张惟越 | 共管楼宇民选管理委员，任重道远！

1. 管理机构需要妥善的维护以及管理该共管楼宇的土地与共用设备，并保持良好以及可维修的状态；
2. 确认并征收需要公摊的管理费用，并存入法定管理账户，并用于该楼宇的维护与管理用途；
3. 确认并征收需要收取的储备金（律法规定是管理费的10%），并存入法定储备金账户，并用于支付第51（2）条文所指定的用途；
4. 对共管楼宇投保（火险）以及特别决议案所表决下通过的其它投保项目；
5. 遵守地方政府或其它官方机构所发出的指令或指示或修改，并尽量减少给指示或指令其该共用设施或业主所产生的滋扰。（注：因新冠疫情发动的行动管制令）
6. 定时对该分层楼宇维持整齐与完整的土地局业主名册；
7. 按照2013年分层管理法令的指令，管理机构需为该共管楼宇的会计账目进行会计审计审核，并把会计审核报告呈报给每一位业主；
8. 执行属于该楼宇的家规；
9. 对该共管楼宇与共用设施进行适当维护和管理，或针对其它有关分层管理有必要的事务以及权宜之事务做出适当的判断。

管理机构有自主权

共管楼宇民选的管理委员，就是该楼宇业主的合法管理层，他们是由出席年会法定投票人一人一票所遴选的楼宇代议员，他们将代表业主对该共管楼宇的维护工作以及管理工作服务街坊邻里。 2013年分层管理法令为了避免一人一张嘴，口水多过茶，特别明文列出管理机构的职权就是要授予管理机构决策权。管理机构只要透过委员会议，并以少数票服从多数票的表决方案通过后，即可执行职权，无需另外征取业主们的意见了。

业主不满意委员独裁

共管楼宇的单位业主经常以管理委员独裁不征取业主意见，故投诉不断，其实这也是笔者所感到不解之处。笔者刚主持了一场年会，该楼宇共有819个个别单位，而可投票的法定投票人达667位，可出席年会的业主，不包括在任的唯一仅仅8人而已，麻烦的是现任的管理委员已经连任三届，按照2013年分层管理法令，他们都以满任，这届都得卸任了，这就是共管楼宇所面对的困境，投诉的人远远比乐意付出的多，

处理街坊的违规行为，不是简简单单的依法办事就能解决问题，开单罚款，上庭题告。这样处理，不但无法改善街坊的违规行为，更可以引发一系列的复仇行为，顿而陷入恶性循环。要知道，只要对方一天还是业主，恼怒的他将是公寓里的一颗毒瘤，时时刻刻可危害大家的安危，破坏和谐的居住环境。

居民委员经常纠结与人事纠纷，不知如何是好 ？

到底是“ 人情大于法度 ” 还是 “人情不可驾驭律法”呢 ？

面对违规行为：

～如果“从轻发落”将被街坊批评姑息养奸 ；

～如果“铁面无情”却又会被街坊讽刺毫无人性。。

到底，什么是好 ？

而，什么才是坏 ？

笔者认为没那么简单，大家都想当类似郭靖那样的大侠，镇守襄阳为国为民。殊不知他曾经在蒙古大汗帐下那位赫赫威名的金刀驸马，率领蒙古大军，攻下多个座城池府邸，多少人命因郭靖没了。

所以啊，居管理委员经常左右为难。

而且人非圣贤，都不是完美的人，管理委员也是人，虽是公开投票的民选代表，但都不是有学习过物业管理法的职业物业管理人，谁人无过呢。

律法条款英语版

S59.duties and powers of management corporation

59. (1) The duties of a management corporation shall be as follows

(a) to properly maintain and manage the subdivided building or land and the common property and keep it in a state of good and serviceable repair;

(b) to determine and impose the charges to be deposited into the maintenance account for the purposes of proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property;

(c) to determine and impose the contribution to the sinking fund to be deposited into the sinking fund account for the purposes of meeting the actual or expected expenditure specified under subsection 51(2);

(d) to effect insurance according to this Act or to insure against such other risks as the proprietors may by special resolution direct;

(e) to comply with any notice or order given or made by the local authority or any competent public authority requiring the abatement of any nuisance on the common property, or ordering repairs or other work to be done in respect of the common property or other improvements to the common property;

(f) to prepare and maintain a strata roll for the subdivided buildings or lands;

(g) to ensure that the accounts required to be maintained by the management corporation under this Act are audited and to provide audited financial statements for the information to its members;

(h) to enforce the by-laws; and

(i) to do such other things as may be expedient or necessary for the proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property.