他们异口同声点出了租借合约的重要性，也分别为业主提供了出租产业前所需做好的事前工作，以及发现违法活动后应采取的行动。

他们亦有提到业主可如何从一些蛛丝马迹中，排除产业被租借给不法分子；同时也冀望住宅租赁法令（Residential Tenancy Act）的成形，以给产业租借带来管制和保障。

业主一旦发现租户违法
谢瑞意：发出通知与报案

律师谢瑞意接受《星洲日报》电访时指出，以法律角度而言，租户利用产业作非法用途，基本上就是抵触了租约，无论合约中是否写明此产业可否用作非法用途。

“非法用途的定义，就是任何动作或用途抵触了法律。从我们合约法的角度来说，一旦抵触法律，就算没有确切的条文，它其实也是抵触了整个合约的默示条款（implied terms）……意思是这虽然没有阐明，但是隐含在合约里的。我们不可以一起同意走私，因为这是无效、抵触合约法的。”

他强调，在拟定租约或商业合约时肯定会有不可进行任何非法活动的条款，而当租户触犯此条款时，业主就可采取行动。

“他需要发出一个通知、律师函给租户，要求对方停止这样的行为，否则就终止合约，并要求租户空出产业。同时，我们也建议业主去报案或备案。”

发现违法后需备案

基于业主与租户的关系受到合约管制，所以前者必须针对后者违约发出通知，因为此事不仅触犯民事法律，长期而言也牵涉到刑事法律，而这是关系到警方。

“因此，我们需要去警察那里备案。若日后有刑事上的控告，可能有对业主不利的情况时，业主可拿出这个报案纪录来表明他的立场，即本身是业主，且没有在那里和使用那个产业。”

他透露，业主通常会透过民事律师取得庭令或驱逐令，以向违约的租户讨回自己的产业，所以不会是很复杂的事情。

“可是，若业主本身也在产业里，那就是抵触了法律。他具有一定的责任。”

本地有待拟定租赁法

谢瑞意表示，面对执法单位调查时，业主可证明自己与犯罪无关的最简单和直接方案是出示租约，证明此地已租给对方，所以业主保护自己的最基本方法是签订合约。

他亦点出，相比起澳洲或英国等国家所设有的《业主和承租人法》（Landlord and Tenant Act），马来西亚目前是没有这类租约法可管制业主与租户之间的关系。

他举例，英国的租约法中有提到若租户被发现滥用了所租用的地方，业主是可以向有关单位举报，而该租户会被列入黑名单内，直至过了一段时间后都没有再次被举报，才能从名单中除名和继续租用产业。

“这意味，业主是可以检查到租户的背景、职业。他们设有这样的单位，以维持租户与业主的关系。”

据他所知，我国也提出设立类似法令，但迄今未成行。

根据最新报道，房屋及地方政府部曾透露住宅租赁法令（Residential Tenancy Act）正在拟定法案，预计2022年提呈国会寻求通过。此法令将会把各方的利益纳入考量，并提供租户与业主所需保障。

无论长短期租赁
陈钟灵：合约签署很重要

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵强调，不管业主会出租多长时间，都应到一所合法的律师楼签订一份租约，并在其中阐明租户本身只能以规定用途使用有关产业。

他指出，租约一般上也会有条例阐明不可用作非法用途；但为了避免这种事情发生，业主可以履行其责任，如有时间就过去产业所在地产看。

“有条例说：在不打扰租户的情况下，业主是有资格要求查看其产业，以了解是不是真的根据所租约阐明的，例如写着住了一个家庭，就真的是一个家庭。若是在做非法勾当，业主本身有这个责任去报案来保护自己的产业。”

他点出，业主若明知租户涉及违法活动，却还继续租给对方，一旦被发现就要负上责任。因此，业主要及时采取适当行动，避免自己的产业被他人滥用。

“业主有刑事上的责任。不过，要是被控上法庭，业主还是能够表明不知情、更不可能在门口看着人家上货、卸货，所以还是有合理的理由可以向当局解释的。”

私烟较难被发现

陈钟灵透露，有者参与投资俱乐部时没有考量本身的能力，就以置产当作投资，最终面临供不起房贷的情况；而这就会让不法分子趁虚而入。

不过，他认为在众多非法活动中，走私香烟会比较难被发现，因为产业通常只是被用作仓库，不会耗用大量水电。

“这就与存放一般的商品没什么差别。除非你自己看到每天都有非法香烟进出。然而，有些半夜才上下货……一般人是不会去注意的。或者私烟批发给商家时，商家来拿货，有人频密进出拿不合法的香烟，才会让人起疑心。”

“与私烟不同，有些不法分子租用产业来充作比特币挖矿中心，而此举就会相当耗电。业主可以查看水电费，若超过一般家庭的用量，那就要小心了。”

勿贪高额租金

据陈钟灵所知，现在有许多不法分子会租用产业作非法勾当，除了香烟，还有走私爆竹、酒、毒品，甚至用于诈骗等。

他相信，存放非法香烟不会影响产业的价值；但他也提醒业主不能就此放下戒心，而且更不应该贪心。

“当有人以高出一倍或更高的价格跟你租屋子、店屋或仓库时，你就要小心了。他可以给你比较高的租金，就是有一点不对劲，才会急着要你的地方。”

避免被视作罪案帮凶
拿督郑大勇：应做好文书工作

针对产业被滥用来存放走私香烟一事，律师拿督郑大勇博士表示，《刑事法典》第107条文和第108条文中提到，虽然当事人没有直接做违法的事情，却因在所属产业中发现而牵涉到协助与教唆之罪。

“在业主的角度来看，他们的风险就是这个教唆之罪（abetment）。虽然他们没有去走私，可是因为涉及他们的产业。”

他指出，尽管《海关法》第135(1)(d)条文主要是针对真正问题的源头，即走私的公司或集团，但作为业主却没有监督本身的产业，就可被视作犯罪者的帮凶。

虽然最终目标不是业主，但他认为需要提高业主们的法律意识，并提醒他们勿租借给不法分子。

可通过注册中介招租

郑大勇点出，在了解本身所面对的风险之余，业主更需要做好风险管理或保护措施。

“首先，要出租产业的话，业主应做好尽职调查（due diligence），就是看你的租户是什么背景。你可以在公司委员会（SSM）或上网查看，是否有在SSM注册和设有网站；若有，那风险就比较低。”

他认为，其次是在招租时寻求有注册的中介公司协助，通过后者找到租户之余，也让对方成为第三方，以在状况发生时可协助澄清业主的立场。

“我的第三个建议是要有正式的租借合约，里面尤其要有盖章和赔偿条款（Indemnity Clause）。倘若租户出事，业主也受牵连，那这就类似证明了‘我是纯粹把这东西租给他的’。”

此外，他亦建议业主在收到每月租金时做好纪录，以证明本身是业主、正式租借给对方，并有收取租金。他解释，国内市场目前是采用每月支付租金，而非如有些国家采用收取全年的租金。

“对方跟你说要先支付一年份的租金，避免你日后烦他。对一些业主而言，这是很好的‘配套’。若选择接受，那最终可能被连带上法律责任。”

适时查看出租的产业

虽然郑大勇不排除有企业选择以现金支付租金，可是当租户非以公司名义租借、不要签约、每月现金支付、不要留有任何纪录，那这情况就值得怀疑了。

“身为业主的你就要有一个警惕。不是说纯粹收到钱，就把自己的产业给人用。到最后，你才知道原来自己有这些法律的责任。”

他给予业主的最后一个建议，是去查看自己的产业，但前提是要得到对方的准许才可进去。

“这是面对执法单位调查时的风险管理，即自己纯粹租给对方，有合约、有盖章，然后每个月他是有给租金的，所以我不是同伙，甚至去查看时一切正常，唯完全没有意识到对方犯法。”

他强调，这些程序皆是“以防万一”的措施，而若能够把基本的文书工作做好，最终都会提供业主所需保障。

结语

业主需要知道：若允许旗下产业用于存放私烟，或将在《海关法》第135条文和《刑事法典》第107与第108条文下被控。

根据《海关法》的第 135(1)(d)条文，任何业主在知道本身产业被用于进行非法活动的情况下，将被罚款至少10万令吉，或监禁至少6个月或不超过5年，或两者兼施。

业主有责任在出租他们的产业前，先行检查相关租户的背景。因此，了解自己的责任，更不要选择忽略，抑或容许非法活动出现在自己旗下的产业范围内。

短期增加的收入，不值得让你铤而走险，因为最终会是身为业主的你承担违法的后果。