俄乌衝突加剧供应链恶化 建材成本暴涨谁埋单？
随着2019年底爆发冠病以来，全球供应链一直受压，当中铝价平均涨幅55%，而木材居次平均上涨52%。另有钢铁、洋灰、沙及混凝土等建材，平均涨幅介于16至38%。
（吉隆坡15日讯）国内建材成本去年10月至今年初约攀升13至20%，大马房地产发展商会（REHDA）最新问卷调查显示，旗下会员认为，今年建材成本将攀升19%，而俄罗斯与乌克兰冲突加剧全球供应链恶化，建材成本料将持续走高，若发展商无力再吸纳成本最终只得转嫁予消费者。
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大马房地产发展商会代理主席拿督童银坤今日在国内房市2021下半年问卷调查及2022年市场展望线上媒体汇报会指出，随着2019年底爆发冠病以来，全球供应链一直受压，当中铝价平均涨幅55%，而木材居次平均上涨52%。另有钢铁、洋灰、沙及混凝土等建材，平均涨幅介于16至38%。
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“我们的最新发展商问卷调查显示，受访发展商认为，今年的建筑成本料平均上涨19%，若无力继续吸纳成本则将转嫁给消费者。”
大马房地产发展商会展开的房市问卷调查，获西马共124个会员参与，调查显示，包括建材在内的经商成本去年下半年平均攀升18%；其他经商陈本还有劳工成本、合规成本、融资与购地成本。
房产会否起价
胥视发展商吸纳成本能力
询及发展商会否为应对建材成本走高调涨产品售价时，童银坤披露，房产会否起价胥视发展商吸纳成本的能力而定，每个发展商能力不同，故无法定义是否所有业者都会涨价。
列席线上汇报会有大马房地产发展商会副主席拿督何汉生及拿督再尼。
何汉生补充，建材成本增加已非常明显，自然整体发展成本也会跟着攀升，所以若欲维持赚幅自然得调高产品最终售价。
“假设建材今年真的上涨19%，产品最终卖价或需调高8至12%以反映建材起价，但话说回来，在调整售价这件事我们必须审慎，接下来难免会有发展商或起价应对成本走高，但我们还是得获得银行及估价师的支持，否则也是很难获得融资。而就算真的有发展商涨价，房产销售料也会受影响。”
发展商需管控降低成本
无论如何，他指出，比起涨价发展商需妥善管控及降低成本，再密切留意市场反应。
再尼也认为，发展商需善用科技及精明设计维持卖价。
“大家需要明白的是，19%的建材成本增幅预期或还不是最坏的情况，随着全球政经事件发展，建材成本料还会持续走高，而发展商或需从整体设计格局维持价格。”
供应链恢复或耗时数年
随着俄罗斯上月24日挥军入侵乌克兰，战争冲突未止，全球供应链将持续受影响。对此，童银坤说，俄乌冲突只是加剧本就受压的供应情况，而整体供应链的恢复或许耗时数年。
“目前，我们看到很多企业已‘自行制裁’，至于这样的情况又会如何影响包括我国在内的全球经济及企业仍言之过早，但经商成本势必会持续走高，希望这地缘政治风险能尽速解决，若是一再胶着拖沓，对全球而言将会是一场非常昂贵的冲突。”
房市料下半年好转
谈及今年上半年的房市展望，童银坤指出，基于全球及国内疫情未见缓和，上半年的房市料持续疲软，但乐观看待下半年表现，而调查也显示，去年下半年的销售表现有所好转，不过新推的项目相对下滑。
“根据我们向124个发展商会员取得的问卷结果，虽然整体仍面临挑战，但普遍都乐观展望下半年方式，显见发展商已逐步放下疫情的冲击，专注为人民建设房产。”
调查指出，这124个发展商去年下半年共推出1万零665个单位房产，但比起上半年的1万1601个单位下滑8%，主要集中在住宅项目，占1万零631个单位，价格大多介于25万零1至70万令吉。
而在住宅房产中，双层及3层排屋最受欢迎，占整体住宅单位的3165个；接下来则是公寓及服务式公寓，分别占2909及2363个单位。
疫情无阻发展商推新盘
纵然目前市况惨淡，且疫情持续居高不下，但仍有51%受访的发展商计划在今年上半年推介新项目，预期共会推出2万4557个单位，包括1万7969个分层住宅、5997个有地住宅及591个商业单位。
而在这些即将推出的新项目中，高达77%发展商认为，上半年销售表现料将在50%或以下。
问卷调查显示，西马发展商计划在多个州属包括彭亨、马六甲、霹雳、吉打、玻璃市及森美兰州，主推房价介于25万零1至50万令吉的房产项目；柔佛、雪兰莪及槟城方面，则多是价位介于50万零1至70万令吉的房产。
重开国门提振购兴
“现在是买家市场”
我国将在4月1日重开国门，同时过渡至地方性流行病（endemic）阶段，童银坤看好，这将能提振国内消费者信心，进而带动房市下半年表现。
“这也是何以我们最新的问卷调查中，乐观展望下半年房市销售的发展商高达44%，比起上半年则为29%，而上半年并未有业者非常乐观展望，到了下半年则有2%。”
发展商乐观看待下半年
此外，问卷调查也显示，参与的124个西马发展商中，乐观展望下半年国内经济发展有36%；反观上半年时仅有14%。悲观展望则从上半年的28%减少至下半年的10%。
首相拿督斯里依斯迈沙比利上周二（8日）宣布将重开国界，届时所有已完成疫苗接种入境者无需强制隔离。
询及重开国门是否有助提振买家购屋情绪，童银坤直言，纵然新常态仍相当艰巨，但重开国门将能给人一种我们已逐步回归到之前生活的认知，进而提振情绪。
“我们越能回到先前的情况，则对房市而言将会是利好，同时也能带动买家购屋情绪。”
谈及消费者购屋习惯的转变，再尼指出，现在是买家市场，需求肯定还在，只是业者需推出适合买家的产品及价格，无论如何在马来西亚，大家还是需要房子。
根据房市问卷调查，124个发展商去年下半年工推出5716个分层单位及4915个有地住宅，当中约76.9%房产价格介于25万零1至70万令吉。
另外，去年下半年新推介房产单位虽减少，但整体销售表现却有所改善，销售率从上半年的39%增加11%至50%。
大部份未售单位超过2年
而在未售单位方面，有67个受访发展商（54%）披露，未售单位都在30%或以下，当中大部份未售单位价格介于25万零1至70万令吉区间。64%受访者表示，大部份的未售单位超过2年，主要是因为买家贷款遭拒、需求低迷及土著单位未获得释放。
国内滞销房产始终是一大房市课题，询及有何方法可以妥善改善这个情况时，童银坤指出，过去两年因为疫情影响，未售单位的情况特殊，不能一概而论。
“当提到滞销房产，需谨记过去两年因为政府对应疫情落实的抗疫行管限制，除了限制人们的行动，同时也不允许我们清库存。要想正视并解决这个问题，除非成本降及国人薪资获得提升，成本降的可能性微乎其微，但在薪资方面，政府一直都在致力朝向高收入国目标前进。”
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（吉隆坡20日讯）大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督何汉生认为，城市翻新法案有利于旧区重建，是让环境变得更好，甚至避免沦为贫民窟的好方法。
针对城市翻新法案，何汉生指出，我国尤其巴生河流域，有许多产业的楼龄超过数十年，这些产业不仅老旧，还有漏水、电线短路，甚至是楼梯坍塌等的安全隐忧。
因此，该法案让业主可以更容易进行重新发展。
尽管该法案目前引起热议，他相信，法案出台之际，人们所担忧的问题都会由相关的条文解决。
他还强调，旧区或旧楼重建计划中，发展商是回应的角色，重新发展的主导权全赖于屋主。
“当屋主们通过表决，决定要进行重建，发展商到招标的阶段才会参与，而且条件符合要求的才会中标。”
上半年产业展望中和
他今日在大马房地产发展商会举行的2024年下半年产业领域调查和2025年市场展望调查媒体汇报会上，如是指出。
根据该项调查报告，受访者对于2025年上半年的产业市场展望中和，但下半年转向更乐观。
针对住宅产业领域增长率的看法，177名受访的发展商中，3%对于2025年上半年非常乐观，21%乐观，但大部分或65%看法中和。到下半年，虽然仅2%非常乐观，但乐观的受访者增加到30%，大部分或57%看法中和。
下半年展望更乐观
何汉生指出，下半年的展望更乐观，是因为尽管政府推出了更多措施来激励经济，包括柔新捷运系统（RTS）、柔新经济特区（JSSEZ）、2030年新工业大蓝图（NIMP）和国家能源转型路线图（NETR）等，购屋者和发展商都需时评估这些措施的成效，所以预计房产市场的表现要到了下半年会更好。
该商会副主席拿督再尼尤苏夫也补充，受访者也透露，上半年因许多佳节和假期导致销售活动暂停等，下半年随着活动回复，也将带动销售表现。
今年料达成1800亿产业销售
另外，询及房地部今年大马的产业销售可达1800亿令吉的目标是否可达标？何汉生引述国家房产信息中心（NAPIC）2024年的数据，大马的产业交易总值按年涨18%至2323亿令吉。交易量也扬5.4%至42万零525宗。
他说，基于去年产业市场的表现，加上2025年，发展商更乐观的情绪，相信该销售目标将达成。
56%发展商上半年推新项目
调查报告也指出，56%的受访者表示，将在今年上半年内推介新项目，但另外44%表现不会推介新项目，主要原因是批准展延、市况不利、商业限制比如融资和营运等、未售出库存数量较高，以及缺少地库。
这些发展商预计将推介的单位，包括9805个有地产业，和1万1828个分层地契产业。大部分的价位介于30万至70万令吉，其中吉隆坡和雪兰莪的产业价格介于50万至70万令吉。
去年下半年新单位减7%
回顾2024年下半年的表现，调查显示，新推介的住宅单位数量减少7%，仅1万3611个单位。同时销售表现也放缓，仅卖出3802个单位，认购率为28%，比2024年上半年47%少。
大部分新推介价格位于50万零1至70万令吉之间，而卖得最好的产业是服务式住宅产业。
申贷被拒为产业滞销主因
另一方面，针对滞销单位，有41%的受访发展商截至2023年12月31日止，有未出售单位。其中单位竣工13至24个月内未能售出的单位占50%。
产业滞销最主要的原因是贷款被拒绝（25%）、需求低（19%）及价位太高（16%）。
价格介于40万零1至50万令吉的滞销住宅单占比最高，达43%，以服务式公寓为主。
127会员参与产业领域调查
民调40%认去年销售表现好
大马房地产发展商会也进行了2024年上半年产业领域情绪调查（PSS），一共有127名会员参与调查。
针对2024年下半年的销售表现，40%受访者表示表现更好，30%无变化，20%没有新推介，以及10%表现更加逊色。
销售表现较好的受访者，达48%表现改善11至20%，另外28%介于0到10%，剩下24%表现改善超过20%。
至于2025年的展望，2%非常乐观、26%乐观、58%中和；但到了下半年情绪更加乐观，3%非常乐观、48%乐观，中和看法的降至34%。
对于销售表现的展望也一样，非常乐观、乐观、以及中和，分别从上半年的1%、34%和53%，改善到2%、50%和35%。
无论如何，49%接受访问的产业公司领导人将冻结聘请；46%会增加人手，只有5%会减少人员。
询及会不会在未来12个月内增加地库，70%表示会，比之前一次调查仅57%会增加地库的受访者增加。同时更多受访者（54%）会在未来12月内加大公司资本开销。
何汉生：胥视供需平衡
无法随意上调产业售价
针对房屋价格，何汉生说，无疑房产发展成本持续上升，然而发展商现在无法随意上调产业售价，因为是商业决定，赖于供需平衡，若有需求，就可以上调价格。但同时又需视能得到银行的支持。
所以，发展商现在无法随意上调产业售价，必须要从基本面开始，提高效率并降低成本，才能渡过严峻的营运挑战。
再尼尤苏夫补充，合规成本也一直加重发展商的成本，因此冀望与地方政府和房地部合作，探讨降低合规成本的方法，才能降低产业价格。
童银坤：发展商盈利赚幅降至单位数
该会前主席拿督童银坤则提醒，由于营运环境挑战，发展商的盈利赚幅已从25至30%，大幅降至单位数。
“这不表示我们的房屋价格更可负担，发展商必须要有健康的盈利赚幅，才能有足够抵御经济挑战的能力，尤其目前充满不确定性的经济环境中。”
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