展望2022房市 疫路买屋谨慎乐观

对首购族来说，目前市场稳定，也是选购房屋的好时机，由于受到冠病疫情影响，需要出售房屋的业主比过去多，有些人因为疫情导致生意亏本，无法偿还房屋贷款，有些人因为经营的是非必需行业，冠病疫情期间，不能如常营运、收入大减。

这段期间，出租房屋的业主面对租客来源减少的冲击，不少租客回家上网课，或是居家工作，过度期不需要租屋解决居住问题，在这种情况下，握持房产能力较差的屋主，惟有选择脱售房屋，以克服现金严紧的问题。

如此看来，目前是首购族进场的最好时机，冠病疫情趋稳、政府推出振兴经济配套，消费者基本面转向乐观，房产市场形势保持平稳，鉴于当前市况尚未明朗，短期内不可能出现房价大涨，但也不会有大跌的可能性。

放眼未来房屋价格的涨幅，多半是缓慢且持续，购买房屋这件事，一直以来就是买早、不买晚，举个例子，假如你在5年前、10年前问朋友，有钱买不买房，10个当中，有8、9个会告诉你：“买！”

房贷条件 趋向严谨

从目前的走势来看，未来购买房屋，估计需要准备比较多的自备款，特别是银行贷款条件严谨，倾向不提供90%贷款额度，而是85%或80%的比例，有关方面这么做，主要是打击房产投机者，以便产业市场的发展更健康，如果现在有优惠和奖掖，可是，却没有果断决定购买，过了优惠和奖掖期，购买房屋可能就更加困难了。

分析研究显示，在过去的廿多年，最佳的资本收益来自1999年购买的房屋，就是1997/98年亚洲金融危机之后的一年，如果历史重演，那么，2021/2022年会是马来西亚购买房产的最佳时期，主要原因包括：1.贷款利率偏低、2.待售房屋多、有折扣和优惠。

说到贷款利率，国家银行在2020年前后调低隔夜借贷率4次，第一次是在1月22日，隔夜借贷率从3%调低至2.75%，第二次是在3月5日，隔夜借贷率调低至2.5%，第三次是5月5日，隔夜借贷率下调至2%，第四次是7月7日，隔夜借贷率调至1.75%的历史低水平至今。

不少投资者正调整手中的组合投资，掌握机会收购价值被低估的资产。

当我们在最佳点入市购买，或是低点进场，取得投资回酬的机会比较大，特别是出发点为投资房产，市场处于较低水平，有财力、有眼光、有勇气者，估计若干年后，将可看到投资的回报。

低利率有利买房

现阶段，银行存款利率偏低，基本不到3%，一般在1.5%至2.5%之间，利率较高的存款配套，会有附加条件。因此，单靠存款利息维持生活费，看来并不容易，目前，贷款利率也在偏低水平，比较有利于准备贷款购买房屋的市民。

房贷主要分为3种

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说，贷款利率偏低是规划购屋的好时机，在我国，房屋贷款主要分为：定期房贷（Term Loan）、半灵活房贷（Semi-FlexiLoan），以及灵活房贷（Flexi-Loan）。

假如个人想要多付款以节省房贷利息，建议选择灵活贷款或半灵活贷款，而不是定期贷款。定期贷款的还款和分期付款金额都是固定的，一般都不允许贷款者额外缴付供款，以减少贷款利息。如果贷款者有多付的供款，将被用来偿还下一期的分期付款。

至于半灵活贷款，它不像定期贷款那么严格，但也不像灵活贷款那样方便，使用半灵活贷款房贷户头的贷款者，不必另外向银行提出申请，就可以享有支付额外供款，以降低房贷利息的便利；就是每个月多付的金额，可以用来减低贷款本金，以减少贷款利息。

另一个灵活贷款不只可以让贷款者，将多付的分期付款用来降低房贷利息，也允许贷款者在需要时，将预付的款项提领出来。一般来说，灵活贷款是与个人的来往户头连接在一起，每个月的房贷分期付款，将从这个户头余额扣除。

与此同时，在这个来往户头存入的多余款项，可以自动用来减少贷款的本金，不需要另外申请，或被征收额外的费用。

投资收租好时机

实力产业经纪公司总裁陈建业说，贷款利率和存款利率偏低时期，房产租金的收入，一般比银行利息理想。

举个例子，如果一个人有一间售价50万令吉的房屋，已经还清房屋贷款，卖了房屋将50万令吉存放在银行的定期存款，平均2%的利息，一年利息收入只有1万令吉，如果特别存款配套，利息可能高一些，估计1万2000令吉，每月利息收入只是1000令吉。

假设这间价值50万令吉的房屋/公寓，出租给学院生或上班族，估计可以取得1800至2000令吉的租金，比存放在银行赚取微薄的利息好，全国产业资讯中心的资料显示，过去20年价格保持稳健的房地产，主要是位于市区周边的排屋。

至于靠近市区、价值被低估的高楼房地产项目，在发生危机后几年内，通常都可以有比较好的表现；这可能是房地产投资者调整投资组合，投资新手追捧房产促成，这表示高楼房产未必靠边站，依然是有市场价值。

投资收租好时机

实力产业经纪公司总裁陈建业说，贷款利率和存款利率偏低时期，房产租金的收入，一般比银行利息理想。

举个例子，如果一个人有一间售价50万令吉的房屋，已经还清房屋贷款，卖了房屋将50万令吉存放在银行的定期存款，平均2%的利息，一年利息收入只有1万令吉，如果特别存款配套，利息可能高一些，估计1万2000令吉，每月利息收入只是1000令吉。

假设这间价值50万令吉的房屋/公寓，出租给学院生或上班族，估计可以取得1800至2000令吉的租金，比存放在银行赚取微薄的利息好，全国产业资讯中心的资料显示，过去20年价格保持稳健的房地产，主要是位于市区周边的排屋。

至于靠近市区、价值被低估的高楼房地产项目，在发生危机后几年内，通常都可以有比较好的表现；这可能是房地产投资者调整投资组合，投资新手追捧房产促成，这表示高楼房产未必靠边站，依然是有市场价值。

投资房产前需了解市况

陈建业补充，无论如何，任何人在投资房地产之前，需要了解产业市况，阅读一些有关领域的研究与分析报告。

询及“拥屋运动”（HOC）计划是否获延长，他说，以目前房产市场的情况，该运动获延长的可能性相当高，这段期间，政府的措施有助于市场逐渐复苏，2022年复苏的形势将比较明朗。

此外，2022年财政预算案关于产业盈利税的措施，个人拥有房产满5年，在第6年脱售，如果计算出有赚取盈利，可豁免被征收产业盈利税。与2019年需被征收5%盈利税，是比较友善的措施。

1976年产业盈利税（RPGT）法令的制定，主要是抑制房产投机风潮，握持房产年数越短，征税率越高，例如最高30%、最少也要5%，满5年脱售，则不需缴付盈利税。过去数十年，曾经有过不需要缴付产业盈利税的优惠期。

房价短期内料不会大涨

在5、6年前出现的一波涨潮，许多人可能觉得后悔，特别是没有做出果断决定的购买者，也有少数投资者，可能后悔没有多买一、两间房屋，估计最受影响的是首购族，他们真的需要有一间房屋，无奈存了钱准备购买房屋，可是，储存到的数额，总是追不上购屋需要支付的首期款。

另外，新屋贷款的申请难获批，影响购屋者取得融资，被迫放弃购屋规划，这段期间，发展商普遍提供打折优惠，以促销旗下的房产计划。

回想过去数十年，房屋的价格不晓得翻了几倍，政府在间中有落实一些打房措施，可是，房屋的价格并没有明显降温，好地点的房价仍在持续上升，只是升幅稍微小一些，有些年轻人准备购买房屋才成家，在无法实现购屋期间，只好以租屋暂时解决住房问题。

经过冠病疫情和房屋政策的影响，房产市场倾向稳定，在当前市场，估计短期内，房屋价格不会大幅上涨。无论如何，各方需要努力与配合，将房产价格稳在起落不超过5%的水平，让经济发展与通货膨胀，逐渐消化市场不利因素，同时，也让炒家无利可图，以便产业市场稳健发展。

房产供应过剩人人观望

产业顾问表示，当市场供应过剩，多数人采取观望态度，就是最佳的时机，许多时候发生在经济不景气，在马来西亚，从过去的周期看，资本收益最佳来自经济从负增长中，逐渐恢复时买入的房产单位。

在正确时间点购买房产的资本收益，大于交易成本低、利率低所获得的收益。一般来说，我们比较难知道未来的市场价值，但是，我们可以选择在最佳时间点购买房产。

人们普遍认为，房屋贷款利率是房产的温度计，房贷利率偏低、贷款申请容易获批，这些都有助于敲定购屋计划。房贷对产业市场的影响不可置疑，加上监管政策，牵动房地产从业者和购屋者的信心。

假如是投资房地产，要先问自己：“有能力握持一段时间吗？是否有信心应付每月的分期付款？”市场上有不少人工作稳定、已经有一套房子，而且已经组织家庭，希望能为财富增值，因此，将目光转向投资市场，房产单位成为其中一个选择。

“拥屋运动”有助房市复苏

对许多投资者来说，房产确实是安全、稳定的投资项目。2020年初发生的冠病疫情，政府实施不同级别的行动管制令，以阻断疫情升温，由于这些封锁措施，影响产业发展步伐，以及建筑业的进展。

其他行业也受到冲击，市场景气减弱，发展商采取应对措施，包括提供优惠和奖掖，以激励市场买气，尽量多促销一些房产单位，让公司现金流量更顺畅。与过去的8%、9%利率相比，目前的3至4%贷款利率确实是低水平。

在银行贷款中，首购族占相当大比例，只是不同州属或大城市的百分比有分别，其他因素包括政府在这之前推出“拥屋运动”计划，激励房产买家、首购族进场购买，在这项运动下购买房屋，可享有发展商提供至少10%屋价折扣，免律师费及印花税等优惠。

当中不排除有一些是产业投资者，或是提升产业拥有者，就是从小房屋转换成大房屋，带动产业购买与投资。

本地产业顾问表示，如果在2021年12月31日结束的“拥屋运动”计划，在2022年继续推行，预计将有利于产业市场的复苏，也让准备加入的首购族，有时间进行购屋规划。

现为买家租客市场

陈建业说，现在不只是买家的市场，也是租客的市场，而且选择相当多，还有议价空间，同样是因为冠病疫情的缘故，不少大专生、租客在家上班、或是在家上网课，因此，退租的例子比过去多，造成有些屋主处于劣势，不过，这应该是暂时的现象。

从2020上半年开始，政府持续推出振兴房产市场措施，包括提高资金的流通性，其中包括国家银行将法定存款储备金，降低至2%，使到银行有多出的资金可以运用，因此，银行会将目标放在条件理想的贷款申请者，希望在适当的时候，将贷款发放出去。

全国产业资讯中心的数据可以看出，这一两年推出市场的房产项目，都是价格低于50万令吉的房产，估计接下来一、两年继续这样的趋势，特别是在巴生河流域。除了房屋价格，财政预算案推出的一些措施，将有助于提升房屋所有权，特别是对首购族，他们在买卖合约和贷款合约，豁免产业印花税的优惠将延长至2025年12月31日。

个人在购买第一间房屋豁免印花税，最高限额优惠锁定在50万令吉以下房屋，这项豁免适用于2021年1月1日至2025年12月31日签署的买卖合约，预计广大民众房屋市场（mass market）将加速成长。

产业投资料增15%

产业顾问公司仲量行预测，2022年产业投资料上升15%，区域市场正迈向后疫情阶段的复苏，特别是重新开放边境，将推动跨越边境投资，区域市场的产业交易，预料将增加15%，其中物流产业交易，预计从3年前的250亿美元，增加一倍至2022年的500亿美元，调整组合投资是原因之一。

城市专家较早前指出，2021至2030年，大马首都吉隆坡是迈向大都会/先进城非常宝贵的黄金10年，同时，希望在这10年里，发展为世界20大宜居城之一。

配合这个宏愿目标，我国经济必须保持活力，产业市场的发展，也必须展现欣欣向荣气象。

未来可保留10至20%老龄人房屋

在迈向先进城/先进国发展之际，人们对健康、营养保健认知提高，预测人均寿命将延长，目前预测平均寿命大约74.5岁，老龄人口将相应增加，欧美、亚洲一些先进国的人均寿命，普遍超过80岁，平均在81岁至84岁之间，随著健康意识提高，预测大马人均寿命将上升。

产业顾问认为，基于老龄人口增加，未来的房产发展计划，在设计与规划阶段，可以调整房屋内的设计，在兴建前按需求进行规划，例如一个房产发展计划，可以保留10至20%的老龄人房屋，估计会有一定的市场需求。

【结语】

说到这里，2022年是否买屋好时机？答案：是的，掌握时间规划。为何这样认为？原因很简单，目前的房产市场偏软，屋价具竞争力，而且选择多，当中不排除有一些优质单位，如果购屋者需要贷款，只要确定符合贷款条件，有能力支付首期钱，就可以按自己的意愿，敲定购屋计划了。