租金可轉為買屋款 先租後買 虎年榮升業主

當我們財力尚未達到擁屋的過渡期，惟有通過租屋解決住的問題，對絕大多數人來說，住的地方是至為重要的，有了安定的住所，可以安心工作、生活、學習、休息等等。即使不是自己買，而是租來的房屋，也可以發揮同樣的作用。

但是，這段期間，也有業主面臨出租困難的問題，主要是市場供應多，一些上班族、學院生居家工作或是在家上網課，不需要到大城市租屋租房，形成屋主面臨比過去難物色到好租戶的問題。

由於這個緣故，租金的收益率相應下跌，不論是共管公寓或是排屋的租金收益率，都反映出下跌走勢，其中2021年比2020年低，2022年是否改善，現在仍言之過早。

假如個人的工作和收入未能改善，經濟成長步伐緩慢，那麼房產市場的成長，估計依然艱難，畢竟要買一間房子，並不是說說就可以實現，而是要準備充份，例如掌握購屋基本常識、擁有頭期錢等等。

不景氣 要求房東減租

如此一來，形勢就比較有利於租屋市場，儘管業主仍面臨保留租戶挑戰，例如需要看情況調低租金，對租客來說，至少在收入減少期間，租屋或租房的財務負擔，沒有買屋這麼沉重。一般來說，租戶可以和業主商量，首兩年租約保持同樣租金。

在市場不景氣時，這樣的要求對租戶比較有利，就是業主不會在租約滿一年後，在第二年調高租金，但是，在市場好景時，可能對業主比較有利，就是租戶不可能提出降低租金要求。

目前的租屋市場，屬於比較淡靜，有些租屋者，由於同住房客因各種不同原因退租，一時也找不到其他租客填補，通常會要求屋主降低租金，或者是提早解除租約。

鎖定價格不怕上漲

近年來，一些年輕人、甚至中年人，在房屋的負擔能力，可能達不到金融機構的要求，政府也意識到這些情況的存在，因此，倡議推出“先租後買”（RTO），從字面看，就是先租一段時間，在這段期間儲蓄多一些購屋款，以便在租約期滿之前，有條件買屋。

那麼，租屋一段時間才購買該房屋，到底是多久？產業顧問陳建業說，“先租後買”的租約期限是12個月到5年，也有可能更長。在先租後買的交易中，每月所支付的租金特定百分比（%），將被計算入該房產（未來）的購買額中。前提是租戶（未來買主）沒有違反“先租後買”條約。

與大部份房屋所有權計劃或方案一樣，沒有一種模式適合所有人，我們必須確認，目前的需求和選擇，對自己是不是最好的模式。

假如是首購族，而且沒有足夠的資金或財力，通過傳統的買屋方式，就是支付10%頭期錢，其餘的購屋款是向銀行融資，那麼不妨考慮“先租後買”計劃。

如果選擇“先租後買”購屋計劃，在租屋期間，必須努力提高個人收入，一來有助節省房貸時間，二來也可以養成良好的財務管理習慣。

在“先租後買”計劃，當決定買下房子，可以根據當前市價，享有鎖定的價格，意味接下來幾年，不會因為價格高漲或是資本增長受到影響，這些是它的好處。

不過，“先租後買”的壞處則是：假如發生資本貶值，即房價下跌，購屋者不得不以原有商定的價格購買，就是會比市價高。

此外，簽署“先租後買”協議，並不意味就是房產的業主，依然是“租客”，實際上，在租賃期間，並未擁有該房產，而由於不是業主，因此不允許翻新或更改房屋的格局。

“先租後買”的其他好處是：購屋者可以先熟悉當地環境或住宅社區，是否適合自己和家人，如果發現情況與自己設定的目標相差太遠，可以另做決定。

租約滿期後也可以退出不買

假如不想長期承擔擁屋的義務，那麼，“先租後買”可能不適合，因此，可以選擇在“先租後買”租約期滿後離開。

政府提倡“先租後買”計劃，主要目的是為馬來西亞的千禧一代提供一種靈活、負擔較低的房屋擁有權選擇。另外要補充一點，一旦簽署“先租後買”協議，將受到條約的約束，因此在簽署之前，必須清楚瞭解條約。

【結語】對本地市場而言，“先租後買”是比較新的概念，人們先租用一個住宅單位，並且可以選擇將來 以商定的價格，買下該房產。它與傳統的購屋模式有些分別，開始時並不需要支付大筆頭期錢，在租賃合約期 滿後，可以選擇購買或是退出，靈活性大。

雖然說不需要預付定金，但仍需要支付可以退還的保證金，一般上，這筆數額相等於房屋價格的5%。與購 買房屋需要支付10%的頭期錢相比，負擔較輕，而且保證金可以退還。

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