2020公寓 2021排屋 疫情第二年热度转向

iProperty报告指出，马来西亚的租赁住宅房产需求，在2021上半年按年比，呈现正成长，从2020上半年的-5.6%改善至+1.9%。相比之下，2021上半年的用户浏览量增长，超越2021上半年租赁房产来源的增长。

这项增长是由于人们对排屋和服务式住宅（serviced residences）需求量，分别按年增长14.1%和8%。至于2020上半年，当时共管公寓是最受欢迎的租赁住宅房产。

iProperty客户数据解决方案与品质总经理布里孟得南说：“在上一期的网站需求分析，我们注意到，由于疫情，购屋者物色更大面积的居住空间。因此，排屋成了2021上半年最受欢迎的房产类型。”

租赁
吉隆坡 旺区稳定

市场趋势反映，排屋的受欢迎程度延续至2021下半年，随著解封锁和恢复各类经济活动，2021上半年市中心租赁住宅房产的需求开始增加，尤其是吉隆坡和槟城一些著名商业和住宅中心的需求，与前期比较出现双位数涨幅。

这些地区包括吉隆坡的满家乐、谷中城和吉隆坡市中心，以及槟城的浮罗池滑、乔治市和威省的大山脚。

另一方面，随著连续4个月的失业率下降之后，马来西亚统计局公布最新失业率为4.8%。由于一些人口群体面对财务困境，有些房东将继续面临比较难物色理想租户的问题，估计各项房产类型的租金收益率，可能会下跌。

2020年，疫情支撑了租户市场，使租户处于谈判租金的有利位置。这趋势延续至2021上半年、又继续至下半年，租金要价的下降幅度，比销售要价的下降幅度高，租金收益率也相应降低，排屋的租金收益率也稍微下跌，2020上半年收益率+3.3%，2021上半年则是+2.9%。

雪兰莪  租金微降

雪兰莪是2021上半年，整体租赁需求下降的州属，按年下跌1%，不过，下跌是因为出租的房产单位略有增加，超过租客浏览的数据。全国产业资讯中心，在2021年第二季的数据显示，共管公寓和服务式住宅，是雪兰莪滞销数目最多的房产类型，主要是高密度房产单位多。

尽管如此，排屋租金平均稳在1700令吉水平，估计最高2000令吉，最低则有1400令吉，强劲需求量按年取得25.5%涨幅，尤其是位于郊区、面积宽敞，价格适中的房产单位。

另一个日渐受欢迎的地区是雪州实达阿南，该产业市镇附近地区，有几家著名手套制造厂，工人需要住宿，他们倾向物色租金在700至1000令吉（700至1000平方呎）的中低价公寓单位，这是他们比较容易负担的租金。

槟城  止跌回升

在北马的槟城，其中威省的高楼住宅需求增加，槟城的整体租赁房产需求量，从2020上半年的-13.7%逐步复苏，按年上涨1.8%。然而，公寓需求量按年仍面临5.1%跌幅，主要是因为要出租的房产数量增加，远远超过租客的浏览量。

数据显示，截至2021年第二季，槟城有数千个滞销公寓单位，在租金方面，槟城租金中位数下跌100令吉至每单位1400令吉，服务式住宅的租金跌幅较大。

在槟岛可供出租的房产较少，而威省公寓的供应则比较多，租客对当地租金介于700至1000令吉（700至1000平方呎）的共管公寓和服务式住宅较有需求。

与此同时，大山脚是槟城第二大房产需求区，租客属意租金介于700至1000令吉（1000至1250平方呎）的公寓、服务式住宅和排屋。

柔佛  租户增加

在南马，新山吸引租客的目光，柔佛的租赁房产需求，从2020上半年的-19.5%，上扬至2021上半年的+6.6%，而租金中位数则下滑200令吉，至1200令吉。与槟城相似，共管公寓和服务式住宅的租金跌幅最大，从2020上半年下滑300令吉至2021上半年的1200令吉。

马来西亚统计局的数据显示，居住在自己房屋的新山居民比例，从2014年的73.2%下滑至2019年的69.7%。而同期的租赁者比例，则从23.4%上升至28.4%，反映拥屋的财力稍微下跌，作为柔佛需求量最大的地区，巴西古当有租客搜寻租金介于1000至1500令吉（面积1500至2000平方呎）的排屋。

紧接著是乌鲁地南，有租客物色租金介于700至1000令吉（面积700至1000平方呎）的公寓，以及租金介于1000至1500令吉的排屋（面积1500至2000平方呎），这些都是租客比较容易负担的房屋。

买卖
吉隆坡  豪宅突围

在转手屋市场，虽然高楼房产卖主需要降低价格求售，不过，位于富裕地区的高楼单位，价格保持坚稳，首都吉隆坡在2021上半年，转手屋市场按年取得8.1%成长率，比2020上半年只取得0.3%明显有改善。

高楼房产一般指的是公寓、共管公寓、服务公寓等等，一些地区的价格稍微下跌，主要是卖主放低价格来卖，2021年7月，吉隆坡一些地区列入加强行管令，造成2021下半年，产业市场的复苏步伐比较艰难。

冠病疫情时而升温，至今尚未看到完全消退迹象，但豪华公寓和超大型排屋，这类型房产的受欢迎度并未退减，特别是建筑面积在2000至3000平方呎、或更大面积的单位，虽然转手价格超过百万至200万令吉，但买家的兴致并未减退，毕竟大面积的房产数量并不多。

产业顾问公司的调查报告反映，吉隆坡的转手屋市场，其中排屋在2021上半年的需求，按年上扬27.1%，问价按年扬升2.9%，这是令人欣喜的迹象，排屋的中值水平94万1500令吉，以国民的人均收入来看并不便宜。

至于高楼房产，问价中值水平64万2000令吉，需求微跌0.6%，公寓和服务公寓的问价中值分别是30万令吉和56万8000令吉，需求各起3.6%和0.1%。

报告补充，首都吉隆坡需求最高的15个地区分别是：1）白沙罗高原、2）孟沙、3）敦依斯迈花园、4）实达旺沙、5）士布爹、6）郊外岭、7）班台、8）新街场、9）金地花园、10）武吉加里尔、11）黑风洞、12）帝沙城市园、13）旧古仔区、14）迪沙八打灵、15）沙叻秀。

在上述15个住宅区，市场对孟沙价格介于150万至200万令吉，面积在1500至2000平方呎的排屋，保持强劲需求，至于敦依斯迈花园，其高楼房产吸引买家目光，特别是售价100万至150万令吉，面积在1500至2000平方呎的豪华公寓。

至于实达旺沙的共管公寓，近年吸引买家，尤其是价格低于75万令吉，面积在1250平方呎或较小的单位。

雪兰莪   稳步扬升

与2020年一样，雪兰莪市郊的房产，继续吸引买家目光，雪州土地面积宽大，州内不同城市房产领域的表现参差，在2021上半年，雪兰莪州房产需求最大的15个区分别是：1）高峰阿南、2）龙溪、3）士毛月、4）实达阿南、5）瓜拉雪兰莪、6）双文丹、7）赛城、8）鹅唛、9）白沙罗柏达那、10）直落邦里玛嘉朗、11）双威、12）双溪龙、13）丽阳镇、14）八打灵再也、15）双溪毛糯。

在雪州的高峰阿南和龙溪，人们对价格在50万至75万令吉、面积在1500至2000平方呎的有地排屋，保持购买兴致，目光转向士毛月的房产买家，他们倾向面积宽敞、建筑面积在2000至3000平方呎的大型房屋。

与租赁房产市场类似，实达阿南也是买家的焦点，大马首要橡胶手套制造厂，坐落在这个地区，数以千计的工人需要住宿，带动市场对住宅单位的需求，实达阿南数目庞大的物色产业者，分为两组：一组是锁定价格在30万至50万令吉、面积700至1000平方呎的可负担高楼房产。

另一组是：放眼价格超过100万令吉，面积2000平方呎或更大的单位，2021上半年，市场对实达阿南转手房产的需求，按年上涨41%，涨幅确实可观。

与此同时，2021上半年，市场对雪兰莪转手排屋的需求，按年上升20.7%，问价中值水平61万令吉，共管公寓需求量，按年上扬6.6%，问价中值水平44万令吉，公寓的需求按年增加7.1%，问价中值25万令吉，以及服务公寓需求按年增升5.2%，问价中值40万令吉。

槟城  有地抢手

槟城的住宅领域因科技制造业发展蓬勃而受惠，在巴都加湾的科技公司，业务稳健成长，流入经济领域的财富，将投资在房产市场，估计科技公司需要购买或租住宅，作为工人的住宿。

在威省，价格在30万至50万令吉的排屋，至于槟岛，价格在30万至50万令吉的公寓，面积在700至1000平方呎之间，受买家追捧的情况日益明显。

市场对槟城排屋的需求，按年上升35.4%，共管公寓上扬14%、公寓需求量扬升16.3%，以及服务公寓上扬14%，都是不错的双位数水平。

购屋者协会中文组主任陈锺灵说，槟城也面临共管公寓未能悉数出售的问题，造成2021上半年，问价稍微下跌，其他类型的产业则维持在原有的问价水平。

在槟城，需求最多的15个地区是：1）巴都加湾、2）浮罗山背、3）高渊、4）甲抛峇底、5）士布朗再也、6）新邦安拔、7）大山脚、8）武吉敏惹、9）武吉占布、10）直洛公巴、11）峇都芧、12）柔府、13）新港、14）北海、15）峇六拜。

柔佛  首选排屋

柔佛转手房产获得本地买家扶持，表现逐渐改善，在2021上半年，转手房产需求，按年成长36.5%，主要是来自本地买家，国门尚未全面开放，海外买家还未重返市场，包括新加坡投资者的购买需求显示下跌25%。

这段期间，排屋依然是柔佛人的首选，尤其是价格在30万至50万令吉、面积在1500至2000平方呎的单位。其中排屋的需求量，按年增加44.1%、共管公寓上扬19.4%、公寓增升18.8%，以及服务式住宅上升43.5%。

报告补充，排屋的中值36万4500令吉、共管公寓中值43万5000令吉、公寓中值28万1500令吉，以及服务式住宅中值38万9000令吉，明显比吉隆坡、槟城、雪兰莪的水平稍低。

在柔佛，需求最多的15个地区是：1）峇株巴辖、2）巴西古当、3）居銮、4）哥打丁宜、5）士乃、6）古来、7）振林山、8）新山、9）柏迈再也、10）马西、11）努沙再也、12）淡杯、13）士姑来、14）柏林、15）乌鲁地南。

坐落在峇株巴辖、巴西古当，价格不超过75万令吉，至少有2000平方呎面积的半独立房屋，以及至少有1500平方呎，售价不超过50万令吉的排屋，是房产买家、投资者放眼的房产。

【结语】虽然冠病疫情未结束，不过，房产市场的发展步伐也未停下来，当中，不排除一些人仍在观望，只要形势明朗，相信延后需求的情况将更明显，届时，产业市场将展现全新面貌，进入2022年后，开始步入稳健的成长阶段。