估價師——銀行產業放貸前要請教他！

這個行業中有3個角色很重要，即估價師（Valuer）、產業經紀（Estate Agent）和產業管理人（Property Manager）。在馬來西亞，這3個專業由同一個機構監管，即隸屬財政部的估價師、產業經紀與產業管理人局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers，簡稱BOVAEP）。

拉曼大學助理教授錢漢忠說，估價師的主要工作是為產業估值，最簡單例子是貸款買屋時，銀行需要知道屋子值多少錢，所以會由估價師來估價，然後銀行會根據估價師的報告來決定給予多少貸款。基本上無論是土地或建築物，估價師都能估算出其價值，包括有時候可能還需要為委託人的其他資產，例如工廠的機械和設備估價。

決定房屋的價值

至於產業經紀，他說產業經紀就是俗稱的中間人，促成買家和賣家交易房產。產業經紀主要專注於交易這一部分，至於屋子值多少錢，這還是得問估價師。另外，產業管理人則負責公寓、商業大廈這些建築物的管理與維護，比如公寓肯定有一些公共設施如游泳池、健身房和電梯，這些都是需要委託產業管理人來管理。

他說，目前在BOVAEP監管下，獲得估價師執照的人通常也會自動獲得產業經紀和產業管理人的執照，這是註冊成為估價師的好處。而如果只是申請產業經紀的執照，通常就只能獲得產業經紀的執照（E License）。

產業協調員 ≠ 產業經紀

說到房產買賣，還有一類人我們也許會比較熟悉，即那些負責帶人看房子，自稱房產代理或房產中介的人。但這些代理實際上很可能只是產業協調員（Real Estate Negotiator），他們雖然同樣需要向BOVAEP註冊和上一些課，不過他們的註冊編號是以“REN”開頭，跟產業經紀的執照是兩回事。

拉曼大學建築與物業管理系主任羅振兼解釋，在我國，真正擁有產業經紀執照的人只有兩千多位，他們也許沒時間親自會見那麼多客戶，所以帶客戶看房子還有一些日常業務就交給協調員負責。不過萬一交易合約出現問題，房產經紀還是需要負上責任。

根據BOVAEP統計，截至2021年1月，向BOVAEP註冊的估價師總共有1008位，產業經紀2151位，產業經理2776位，另有1506位準估價師（Probationary Valuer），及1901位準產業經紀（Probationary Estate Agent）。

另一方面，如果留意BOVAEP全名，會發現還有“Appraiser”這個專業。“Appraiser”其實跟“Valuer”一樣都是估價師，只不過BOVAEP從許多年前就不再發出“Appraiser”執照，但那些擁有“Appraiser”執照的人仍然屬於BOVAEP這個大家庭的成員。

成為估價師的3大途徑

如果想註冊成為估價師，最基本條件是學術資格必須受BOVAEP認可，以及具備相關的工作經驗。拉曼大學產業發展碩士課程及MBA（建築管理）碩士課程主任錢漢忠列舉出成為估價師的主要途徑：

01. 修讀的本科課程（Bachelor’s Degree）必須受BOVAEP承認。畢業後，先向BOVAEP註冊成為準估價師，然後在BOVAEP認可的產業公司從事兩年估價工作。這兩年裡，必須寫工作日誌和完成專業能力測試（Test of Professional Competence），若都過關了接下來就是面試。

面試時，通常會有3位面試官：1位政府代表（隸屬財政部的房產估價及服務局）；1位私人界代表；還有1位可能是擁有估價師執照的學術人員。唯有面試都過關了，BOVAEP才會授予估價師執照。

02. 如果本科學位不受BOVAEP承認，例如讀的可能是會計、金融這些不太相關的科系，那麼就必須考試，考試總共有10張試卷。與此同時，這些畢業生必須有兩年的估價工作經驗，以及完成專業能力測試，方能註冊成為估價師。

03. 還有一種情況，有些人雖然具有BOVAEP認證的學術資格，可是他們遲遲未去申請註冊，一工作便工作了十多年。等到他們終於想要註冊成為估價師，他們還是必須寫工作日誌和麵試，但他們可豁免專業能力測試。面試通常落在雙數的月份，即2、4、6、8、10和12月。

根據BOVAEP今年9月發佈的名單，本地總共有12所大專的產業管理課程受到BOVAEP認證，另有37所澳洲、紐西蘭、新加坡和英國大學的課程受承認。這些課程的學生畢業後可申請註冊成為準估價師，詳情可到BOVAEP官網查詢，官網清楚列明哪些課程和哪些年份的畢業生符合申請資格。*

產業管理系的出路

修讀產業管理的學生，除了會學習產業分析、產業投資、產業估價這些知識，還需要了解土地法、建築法、徵地補償、房地產金融、建築工藝等相關知識。羅振兼說，拉曼大學的本科課程內容還包括營建管理，這是因為考量到有些學生可能畢業後到發展商公司上班，所以課程在設計上也涵蓋這一部分。

錢漢忠說，修讀產業管理的學生未必以後只能做估價師、產業經紀和產業管理人，他們其實也可以到任何擁有龐大資產的公司工作，幫公司管理資產。比如國油這樣的大企業，雖然是石油公司，但國油旗下還有很多其他資產，這些資產都需要有人來管理，學生畢業後可以考慮往這方面找工作。

出路廣泛

“通常我也會告訴學生，他們還可以擔任Leasing Manager（租賃部經理），也就是在Shopping Mall安排租戶進來，這都是產業管理的一部分。”另外，現在還有所謂的知識產權估值，這也是估價師可以做的工作。總之，產業管理課程的出路甚廣，畢業生除估價師、產業經紀和產業管理人這些工作之外，還可以考慮其他選項。