息差不再诱人 产托高回酬光环褪色
（吉隆坡7日讯）行动管制令限制放宽，成功提振客流量和租户销售，令2021年第四季大马产托盈利表现不俗，但兴业研究仍对零售和办公空间供过于求情况感到忧虑，同时国家银行可能在今年下半年启动利率正常化，也可能令产托高回酬光环褪色。
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兴业研究表示，去年第四季大马产托盈利表现普遍符合预期，主要是购物中心全面重开、跨州旅游禁令取消，以及年终佳节和报复性消费等因素带动。同时，考量到消费者出现报复性消费趋势，租户令人鼓舞的销售表现，也意味著租金援助减少。
“各大产托全年盈利也达到市场预期的96至128%，但我们相信唯有对旅客依赖程度不高的优质黄金地点商场，将出现可持续性复苏。”
该行解释，除了严重的病例外，国内每日确诊个案依旧居高不下，加上全国对实打加强针的接受度依旧疲弱，对复苏主题潜存风险。
“经济增长仰赖旅游业，而新变种病毒的出现可能会对国境重开带来挑战，进而抑制经济全面复苏。在最佳情况下，我们预期大马国境将最快在今年下半年重开，因此高度仰赖旅客的商场客流量可能仅会逐步增加，客流量缺口需要时间才能恢复。”
租金调升率或持续疲弱
兴业研究说，虽然行动管制令放宽已驱动客流量回升，但租金调升率（reversion rate）并未显著增加。
“目前，多数零售产托销售额占总营业额不足10%，意味著基本租金仍是主要租金收入来源。考量到零售商场租户面对严峻的营运环境考验，我们不排除租金调升率将持续疲弱。”
该行指出，产托经理和零售业者点出，在冗长的封锁下，许多租户现金储备枯竭的事实，因此不排除租金援助可能延续至2022财政年，但金援力度将有所收敛。
“此外，严格的标准作业程序（SOP）也可能抑制商场发挥最大复苏潜能。”
与此同时，市场也不应忽略商场供过于求窘境。兴业研究表示，今年将有超过450万平方呎的新零售商场竣工，其中包括吉隆坡三井购物广场旗下啦啦宝都（Mitsui ShoppingPark LaLaport）、IOI城市购物广场二期、敦拉萨国际贸易中心（TRX）The Exchange和吉隆坡吉隆坡Esplanade购物广场。
“有鉴于此，我们相信在新商场抢客下，现有商场将出招留住租户，预期今年租金调生率将平平无奇。”
至于休闲和商业产托前景，兴业研究认为，跨州旅游禁令解除，以及过去20个月祭出的宅渡假（Staycation）促销活动并未为酒店带来显著复苏，主要是占酒店营业额多数的企业活动预期依旧萎靡不振。
“只要行动管制措施一日未解除，我们预期平均房价和入住率都将持续承压。同时，虚拟会议和活动持续存在，也意味著企业预定活动仅会温和复苏。”
该行指出，虽然办公产业持续供过于求，但调查显示员工急于回归职场，意味著办公空间需求将持续存在。
“不过，调查显示租户可能缩减20至30%的办公空间，而这可能对租金带来压力，但相信KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）等优质办公楼资产将经得起时间考验。”
工业产业需求续殷切
工业产业在电子商务热潮下，需求持续殷切。兴业研究说，消费者从线下转往线上消费的新常态，大大提高仓库需求，促使部份产托开始放眼收购工业资产来多元化资产组合，以获得稳定的收入增长和高达7%的回酬率。
整体来看，兴业研究认为，政府已撤回从冠病迈入地方性流行病（Endemic）计划，加上联储局货币政策立场转“鹰”，以及国家银行可能在下半年升息25个基点，大马产托与大马债券的息差已不再诱人，因此对产托市场前景仍抱持审慎态度。
“面对疫情升温，AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）抗压力相对较强，主要是电子商务热潮令其仓库需求持续旺盛，同时经济重开也促使集团加速扩张，因此我们将之评为投资首选。”
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