张惟越 | 浅谈仍在草拟中的住宅租赁法令

1. 补充土地宝典（National Land Code） 第15条文中与其它律法中存有的漏洞来保护业主与租户；
2. 建立保护各方的权利和利益的房屋租赁模板，以降低不公平的条款所引发的风险；
3. 建立能让第三方接管的行政流程来管理租约转让，转移，拟定有效租期，如果业主出让房产或面临死亡；
4. 确保出租房处于良好宜居状态，并让双方在对出租房产进行了检查后，才签署租约；
5. 设定合理的退房通知期，以避免租户被迫在合约结束前逼迁；
6. 设立专属仲裁庭来调节或审理各方的租约纠纷；
7. 建设属于住宅租赁的大数据库，以收集和存储相关数据，以便协助政策起草过程 ，或法律修正与法律执行方面的改进；
8. 协调其他现行和未生效法律中的规定在需要相应修正的条款之前造成重叠其他现象；
9. 实施在马来西亚半岛的所有州有效和统一的住宅租赁法，并透过住宅租赁控制员监管来确保住宅租赁交易和房主和租户之间的关系得到有效管理，
10. 建立用于收集住宅租赁数据的大数据库，以便政府可使用这些数据来研究租赁行业的趋势，并制定相关政策，以确保住宅租赁和合法交易的生态系统符合时宜。

文稿中提出房政部推行住宅租赁法令目的是 ：

1. 为租户提供保护，使其免商定的协议期间受租金上涨的影响，无故驱逐以及未能退还保证金;
2. 平衡房主和租户的权利和义务，并解决住宅租赁交易中各方之间的争议; 和
3. 建立一个专门机构来解决涉及住宅租赁交易两者之间的争端。

阅读了以上的细节后，如果这法令通过，目前普遍的2+1押金将不是由房东收取，而是会存入一个新设立的政府机构中，并住宅租赁审计官住宅租赁审计官来管理，希望可住宅租赁审计官。

笔者担忧，这新设立的政府机构是否能有效率的处理押金呢？ 以目前马来西亚政府被人民冠上了人员庞大，效率低迷的代谢不前的骂名后在开辟新的行政部门，管理房产租约市场过百亿千亿的押金，如果基于制度上出现了偏差而导致许多权力融合的灰色地带到最后官方成了整个流程的瓶颈，这样的设定是否真的能改善业主与租户之间的租约纠纷呢？还是让纠纷加剧呢？

良好的公共服务如果按照英国社会学家李格兰德（Julian Le Grand）所提出的观点：它必须达到高效率、公平性、选择性、响应性的目标。而推行住宅租赁法令中的官方统一管理押金的建议如何才能达到具有“高效率、公平性、选择性、响应性”这四个目标呢？