屋價未大動 心動？行動？

當中也有一些是因為財務狀況緊絀，需要脫售房產套現，畢竟冠病疫情影響廣泛且深遠，不論是就業或經商，都受到衝擊，收入減少許多。

疫情導致大屋受歡迎

在轉手屋市場，雖然高樓房產賣主需要降低價格，不過，高尚住宅區的高樓單位，價格保持堅穩。高樓房產一般指的是公寓、共管公寓、服務型公寓等。

冠病疫情尚未看到完全消退的跡象，在大城市，豪華公寓和超大型排屋這類型房產的受歡迎度並未退減，畢竟大面積的房產數目並不多，而且冠病疫情發生至今，成就了大面積房產的市場價值。

產業顧問公司的調查報告反映，首都吉隆坡的轉手屋市場，大型排屋的中值為94萬1500令吉，以國民的人均收入來看並不便宜。至於高樓共管公寓房產，問價中值64萬2000令吉，公寓和服務公寓的問價中值分別是30萬和56萬8000令吉，屬於比較容易負擔的價格。

旺區今年交易仍熱絡

虎年何處是房產旺區？產業顧問公司預計，2021下半年比較興旺的地區，2022年將延續之前交易熱絡的情況。

房產交易活躍的地區分別是：中馬的白沙羅高原、孟沙、敦依斯邁花園、實達旺沙、士布爹、郊外嶺、班臺、新街場、金地花園、武吉加里爾、黑風洞、帝沙城市園、舊古仔區、迪沙八打靈，以及沙叻秀。

接下來還有：高峰阿南、龍溪、士毛月、實達阿南、瓜拉雪蘭莪、雙文丹、賽城、鵝麥、白沙羅柏達那、直落邦裡瑪嘉朗、雙威、雙溪龍、麗陽鎮、八打靈再也及雙溪毛糯。

我們往北走，房產重點地區落在檳城，需求最多的分別是：巴都加灣、浮羅山背、高淵、甲拋峇底、士布朗再也、新邦安拔、大山腳、武吉敏惹、武吉占布、直洛公巴、峇都芧、柔府、新港、北海及峇六拜。

雪隆以北的其他地區包括：吉打的亞羅士打、雙溪大年、居林、皇城安南武吉，岸外的浮羅交怡、霹靂的怡保、金寶、太平，江沙、安順及紅土坎、至於雪隆以南的地區包括：森美蘭州的芙蓉、神安池、新那旺、波德申、淡邊、馬六申的亞羅牙也、野新、馬日丹那和愛極樂。

南部柔佛則有新山、巴西古當、居鑾、峇株巴轄、麻坡、哥打丁宜、士乃、古來、振林山、柏邁再也、馬西、努沙再也、淡杯、士姑來及烏魯地南。

百萬新房產   持續推出

在冠病疫情尚未消退期間，也許你很難想像，2021下半年至2022年的大馬房產市場，每平方呎售價在800至1000令吉，或更高價位的房產，繼續在市場推出，而且這些都是大面積單位，摺合起來每單位在140萬至230萬令吉之間，也可能不止這一水平，特別是每平方呎售價超過1000令吉的房產。

發展商規劃這樣的房產計劃，估計已進行市場研究，同時，有信心這類房產可以吸引提升房屋的業主和投資者，並達到預期的銷售目標，除了大面積，另一個特點是低密度，就是單位總數不多，可能不超過300間，這也是其中一個賣點。

大面積房產受追捧，一方面是疫情催生居家工作模式，另一方面則是因為售價有稍微降低。這樣的情況說明市場上仍有一些財力強穩，有能力購買大面積房產，售價在百萬令吉以上的富裕買家或投資者。

馬來西亞房地產市場和整體經濟接下來的復甦，仍將受冠病疫情病例、疫苗接種進展的影響，當冠病疫情受控、加強針疫苗接種人數顯著增加，經濟領域重新運作，消費者信心和收入也恢復正常，將有助推動房產市場的復甦。

2022年稅務優惠

假如準備在虎年購買房屋，可以瞭解這一年購屋有哪些優惠，並掌握2022財政預算案宣佈的房地產措施與優惠，進行購屋規劃，主要的措施包括：1）政府撥款20億令吉，給房屋貸款擔保計劃（Skim Jaminan Kredit Perumahan），協助散工者、自僱人士以及農民，他們都是沒有穩定收入來源，政府此舉旨在協助具備還款能力的人民買屋。

2）大馬人民和永久居民，從第六年起脫售房產，豁免產業盈利稅，此措施由2022年1月1日生效，在這之前需要被徵稅5%。

3）如果商業單位的業主在2022年1月至6月期間，提供租客至少30%的租金折扣，可以享有特別的稅務優惠。

4）政府將撥出15億令吉資金，興建和維修國內的廉價房屋，改善低收入階層的居住環境，其中包括：人民組屋（PPR）：1萬1800個單位（3.98億令吉）、人民親善房屋：3000個單位（3.15億令吉）、公務員房屋（2.66億令吉）、房屋援助計劃：興建新屋子和維修舊的房屋，共有1萬4000間（3.61億令吉）。

“先租後買”延伸至50萬屋價

為了抑制冠病傳播，企業如果想要裝修店面和辦公室，改善員工或顧客的座位分佈，以及室內的通風情況，可以向政府申請高達3萬令吉的裝修補助，期限是到2022年12月31日。在房產領域，2022年財政預算案宣佈的優惠不是很多，發展商和房產買家提出的願望或建議並沒有被採納。

在第12大馬計劃，“先租後買”（RTO）計劃將延伸至屋價50萬令吉的房屋，並且可以選擇在5年內買下所租的房屋，可負擔房屋與青年房屋計劃的融資將繼續，大馬政府將在2022年改善購屋融資管道，通過房屋信貸擔保制，除了提供高達20億令吉的貸款擔保，給予沒有固定收入的個人，也協助擁有土地興建可負擔房屋的家庭。

此外，在馬來西亞再抵押機構（Cagamas）之下“我的第一家園計劃”，旨在協助首次購屋者取得110%融資，參與的金融機構提供融資，購屋者不需要自付頭期款。

為改善人民在後疫情時期擁有房屋，發展商公會籲請金融機構加速擴大融資發放，政府在第12大馬計劃下，以及2022年預算案之下提及的融資配套，都是一些改善的措施，政府也將加速推行“先租後買”計劃。

天災疫情   選屋考慮多

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，去年12月發生在雪隆地區的一場大水災，促使一些人對購買房屋，有了新的領悟和構想，冠病疫情促成居家工作趨勢，推動人們尋求大面積的房產，接下來不只放眼大面積，也要買地勢較高的，畢竟天災的發生，許多時候是沒有預警的。

近年來，人們對高樓房產格局的接受已相應提高，特別是在巴生河流域、檳城、沙巴等地，可以用來發展房屋的土地日漸減少，產業計劃惟有向上發展，在共管概念普及之下，住在高樓房產的居民相應增加。

與此同時，這兩年的市場，繼續有利於租戶，估計在虎年情況依然一樣，與購買相同的房產相比，由於每月承擔的開支較低，特別是在收入減少期間，租屋（房）更符合財務狀況。市場上一些屋主面對租金收入減少、比較難爭取新租客的問題，因此，他們視情況調低租金，以吸引財務穩定的租戶。

業主租金收益下跌，一方面是降低租金，另一方面則是待出租公寓單位增加，特別是在2020-2021年加入供應市場的公寓，這些是在2017-2018年開始興建，當時，沒有人預料到會發生一場大疫情，衝擊許多人的工作和生活，收入和盈利也大受影響。

地點越便利越好

虎年適合購買哪一類型房產？這要看是買來自住或投資？要考量靠近工作地點、或是父母住家，又或是靠近孩子上學的地區，假如無法買到靠近工作地點，是否要將靠近公共交通的地點作為考量，這些都是買屋之前需要想好的。

亨利行產業顧問公司首席營運員鄧志明說，地點是重要因素，價格也一樣重要，再好的房產，如果價格超出負擔能力，不符合取得貸款融資的條件，又如何能夠實現購屋計劃？

在房產市場上，分層產業，例如共管公寓、服務型公寓，供應數量比較多，提供比較多的選擇和議價空間；至於有地排屋，位於策略性地點的，價格並不便宜，除非是市郊地區，不過可能存在出入交通不方便的問題。

如果一般市民的擁屋能力短期內無法改善，估計租屋形勢將會持續一段時間，馬來西亞統計局的數據顯示，居住在自己房屋的新山居民比率，從2014年的73.2%降至2019年的69.7%；而同期的租屋者比率，則從23.4%上升至28.4%，反映擁屋的財力稍微下跌。

政府加強“宜居大馬”目標推優質房產

房屋及地方政府部訂在2022年，加強“宜居大馬”（Liveable Malaysia）目標，房地部長拿督斯里利查馬力肯表示，配合這項目標列出幾個重點，分別是：確保供應充足和優質的可負擔房屋、將地方政府當前的服務數字化、提升城市社區發展、改善消防拯救準備，優先考慮綠色城市的可持續性與發展，以及將固體廢物管理好，並轉變為循環經濟發展。

他也表示將展開一項名為“從年輕開始擁屋”的計劃，以解決目前年輕人面對房屋頭期的問題，此外，該部將會推介馬來西亞房屋融資（iPPM）計劃。

關於馬來西亞“我的第二家園計劃”（MM2H），政府在這之前調高MM2H申請門檻，有關方面希望政府可以重新考慮降低門檻，就是調低外籍人士的收入條件。最新的條件是，申請MM2H的外國人，每月收入從原本的1萬令吉，提高至4萬令吉。

馬來西亞“我的第二家園計劃”全國協會總會長劉榮發認為，雖然50歲以上的退休人士，很多原本是前來大馬的專業人士，他們的生活質量都有一定的水平，可是退休之後，收入或多或少都會減少。

業內人士普遍希望政府可以重新考慮，並調低前來大馬投資房產或參與第二家園的購屋門檻，以便為尚未復甦的房產市場，帶來一些復甦力度。

我的第二家園計劃，在過去2年因為冠病疫情，停止了一段時間，該協會希望申請MM2H的外國人可以繼續保持，進而也能使負責引進的中介公司，業務不會受影響。

【結語】由於“擁屋運動”（HOC）沒有獲得延長，購屋者向發展商購屋，將無法獲得折扣與優惠，估計發展商會創意提供獎掖，以吸引購屋者目光，與此同時，現在至2025年底之前，購買價格不超過50萬令吉的房屋，可以豁免產業印花稅，預計將有助推動房產買賣。

2022年本地房產市場將逐漸好轉，發展商將推出的房產計劃，估計比2021年稍多，不過，整體來說，虎年依然是買家的市場，同時，也是租戶的市場，一些公寓的租金，特別是單位數目較多的房產計劃，業主在這一、兩年調低10至15%的租金，以保留或吸引租客。