張惟越 | 淺談仍在草擬中的住宅租賃法令

1. 補充土地寶典（National Land Code） 第15條文中與其它律法中存有的漏洞來保護業主與租戶；
2. 建立保護各方的權利和利益的房屋租賃模板，以降低不公平的條款所引發的風險；
3. 建立能讓第三方接管的行政流程來管理租約轉讓，轉移，擬定有效租期，如果業主出讓房產或面臨死亡；
4. 確保出租房處於良好宜居狀態，並讓雙方在對出租房產進行了檢查後，才簽署租約；
5. 設定合理的退房通知期，以避免租戶被迫在合約結束前逼遷；
6. 設立專屬仲裁庭來調節或審理各方的租約糾紛；
7. 建設屬於住宅租賃的大數據庫，以收集和存儲相關數據，以便協助政策起草過程 ，或法律修正與法律執行方面的改進；
8. 協調其他現行和未生效法律中的規定在需要相應修正的條款之前造成重疊其他現象；
9. 實施在馬來西亞半島的所有州有效和統一的住宅租賃法，並透過住宅租賃控制員監管來確保住宅租賃交易和房主和租戶之間的關係得到有效管理，
10. 建立用於收集住宅租賃數據的大數據庫，以便政府可使用這些數據來研究租賃行業的趨勢，並制定相關政策，以確保住宅租賃和合法交易的生態系統符合時宜。

文稿中提出房政部推行住宅租賃法令目的是 ：

1. 為租戶提供保護，使其免商定的協議期間受租金上漲的影響，無故驅逐以及未能退還保證金;
2. 平衡房主和租戶的權利和義務，並解決住宅租賃交易中各方之間的爭議; 和
3. 建立一個專門機構來解決涉及住宅租賃交易兩者之間的爭端。

閱讀了以上的細節後，如果這法令通過，目前普遍的2+1押金將不是由房東收取，而是會存入一個新設立的政府機構中，並住宅租賃審計官住宅租賃審計官來管理，希望可住宅租賃審計官。

筆者擔憂，這新設立的政府機構是否能有效率的處理押金呢？ 以目前馬來西亞政府被人民冠上了人員龐大，效率低迷的代謝不前的罵名後在開闢新的行政部門，管理房產租約市場過百億千億的押金，如果基於制度上出現了偏差而導致許多權力融合的灰色地帶到最後官方成了整個流程的瓶頸，這樣的設定是否真的能改善業主與租戶之間的租約糾紛呢？還是讓糾紛加劇呢？

良好的公共服務如果按照英國社會學家李格蘭德（Julian Le Grand）所提出的觀點：它必須達到高效率、公平性、選擇性、響應性的目標。而推行住宅租賃法令中的官方統一管理押金的建議如何才能達到具有“高效率、公平性、選擇性、響應性”這四個目標呢？