俄烏衝突加劇供應鏈惡化 建材成本暴漲誰埋單？

“我們的最新發展商問卷調查顯示，受訪發展商認為，今年的建築成本料平均上漲19%，若無力繼續吸納成本則將轉嫁給消費者。”

大馬房地產發展商會展開的房市問卷調查，獲西馬共124個會員參與，調查顯示，包括建材在內的經商成本去年下半年平均攀升18%；其他經商陳本還有勞工成本、合規成本、融資與購地成本。

房產會否起價
胥視發展商吸納成本能力

詢及發展商會否為應對建材成本走高調漲產品售價時，童銀坤披露，房產會否起價胥視發展商吸納成本的能力而定，每個發展商能力不同，故無法定義是否所有業者都會漲價。

列席線上彙報會有大馬房地產發展商會副主席拿督何漢生及拿督再尼。

何漢生補充，建材成本增加已非常明顯，自然整體發展成本也會跟著攀升，所以若欲維持賺幅自然得調高產品最終售價。

“假設建材今年真的上漲19%，產品最終賣價或需調高8至12%以反映建材起價，但話說回來，在調整售價這件事我們必須審慎，接下來難免會有發展商或起價應對成本走高，但我們還是得獲得銀行及估價師的支持，否則也是很難獲得融資。而就算真的有發展商漲價，房產銷售料也會受影響。”

發展商需管控降低成本

無論如何，他指出，比起漲價發展商需妥善管控及降低成本，再密切留意市場反應。

再尼也認為，發展商需善用科技及精明設計維持賣價。

“大家需要明白的是，19%的建材成本增幅預期或還不是最壞的情況，隨著全球政經事件發展，建材成本料還會持續走高，而發展商或需從整體設計格局維持價格。”

供應鏈恢復或耗時數年

隨著俄羅斯上月24日揮軍入侵烏克蘭，戰爭衝突未止，全球供應鏈將持續受影響。對此，童銀坤說，俄烏衝突只是加劇本就受壓的供應情況，而整體供應鏈的恢復或許耗時數年。

“目前，我們看到很多企業已‘自行制裁’，至於這樣的情況又會如何影響包括我國在內的全球經濟及企業仍言之過早，但經商成本勢必會持續走高，希望這地緣政治風險能儘速解決，若是一再膠著拖沓，對全球而言將會是一場非常昂貴的衝突。”

房市料下半年好轉

談及今年上半年的房市展望，童銀坤指出，基於全球及國內疫情未見緩和，上半年的房市料持續疲軟，但樂觀看待下半年表現，而調查也顯示，去年下半年的銷售表現有所好轉，不過新推的項目相對下滑。

“根據我們向124個發展商會員取得的問卷結果，雖然整體仍面臨挑戰，但普遍都樂觀展望下半年方式，顯見發展商已逐步放下疫情的衝擊，專注為人民建設房產。”

調查指出，這124個發展商去年下半年共推出1萬零665個單位房產，但比起上半年的1萬1601個單位下滑8%，主要集中在住宅項目，佔1萬零631個單位，價格大多介於25萬零1至70萬令吉。

而在住宅房產中，雙層及3層排屋最受歡迎，佔整體住宅單位的3165個；接下來則是公寓及服務式公寓，分別佔2909及2363個單位。

疫情無阻發展商推新盤

縱然目前市況慘淡，且疫情持續居高不下，但仍有51%受訪的發展商計劃在今年上半年推介新項目，預期共會推出2萬4557個單位，包括1萬7969個分層住宅、5997個有地住宅及591個商業單位。

而在這些即將推出的新項目中，高達77%發展商認為，上半年銷售表現料將在50%或以下。

問卷調查顯示，西馬發展商計劃在多個州屬包括彭亨、馬六甲、霹靂、吉打、玻璃市及森美蘭州，主推房價介於25萬零1至50萬令吉的房產項目；柔佛、雪蘭莪及檳城方面，則多是價位介於50萬零1至70萬令吉的房產。

重開國門提振購興
“現在是買家市場”

我國將在4月1日重開國門，同時過渡至地方性流行病（endemic）階段，童銀坤看好，這將能提振國內消費者信心，進而帶動房市下半年表現。

“這也是何以我們最新的問卷調查中，樂觀展望下半年房市銷售的發展商高達44%，比起上半年則為29%，而上半年並未有業者非常樂觀展望，到了下半年則有2%。”

發展商樂觀看待下半年

此外，問卷調查也顯示，參與的124個西馬發展商中，樂觀展望下半年國內經濟發展有36%；反觀上半年時僅有14%。悲觀展望則從上半年的28%減少至下半年的10%。

首相拿督斯里依斯邁沙比利上週二（8日）宣佈將重開國界，屆時所有已完成疫苗接種入境者無需強制隔離。

詢及重開國門是否有助提振買家購屋情緒，童銀坤直言，縱然新常態仍相當艱鉅，但重開國門將能給人一種我們已逐步迴歸到之前生活的認知，進而提振情緒。

“我們越能回到先前的情況，則對房市而言將會是利好，同時也能帶動買家購屋情緒。”

談及消費者購屋習慣的轉變，再尼指出，現在是買家市場，需求肯定還在，只是業者需推出適合買家的產品及價格，無論如何在馬來西亞，大家還是需要房子。

根據房市問卷調查，124個發展商去年下半年工推出5716個分層單位及4915個有地住宅，當中約76.9%房產價格介於25萬零1至70萬令吉。

另外，去年下半年新推介房產單位雖減少，但整體銷售表現卻有所改善，銷售率從上半年的39%增加11%至50%。

大部份未售單位超過2年

而在未售單位方面，有67個受訪發展商（54%）披露，未售單位都在30%或以下，當中大部份未售單位價格介於25萬零1至70萬令吉區間。64%受訪者表示，大部份的未售單位超過2年，主要是因為買家貸款遭拒、需求低迷及土著單位未獲得釋放。

國內滯銷房產始終是一大房市課題，詢及有何方法可以妥善改善這個情況時，童銀坤指出，過去兩年因為疫情影響，未售單位的情況特殊，不能一概而論。

“當提到滯銷房產，需謹記過去兩年因為政府對應疫情落實的抗疫行管限制，除了限制人們的行動，同時也不允許我們清庫存。要想正視並解決這個問題，除非成本降及國人薪資獲得提升，成本降的可能性微乎其微，但在薪資方面，政府一直都在致力朝向高收入國目標前進。”