張惟越 | 共管樓宇民選管理委員，任重道遠！

1. 管理機構需要妥善的維護以及管理該共管樓宇的土地與共用設備，並保持良好以及可維修的狀態；
2. 確認並徵收需要公攤的管理費用，並存入法定管理賬戶，並用於該樓宇的維護與管理用途；
3. 確認並徵收需要收取的儲備金（律法規定是管理費的10%），並存入法定儲備金賬戶，並用於支付第51（2）條文所指定的用途；
4. 對共管樓宇投保（火險）以及特別決議案所表決下通過的其它投保項目；
5. 遵守地方政府或其它官方機構所發出的指令或指示或修改，並儘量減少給指示或指令其該共用設施或業主所產生的滋擾。（注：因新冠疫情發動的行動管制令）
6. 定時對該分層樓宇維持整齊與完整的土地局業主名冊；
7. 按照2013年分層管理法令的指令，管理機構需為該共管樓宇的會計賬目進行會計審計審核，並把會計審核報告呈報給每一位業主；
8. 執行屬於該樓宇的家規；
9. 對該共管樓宇與共用設施進行適當維護和管理，或針對其它有關分層管理有必要的事務以及權宜之事務做出適當的判斷。

管理機構有自主權

共管樓宇民選的管理委員，就是該樓宇業主的合法管理層，他們是由出席年會法定投票人一人一票所遴選的樓宇代議員，他們將代表業主對該共管樓宇的維護工作以及管理工作服務街坊鄰里。 2013年分層管理法令為了避免一人一張嘴，口水多過茶，特別明文列出管理機構的職權就是要授予管理機構決策權。管理機構只要透過委員會議，並以少數票服從多數票的表決方案通過後，即可執行職權，無需另外徵取業主們的意見了。

業主不滿意委員獨裁

共管樓宇的單位業主經常以管理委員獨裁不徵取業主意見，故投訴不斷，其實這也是筆者所感到不解之處。筆者剛主持了一場年會，該樓宇共有819個個別單位，而可投票的法定投票人達667位，可出席年會的業主，不包括在任的唯一僅僅8人而已，麻煩的是現任的管理委員已經連任三屆，按照2013年分層管理法令，他們都以滿任，這屆都得卸任了，這就是共管樓宇所面對的困境，投訴的人遠遠比樂意付出的多，

處理街坊的違規行為，不是簡簡單單的依法辦事就能解決問題，開單罰款，上庭題告。這樣處理，不但無法改善街坊的違規行為，更可以引發一系列的復仇行為，頓而陷入惡性循環。要知道，只要對方一天還是業主，惱怒的他將是公寓裡的一顆毒瘤，時時刻刻可危害大家的安危，破壞和諧的居住環境。

居民委員經常糾結與人事糾紛，不知如何是好 ？

到底是“ 人情大於法度 ” 還是 “人情不可駕馭律法”呢 ？

面對違規行為：

～如果“從輕發落”將被街坊批評姑息養奸 ；

～如果“鐵面無情”卻又會被街坊諷刺毫無人性。。

到底，什麼是好 ？

而，什麼才是壞 ？

筆者認為沒那麼簡單，大家都想當類似郭靖那樣的大俠，鎮守襄陽為國為民。殊不知他曾經在蒙古大汗帳下那位赫赫威名的金刀駙馬，率領蒙古大軍，攻下多個座城池府邸，多少人命因郭靖沒了。

所以啊，居管理委員經常左右為難。

而且人非聖賢，都不是完美的人，管理委員也是人，雖是公開投票的民選代表，但都不是有學習過物業管理法的職業物業管理人，誰人無過呢。

律法條款英語版

S59.duties and powers of management corporation

59. (1) The duties of a management corporation shall be as follows

(a) to properly maintain and manage the subdivided building or land and the common property and keep it in a state of good and serviceable repair;

(b) to determine and impose the charges to be deposited into the maintenance account for the purposes of proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property;

(c) to determine and impose the contribution to the sinking fund to be deposited into the sinking fund account for the purposes of meeting the actual or expected expenditure specified under subsection 51(2);

(d) to effect insurance according to this Act or to insure against such other risks as the proprietors may by special resolution direct;

(e) to comply with any notice or order given or made by the local authority or any competent public authority requiring the abatement of any nuisance on the common property, or ordering repairs or other work to be done in respect of the common property or other improvements to the common property;

(f) to prepare and maintain a strata roll for the subdivided buildings or lands;

(g) to ensure that the accounts required to be maintained by the management corporation under this Act are audited and to provide audited financial statements for the information to its members;

(h) to enforce the by-laws; and

(i) to do such other things as may be expedient or necessary for the proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property.