息差不再誘人 產託高回酬光環褪色
（吉隆坡7日訊）行動管制令限制放寬，成功提振客流量和租戶銷售，令2021年第四季大馬產託盈利表現不俗，但興業研究仍對零售和辦公空間供過於求情況感到憂慮，同時國家銀行可能在今年下半年啟動利率正常化，也可能令產託高回酬光環褪色。
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興業研究表示，去年第四季大馬產託盈利表現普遍符合預期，主要是購物中心全面重開、跨州旅遊禁令取消，以及年終佳節和報復性消費等因素帶動。同時，考量到消費者出現報復性消費趨勢，租戶令人鼓舞的銷售表現，也意味著租金援助減少。
“各大產託全年盈利也達到市場預期的96至128%，但我們相信唯有對旅客依賴程度不高的優質黃金地點商場，將出現可持續性復甦。”
該行解釋，除了嚴重的病例外，國內每日確診個案依舊居高不下，加上全國對實打加強針的接受度依舊疲弱，對復甦主題潛存風險。
“經濟增長仰賴旅遊業，而新變種病毒的出現可能會對國境重開帶來挑戰，進而抑制經濟全面復甦。在最佳情況下，我們預期大馬國境將最快在今年下半年重開，因此高度仰賴旅客的商場客流量可能僅會逐步增加，客流量缺口需要時間才能恢復。”
租金調升率或持續疲弱
興業研究說，雖然行動管制令放寬已驅動客流量回升，但租金調升率（reversion rate）並未顯著增加。
“目前，多數零售產託銷售額佔總營業額不足10%，意味著基本租金仍是主要租金收入來源。考量到零售商場租戶面對嚴峻的營運環境考驗，我們不排除租金調升率將持續疲弱。”
該行指出，產託經理和零售業者點出，在冗長的封鎖下，許多租戶現金儲備枯竭的事實，因此不排除租金援助可能延續至2022財政年，但金援力度將有所收斂。
“此外，嚴格的標準作業程序（SOP）也可能抑制商場發揮最大復甦潛能。”
與此同時，市場也不應忽略商場供過於求窘境。興業研究表示，今年將有超過450萬平方呎的新零售商場竣工，其中包括吉隆坡三井購物廣場旗下啦啦寶都（Mitsui ShoppingPark LaLaport）、IOI城市購物廣場二期、敦拉薩國際貿易中心（TRX）The Exchange和吉隆坡吉隆坡Esplanade購物廣場。
“有鑑於此，我們相信在新商場搶客下，現有商場將出招留住租戶，預期今年租金調生率將平平無奇。”
至於休閒和商業產託前景，興業研究認為，跨州旅遊禁令解除，以及過去20個月祭出的宅渡假（Staycation）促銷活動並未為酒店帶來顯著復甦，主要是佔酒店營業額多數的企業活動預期依舊萎靡不振。
“只要行動管制措施一日未解除，我們預期平均房價和入住率都將持續承壓。同時，虛擬會議和活動持續存在，也意味著企業預定活動僅會溫和復甦。”
該行指出，雖然辦公產業持續供過於求，但調查顯示員工急於迴歸職場，意味著辦公空間需求將持續存在。
“不過，調查顯示租戶可能縮減20至30%的辦公空間，而這可能對租金帶來壓力，但相信KLCC產託（KLCC,5235SS,主板產業投資信託組）等優質辦公樓資產將經得起時間考驗。”
工業產業需求續殷切
工業產業在電子商務熱潮下，需求持續殷切。興業研究說，消費者從線下轉往線上消費的新常態，大大提高倉庫需求，促使部份產託開始放眼收購工業資產來多元化資產組合，以獲得穩定的收入增長和高達7%的回酬率。
整體來看，興業研究認為，政府已撤回從冠病邁入地方性流行病（Endemic）計劃，加上聯儲局貨幣政策立場轉“鷹”，以及國家銀行可能在下半年升息25個基點，大馬產託與大馬債券的息差已不再誘人，因此對產託市場前景仍抱持審慎態度。
“面對疫情升溫，AXIS產託（AXREIT,5106,主板產業投資信託組）抗壓力相對較強，主要是電子商務熱潮令其倉庫需求持續旺盛，同時經濟重開也促使集團加速擴張，因此我們將之評為投資首選。”
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