2020公寓 2021排屋 疫情第二年熱度轉向

iProperty報告指出，馬來西亞的租賃住宅房產需求，在2021上半年按年比，呈現正成長，從2020上半年的-5.6%改善至+1.9%。相比之下，2021上半年的用戶瀏覽量增長，超越2021上半年租賃房產來源的增長。

這項增長是由於人們對排屋和服務式住宅（serviced residences）需求量，分別按年增長14.1%和8%。至於2020上半年，當時共管公寓是最受歡迎的租賃住宅房產。

iProperty客戶數據解決方案與品質總經理布里孟得南說：“在上一期的網站需求分析，我們注意到，由於疫情，購屋者物色更大面積的居住空間。因此，排屋成了2021上半年最受歡迎的房產類型。”

租賃
吉隆坡 旺區穩定

市場趨勢反映，排屋的受歡迎程度延續至2021下半年，隨著解封鎖和恢復各類經濟活動，2021上半年市中心租賃住宅房產的需求開始增加，尤其是吉隆坡和檳城一些著名商業和住宅中心的需求，與前期比較出現雙位數漲幅。

這些地區包括吉隆坡的滿家樂、谷中城和吉隆坡市中心，以及檳城的浮羅池滑、喬治市和威省的大山腳。

另一方面，隨著連續4個月的失業率下降之後，馬來西亞統計局公佈最新失業率為4.8%。由於一些人口群體面對財務困境，有些房東將繼續面臨比較難物色理想租戶的問題，估計各項房產類型的租金收益率，可能會下跌。

2020年，疫情支撐了租戶市場，使租戶處於談判租金的有利位置。這趨勢延續至2021上半年、又繼續至下半年，租金要價的下降幅度，比銷售要價的下降幅度高，租金收益率也相應降低，排屋的租金收益率也稍微下跌，2020上半年收益率+3.3%，2021上半年則是+2.9%。

雪蘭莪  租金微降

雪蘭莪是2021上半年，整體租賃需求下降的州屬，按年下跌1%，不過，下跌是因為出租的房產單位略有增加，超過租客瀏覽的數據。全國產業資訊中心，在2021年第二季的數據顯示，共管公寓和服務式住宅，是雪蘭莪滯銷數目最多的房產類型，主要是高密度房產單位多。

儘管如此，排屋租金平均穩在1700令吉水平，估計最高2000令吉，最低則有1400令吉，強勁需求量按年取得25.5%漲幅，尤其是位於郊區、面積寬敞，價格適中的房產單位。

另一個日漸受歡迎的地區是雪州實達阿南，該產業市鎮附近地區，有幾家著名手套製造廠，工人需要住宿，他們傾向物色租金在700至1000令吉（700至1000平方呎）的中低價公寓單位，這是他們比較容易負擔的租金。

檳城  止跌回升

在北馬的檳城，其中威省的高樓住宅需求增加，檳城的整體租賃房產需求量，從2020上半年的-13.7%逐步復甦，按年上漲1.8%。然而，公寓需求量按年仍面臨5.1%跌幅，主要是因為要出租的房產數量增加，遠遠超過租客的瀏覽量。

數據顯示，截至2021年第二季，檳城有數千個滯銷公寓單位，在租金方面，檳城租金中位數下跌100令吉至每單位1400令吉，服務式住宅的租金跌幅較大。

在檳島可供出租的房產較少，而威省公寓的供應則比較多，租客對當地租金介於700至1000令吉（700至1000平方呎）的共管公寓和服務式住宅較有需求。

與此同時，大山腳是檳城第二大房產需求區，租客屬意租金介於700至1000令吉（1000至1250平方呎）的公寓、服務式住宅和排屋。

柔佛  租戶增加

在南馬，新山吸引租客的目光，柔佛的租賃房產需求，從2020上半年的-19.5%，上揚至2021上半年的+6.6%，而租金中位數則下滑200令吉，至1200令吉。與檳城相似，共管公寓和服務式住宅的租金跌幅最大，從2020上半年下滑300令吉至2021上半年的1200令吉。

馬來西亞統計局的數據顯示，居住在自己房屋的新山居民比例，從2014年的73.2%下滑至2019年的69.7%。而同期的租賃者比例，則從23.4%上升至28.4%，反映擁屋的財力稍微下跌，作為柔佛需求量最大的地區，巴西古當有租客搜尋租金介於1000至1500令吉（面積1500至2000平方呎）的排屋。

緊接著是烏魯地南，有租客物色租金介於700至1000令吉（面積700至1000平方呎）的公寓，以及租金介於1000至1500令吉的排屋（面積1500至2000平方呎），這些都是租客比較容易負擔的房屋。

買賣
吉隆坡  豪宅突圍

在轉手屋市場，雖然高樓房產賣主需要降低價格求售，不過，位於富裕地區的高樓單位，價格保持堅穩，首都吉隆坡在2021上半年，轉手屋市場按年取得8.1%成長率，比2020上半年只取得0.3%明顯有改善。

高樓房產一般指的是公寓、共管公寓、服務公寓等等，一些地區的價格稍微下跌，主要是賣主放低價格來賣，2021年7月，吉隆坡一些地區列入加強行管令，造成2021下半年，產業市場的復甦步伐比較艱難。

冠病疫情時而升溫，至今尚未看到完全消退跡象，但豪華公寓和超大型排屋，這類型房產的受歡迎度並未退減，特別是建築面積在2000至3000平方呎、或更大面積的單位，雖然轉手價格超過百萬至200萬令吉，但買家的興致並未減退，畢竟大面積的房產數量並不多。

產業顧問公司的調查報告反映，吉隆坡的轉手屋市場，其中排屋在2021上半年的需求，按年上揚27.1%，問價按年揚升2.9%，這是令人欣喜的跡象，排屋的中值水平94萬1500令吉，以國民的人均收入來看並不便宜。

至於高樓房產，問價中值水平64萬2000令吉，需求微跌0.6%，公寓和服務公寓的問價中值分別是30萬令吉和56萬8000令吉，需求各起3.6%和0.1%。

報告補充，首都吉隆坡需求最高的15個地區分別是：1）白沙羅高原、2）孟沙、3）敦依斯邁花園、4）實達旺沙、5）士布爹、6）郊外嶺、7）班臺、8）新街場、9）金地花園、10）武吉加里爾、11）黑風洞、12）帝沙城市園、13）舊古仔區、14）迪沙八打靈、15）沙叻秀。

在上述15個住宅區，市場對孟沙價格介於150萬至200萬令吉，面積在1500至2000平方呎的排屋，保持強勁需求，至於敦依斯邁花園，其高樓房產吸引買家目光，特別是售價100萬至150萬令吉，面積在1500至2000平方呎的豪華公寓。

至於實達旺沙的共管公寓，近年吸引買家，尤其是價格低於75萬令吉，面積在1250平方呎或較小的單位。

雪蘭莪   穩步揚升

與2020年一樣，雪蘭莪市郊的房產，繼續吸引買家目光，雪州土地面積寬大，州內不同城市房產領域的表現參差，在2021上半年，雪蘭莪州房產需求最大的15個區分別是：1）高峰阿南、2）龍溪、3）士毛月、4）實達阿南、5）瓜拉雪蘭莪、6）雙文丹、7）賽城、8）鵝嘜、9）白沙羅柏達那、10）直落邦裡瑪嘉朗、11）雙威、12）雙溪龍、13）麗陽鎮、14）八打靈再也、15）雙溪毛糯。

在雪州的高峰阿南和龍溪，人們對價格在50萬至75萬令吉、面積在1500至2000平方呎的有地排屋，保持購買興致，目光轉向士毛月的房產買家，他們傾向面積寬敞、建築面積在2000至3000平方呎的大型房屋。

與租賃房產市場類似，實達阿南也是買家的焦點，大馬首要橡膠手套製造廠，坐落在這個地區，數以千計的工人需要住宿，帶動市場對住宅單位的需求，實達阿南數目龐大的物色產業者，分為兩組：一組是鎖定價格在30萬至50萬令吉、面積700至1000平方呎的可負擔高樓房產。

另一組是：放眼價格超過100萬令吉，面積2000平方呎或更大的單位，2021上半年，市場對實達阿南轉手房產的需求，按年上漲41%，漲幅確實可觀。

與此同時，2021上半年，市場對雪蘭莪轉手排屋的需求，按年上升20.7%，問價中值水平61萬令吉，共管公寓需求量，按年上揚6.6%，問價中值水平44萬令吉，公寓的需求按年增加7.1%，問價中值25萬令吉，以及服務公寓需求按年增升5.2%，問價中值40萬令吉。

檳城  有地搶手

檳城的住宅領域因科技製造業發展蓬勃而受惠，在巴都加灣的科技公司，業務穩健成長，流入經濟領域的財富，將投資在房產市場，估計科技公司需要購買或租住宅，作為工人的住宿。

在威省，價格在30萬至50萬令吉的排屋，至於檳島，價格在30萬至50萬令吉的公寓，面積在700至1000平方呎之間，受買家追捧的情況日益明顯。

市場對檳城排屋的需求，按年上升35.4%，共管公寓上揚14%、公寓需求量揚升16.3%，以及服務公寓上揚14%，都是不錯的雙位數水平。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，檳城也面臨共管公寓未能悉數出售的問題，造成2021上半年，問價稍微下跌，其他類型的產業則維持在原有的問價水平。

在檳城，需求最多的15個地區是：1）巴都加灣、2）浮羅山背、3）高淵、4）甲拋峇底、5）士布朗再也、6）新邦安拔、7）大山腳、8）武吉敏惹、9）武吉占布、10）直洛公巴、11）峇都芧、12）柔府、13）新港、14）北海、15）峇六拜。

柔佛  首選排屋

柔佛轉手房產獲得本地買家扶持，表現逐漸改善，在2021上半年，轉手房產需求，按年成長36.5%，主要是來自本地買家，國門尚未全面開放，海外買家還未重返市場，包括新加坡投資者的購買需求顯示下跌25%。

這段期間，排屋依然是柔佛人的首選，尤其是價格在30萬至50萬令吉、面積在1500至2000平方呎的單位。其中排屋的需求量，按年增加44.1%、共管公寓上揚19.4%、公寓增升18.8%，以及服務式住宅上升43.5%。

報告補充，排屋的中值36萬4500令吉、共管公寓中值43萬5000令吉、公寓中值28萬1500令吉，以及服務式住宅中值38萬9000令吉，明顯比吉隆坡、檳城、雪蘭莪的水平稍低。

在柔佛，需求最多的15個地區是：1）峇株巴轄、2）巴西古當、3）居鑾、4）哥打丁宜、5）士乃、6）古來、7）振林山、8）新山、9）柏邁再也、10）馬西、11）努沙再也、12）淡杯、13）士姑來、14）柏林、15）烏魯地南。

坐落在峇株巴轄、巴西古當，價格不超過75萬令吉，至少有2000平方呎面積的半獨立房屋，以及至少有1500平方呎，售價不超過50萬令吉的排屋，是房產買家、投資者放眼的房產。

【結語】雖然冠病疫情未結束，不過，房產市場的發展步伐也未停下來，當中，不排除一些人仍在觀望，只要形勢明朗，相信延後需求的情況將更明顯，屆時，產業市場將展現全新面貌，進入2022年後，開始步入穩健的成長階段。