俄乌衝突加剧供应链恶化 建材成本暴涨谁埋单？

“我们的最新发展商问卷调查显示，受访发展商认为，今年的建筑成本料平均上涨19%，若无力继续吸纳成本则将转嫁给消费者。”

大马房地产发展商会展开的房市问卷调查，获西马共124个会员参与，调查显示，包括建材在内的经商成本去年下半年平均攀升18%；其他经商陈本还有劳工成本、合规成本、融资与购地成本。

房产会否起价
胥视发展商吸纳成本能力

询及发展商会否为应对建材成本走高调涨产品售价时，童银坤披露，房产会否起价胥视发展商吸纳成本的能力而定，每个发展商能力不同，故无法定义是否所有业者都会涨价。

列席线上汇报会有大马房地产发展商会副主席拿督何汉生及拿督再尼。

何汉生补充，建材成本增加已非常明显，自然整体发展成本也会跟着攀升，所以若欲维持赚幅自然得调高产品最终售价。

“假设建材今年真的上涨19%，产品最终卖价或需调高8至12%以反映建材起价，但话说回来，在调整售价这件事我们必须审慎，接下来难免会有发展商或起价应对成本走高，但我们还是得获得银行及估价师的支持，否则也是很难获得融资。而就算真的有发展商涨价，房产销售料也会受影响。”

发展商需管控降低成本

无论如何，他指出，比起涨价发展商需妥善管控及降低成本，再密切留意市场反应。

再尼也认为，发展商需善用科技及精明设计维持卖价。

“大家需要明白的是，19%的建材成本增幅预期或还不是最坏的情况，随着全球政经事件发展，建材成本料还会持续走高，而发展商或需从整体设计格局维持价格。”

供应链恢复或耗时数年

随着俄罗斯上月24日挥军入侵乌克兰，战争冲突未止，全球供应链将持续受影响。对此，童银坤说，俄乌冲突只是加剧本就受压的供应情况，而整体供应链的恢复或许耗时数年。

“目前，我们看到很多企业已‘自行制裁’，至于这样的情况又会如何影响包括我国在内的全球经济及企业仍言之过早，但经商成本势必会持续走高，希望这地缘政治风险能尽速解决，若是一再胶着拖沓，对全球而言将会是一场非常昂贵的冲突。”

房市料下半年好转

谈及今年上半年的房市展望，童银坤指出，基于全球及国内疫情未见缓和，上半年的房市料持续疲软，但乐观看待下半年表现，而调查也显示，去年下半年的销售表现有所好转，不过新推的项目相对下滑。

“根据我们向124个发展商会员取得的问卷结果，虽然整体仍面临挑战，但普遍都乐观展望下半年方式，显见发展商已逐步放下疫情的冲击，专注为人民建设房产。”

调查指出，这124个发展商去年下半年共推出1万零665个单位房产，但比起上半年的1万1601个单位下滑8%，主要集中在住宅项目，占1万零631个单位，价格大多介于25万零1至70万令吉。

而在住宅房产中，双层及3层排屋最受欢迎，占整体住宅单位的3165个；接下来则是公寓及服务式公寓，分别占2909及2363个单位。

疫情无阻发展商推新盘

纵然目前市况惨淡，且疫情持续居高不下，但仍有51%受访的发展商计划在今年上半年推介新项目，预期共会推出2万4557个单位，包括1万7969个分层住宅、5997个有地住宅及591个商业单位。

而在这些即将推出的新项目中，高达77%发展商认为，上半年销售表现料将在50%或以下。

问卷调查显示，西马发展商计划在多个州属包括彭亨、马六甲、霹雳、吉打、玻璃市及森美兰州，主推房价介于25万零1至50万令吉的房产项目；柔佛、雪兰莪及槟城方面，则多是价位介于50万零1至70万令吉的房产。

重开国门提振购兴
“现在是买家市场”

我国将在4月1日重开国门，同时过渡至地方性流行病（endemic）阶段，童银坤看好，这将能提振国内消费者信心，进而带动房市下半年表现。

“这也是何以我们最新的问卷调查中，乐观展望下半年房市销售的发展商高达44%，比起上半年则为29%，而上半年并未有业者非常乐观展望，到了下半年则有2%。”

发展商乐观看待下半年

此外，问卷调查也显示，参与的124个西马发展商中，乐观展望下半年国内经济发展有36%；反观上半年时仅有14%。悲观展望则从上半年的28%减少至下半年的10%。

首相拿督斯里依斯迈沙比利上周二（8日）宣布将重开国界，届时所有已完成疫苗接种入境者无需强制隔离。

询及重开国门是否有助提振买家购屋情绪，童银坤直言，纵然新常态仍相当艰巨，但重开国门将能给人一种我们已逐步回归到之前生活的认知，进而提振情绪。

“我们越能回到先前的情况，则对房市而言将会是利好，同时也能带动买家购屋情绪。”

谈及消费者购屋习惯的转变，再尼指出，现在是买家市场，需求肯定还在，只是业者需推出适合买家的产品及价格，无论如何在马来西亚，大家还是需要房子。

根据房市问卷调查，124个发展商去年下半年工推出5716个分层单位及4915个有地住宅，当中约76.9%房产价格介于25万零1至70万令吉。

另外，去年下半年新推介房产单位虽减少，但整体销售表现却有所改善，销售率从上半年的39%增加11%至50%。

大部份未售单位超过2年

而在未售单位方面，有67个受访发展商（54%）披露，未售单位都在30%或以下，当中大部份未售单位价格介于25万零1至70万令吉区间。64%受访者表示，大部份的未售单位超过2年，主要是因为买家贷款遭拒、需求低迷及土著单位未获得释放。

国内滞销房产始终是一大房市课题，询及有何方法可以妥善改善这个情况时，童银坤指出，过去两年因为疫情影响，未售单位的情况特殊，不能一概而论。

“当提到滞销房产，需谨记过去两年因为政府对应疫情落实的抗疫行管限制，除了限制人们的行动，同时也不允许我们清库存。要想正视并解决这个问题，除非成本降及国人薪资获得提升，成本降的可能性微乎其微，但在薪资方面，政府一直都在致力朝向高收入国目标前进。”