展望2022房市 疫路買屋謹慎樂觀

對首購族來說，目前市場穩定，也是選購房屋的好時機，由於受到冠病疫情影響，需要出售房屋的業主比過去多，有些人因為疫情導致生意虧本，無法償還房屋貸款，有些人因為經營的是非必需行業，冠病疫情期間，不能如常營運、收入大減。

這段期間，出租房屋的業主面對租客來源減少的衝擊，不少租客回家上網課，或是居家工作，過度期不需要租屋解決居住問題，在這種情況下，握持房產能力較差的屋主，惟有選擇脫售房屋，以克服現金嚴緊的問題。

如此看來，目前是首購族進場的最好時機，冠病疫情趨穩、政府推出振興經濟配套，消費者基本面轉向樂觀，房產市場形勢保持平穩，鑑於當前市況尚未明朗，短期內不可能出現房價大漲，但也不會有大跌的可能性。

放眼未來房屋價格的漲幅，多半是緩慢且持續，購買房屋這件事，一直以來就是買早、不買晚，舉個例子，假如你在5年前、10年前問朋友，有錢買不買房，10個當中，有8、9個會告訴你：“買！”

房貸條件 趨向嚴謹

從目前的走勢來看，未來購買房屋，估計需要準備比較多的自備款，特別是銀行貸款條件嚴謹，傾向不提供90%貸款額度，而是85%或80%的比例，有關方面這麼做，主要是打擊房產投機者，以便產業市場的發展更健康，如果現在有優惠和獎掖，可是，卻沒有果斷決定購買，過了優惠和獎掖期，購買房屋可能就更加困難了。

分析研究顯示，在過去的廿多年，最佳的資本收益來自1999年購買的房屋，就是1997/98年亞洲金融危機之後的一年，如果歷史重演，那麼，2021/2022年會是馬來西亞購買房產的最佳時期，主要原因包括：1.貸款利率偏低、2.待售房屋多、有折扣和優惠。

說到貸款利率，國家銀行在2020年前後調低隔夜借貸率4次，第一次是在1月22日，隔夜借貸率從3%調低至2.75%，第二次是在3月5日，隔夜借貸率調低至2.5%，第三次是5月5日，隔夜借貸率下調至2%，第四次是7月7日，隔夜借貸率調至1.75%的歷史低水平至今。

不少投資者正調整手中的組合投資，掌握機會收購價值被低估的資產。

當我們在最佳點入市購買，或是低點進場，取得投資回酬的機會比較大，特別是出發點為投資房產，市場處於較低水平，有財力、有眼光、有勇氣者，估計若干年後，將可看到投資的回報。

低利率有利買房

現階段，銀行存款利率偏低，基本不到3%，一般在1.5%至2.5%之間，利率較高的存款配套，會有附加條件。因此，單靠存款利息維持生活費，看來並不容易，目前，貸款利率也在偏低水平，比較有利於準備貸款購買房屋的市民。

房貸主要分為3種

亨利行產業顧問公司首席營運員鄧志明說，貸款利率偏低是規劃購屋的好時機，在我國，房屋貸款主要分為：定期房貸（Term Loan）、半靈活房貸（Semi-FlexiLoan），以及靈活房貸（Flexi-Loan）。

假如個人想要多付款以節省房貸利息，建議選擇靈活貸款或半靈活貸款，而不是定期貸款。定期貸款的還款和分期付款金額都是固定的，一般都不允許貸款者額外繳付供款，以減少貸款利息。如果貸款者有多付的供款，將被用來償還下一期的分期付款。

至於半靈活貸款，它不像定期貸款那麼嚴格，但也不像靈活貸款那樣方便，使用半靈活貸款房貸戶頭的貸款者，不必另外向銀行提出申請，就可以享有支付額外供款，以降低房貸利息的便利；就是每個月多付的金額，可以用來減低貸款本金，以減少貸款利息。

另一個靈活貸款不只可以讓貸款者，將多付的分期付款用來降低房貸利息，也允許貸款者在需要時，將預付的款項提領出來。一般來說，靈活貸款是與個人的來往戶頭連接在一起，每個月的房貸分期付款，將從這個戶頭餘額扣除。

與此同時，在這個來往戶頭存入的多餘款項，可以自動用來減少貸款的本金，不需要另外申請，或被徵收額外的費用。

投資收租好時機

實力產業經紀公司總裁陳建業說，貸款利率和存款利率偏低時期，房產租金的收入，一般比銀行利息理想。

舉個例子，如果一個人有一間售價50萬令吉的房屋，已經還清房屋貸款，賣了房屋將50萬令吉存放在銀行的定期存款，平均2%的利息，一年利息收入只有1萬令吉，如果特別存款配套，利息可能高一些，估計1萬2000令吉，每月利息收入只是1000令吉。

假設這間價值50萬令吉的房屋/公寓，出租給學院生或上班族，估計可以取得1800至2000令吉的租金，比存放在銀行賺取微薄的利息好，全國產業資訊中心的資料顯示，過去20年價格保持穩健的房地產，主要是位於市區周邊的排屋。

至於靠近市區、價值被低估的高樓房地產項目，在發生危機後幾年內，通常都可以有比較好的表現；這可能是房地產投資者調整投資組合，投資新手追捧房產促成，這表示高樓房產未必靠邊站，依然是有市場價值。

投資收租好時機

實力產業經紀公司總裁陳建業說，貸款利率和存款利率偏低時期，房產租金的收入，一般比銀行利息理想。

舉個例子，如果一個人有一間售價50萬令吉的房屋，已經還清房屋貸款，賣了房屋將50萬令吉存放在銀行的定期存款，平均2%的利息，一年利息收入只有1萬令吉，如果特別存款配套，利息可能高一些，估計1萬2000令吉，每月利息收入只是1000令吉。

假設這間價值50萬令吉的房屋/公寓，出租給學院生或上班族，估計可以取得1800至2000令吉的租金，比存放在銀行賺取微薄的利息好，全國產業資訊中心的資料顯示，過去20年價格保持穩健的房地產，主要是位於市區周邊的排屋。

至於靠近市區、價值被低估的高樓房地產項目，在發生危機後幾年內，通常都可以有比較好的表現；這可能是房地產投資者調整投資組合，投資新手追捧房產促成，這表示高樓房產未必靠邊站，依然是有市場價值。

投資房產前需瞭解市況

陳建業補充，無論如何，任何人在投資房地產之前，需要了解產業市況，閱讀一些有關領域的研究與分析報告。

詢及“擁屋運動”（HOC）計劃是否獲延長，他說，以目前房產市場的情況，該運動獲延長的可能性相當高，這段期間，政府的措施有助於市場逐漸復甦，2022年復甦的形勢將比較明朗。

此外，2022年財政預算案關於產業盈利稅的措施，個人擁有房產滿5年，在第6年脫售，如果計算出有賺取盈利，可豁免被徵收產業盈利稅。與2019年需被徵收5%盈利稅，是比較友善的措施。

1976年產業盈利稅（RPGT）法令的制定，主要是抑制房產投機風潮，握持房產年數越短，徵稅率越高，例如最高30%、最少也要5%，滿5年脫售，則不需繳付盈利稅。過去數十年，曾經有過不需要繳付產業盈利稅的優惠期。

房價短期內料不會大漲

在5、6年前出現的一波漲潮，許多人可能覺得後悔，特別是沒有做出果斷決定的購買者，也有少數投資者，可能後悔沒有多買一、兩間房屋，估計最受影響的是首購族，他們真的需要有一間房屋，無奈存了錢準備購買房屋，可是，儲存到的數額，總是追不上購屋需要支付的首期款。

另外，新屋貸款的申請難獲批，影響購屋者取得融資，被迫放棄購屋規劃，這段期間，發展商普遍提供打折優惠，以促銷旗下的房產計劃。

回想過去數十年，房屋的價格不曉得翻了幾倍，政府在間中有落實一些打房措施，可是，房屋的價格並沒有明顯降溫，好地點的房價仍在持續上升，只是升幅稍微小一些，有些年輕人準備購買房屋才成家，在無法實現購屋期間，只好以租屋暫時解決住房問題。

經過冠病疫情和房屋政策的影響，房產市場傾向穩定，在當前市場，估計短期內，房屋價格不會大幅上漲。無論如何，各方需要努力與配合，將房產價格穩在起落不超過5%的水平，讓經濟發展與通貨膨脹，逐漸消化市場不利因素，同時，也讓炒家無利可圖，以便產業市場穩健發展。

房產供應過剩人人觀望

產業顧問表示，當市場供應過剩，多數人採取觀望態度，就是最佳的時機，許多時候發生在經濟不景氣，在馬來西亞，從過去的週期看，資本收益最佳來自經濟從負增長中，逐漸恢復時買入的房產單位。

在正確時間點購買房產的資本收益，大於交易成本低、利率低所獲得的收益。一般來說，我們比較難知道未來的市場價值，但是，我們可以選擇在最佳時間點購買房產。

人們普遍認為，房屋貸款利率是房產的溫度計，房貸利率偏低、貸款申請容易獲批，這些都有助於敲定購屋計劃。房貸對產業市場的影響不可置疑，加上監管政策，牽動房地產從業者和購屋者的信心。

假如是投資房地產，要先問自己：“有能力握持一段時間嗎？是否有信心應付每月的分期付款？”市場上有不少人工作穩定、已經有一套房子，而且已經組織家庭，希望能為財富增值，因此，將目光轉向投資市場，房產單位成為其中一個選擇。

“擁屋運動”有助房市復甦

對許多投資者來說，房產確實是安全、穩定的投資項目。2020年初發生的冠病疫情，政府實施不同級別的行動管制令，以阻斷疫情升溫，由於這些封鎖措施，影響產業發展步伐，以及建築業的進展。

其他行業也受到衝擊，市場景氣減弱，發展商採取應對措施，包括提供優惠和獎掖，以激勵市場買氣，儘量多促銷一些房產單位，讓公司現金流量更順暢。與過去的8%、9%利率相比，目前的3至4%貸款利率確實是低水平。

在銀行貸款中，首購族佔相當大比例，只是不同州屬或大城市的百分比有分別，其他因素包括政府在這之前推出“擁屋運動”計劃，激勵房產買家、首購族進場購買，在這項運動下購買房屋，可享有發展商提供至少10%屋價折扣，免律師費及印花稅等優惠。

當中不排除有一些是產業投資者，或是提升產業擁有者，就是從小房屋轉換成大房屋，帶動產業購買與投資。

本地產業顧問表示，如果在2021年12月31日結束的“擁屋運動”計劃，在2022年繼續推行，預計將有利於產業市場的復甦，也讓準備加入的首購族，有時間進行購屋規劃。

現為買家租客市場

陳建業說，現在不只是買家的市場，也是租客的市場，而且選擇相當多，還有議價空間，同樣是因為冠病疫情的緣故，不少大專生、租客在家上班、或是在家上網課，因此，退租的例子比過去多，造成有些屋主處於劣勢，不過，這應該是暫時的現象。

從2020上半年開始，政府持續推出振興房產市場措施，包括提高資金的流通性，其中包括國家銀行將法定存款儲備金，降低至2%，使到銀行有多出的資金可以運用，因此，銀行會將目標放在條件理想的貸款申請者，希望在適當的時候，將貸款發放出去。

全國產業資訊中心的數據可以看出，這一兩年推出市場的房產項目，都是價格低於50萬令吉的房產，估計接下來一、兩年繼續這樣的趨勢，特別是在巴生河流域。除了房屋價格，財政預算案推出的一些措施，將有助於提升房屋所有權，特別是對首購族，他們在買賣合約和貸款合約，豁免產業印花稅的優惠將延長至2025年12月31日。

個人在購買第一間房屋豁免印花稅，最高限額優惠鎖定在50萬令吉以下房屋，這項豁免適用於2021年1月1日至2025年12月31日簽署的買賣合約，預計廣大民眾房屋市場（mass market）將加速成長。

產業投資料增15%

產業顧問公司仲量行預測，2022年產業投資料上升15%，區域市場正邁向後疫情階段的復甦，特別是重新開放邊境，將推動跨越邊境投資，區域市場的產業交易，預料將增加15%，其中物流產業交易，預計從3年前的250億美元，增加一倍至2022年的500億美元，調整組合投資是原因之一。

城市專家較早前指出，2021至2030年，大馬首都吉隆坡是邁向大都會/先進城非常寶貴的黃金10年，同時，希望在這10年裡，發展為世界20大宜居城之一。

配合這個宏願目標，我國經濟必須保持活力，產業市場的發展，也必須展現欣欣向榮氣象。

未來可保留10至20%老齡人房屋

在邁向先進城/先進國發展之際，人們對健康、營養保健認知提高，預測人均壽命將延長，目前預測平均壽命大約74.5歲，老齡人口將相應增加，歐美、亞洲一些先進國的人均壽命，普遍超過80歲，平均在81歲至84歲之間，隨著健康意識提高，預測大馬人均壽命將上升。

產業顧問認為，基於老齡人口增加，未來的房產發展計劃，在設計與規劃階段，可以調整房屋內的設計，在興建前按需求進行規劃，例如一個房產發展計劃，可以保留10至20%的老齡人房屋，估計會有一定的市場需求。

【結語】

說到這裡，2022年是否買屋好時機？答案：是的，掌握時間規劃。為何這樣認為？原因很簡單，目前的房產市場偏軟，屋價具競爭力，而且選擇多，當中不排除有一些優質單位，如果購屋者需要貸款，只要確定符合貸款條件，有能力支付首期錢，就可以按自己的意願，敲定購屋計劃了。