4月國門開 房產買氣來

過去2年受到冠病疫情影響，百貨商場的營運相當艱難，行動管制令期間，非必需品與服務領域不能營業，業者只能勉強支撐，希望早日看到曙光。以往好景期間，想要在比較繁榮的百貨商場租一個攤位，坦白說並不容易。

如今，業主可能選擇彈性處理租約，讓租客租6個月，如果在這6個月期間，意識到有潛能經營業務，可以繼續更新租約，而且，租金的商議也有比較大的空間，這樣的情景估計是過去廿多年未有的。

雖然說網購普及，但是，如果可以走走逛實體商店，也是很不錯的體驗，特別是行動已被限制一段時間的各國人民，只要國門可以開放，相信當中有一些將出國度假，可以是採用陸路交通，也可以是選擇搭飛機。

如此一來，不只帶動百貨商場的零售業，連帶也有助於航空、酒店，以及休閒產業的發展。

目前，每日確診人數仍偏高，施打加強計的比率不高，人們對於Omicron變種病毒來襲，依然感到擔憂。短期內，對相關領域的前景保持謹慎樂觀。

投資優勢仍在

說到開放國門，假如近期內開放，對大馬房產有購買興致的外國人，預料將會按他們的計劃前來選購，對周邊國家來說，大馬房產的價格仍屬可負擔，對他們有一定的吸引力。一些位於捷運站、百貨商場附近的房產，可塑造為有活力的生活與共享工作間，租金回酬率至少有5到6%。

假如房產所在位置靠近大專院校，也是可以考慮投資，冠病疫情終究會過去，只要大學生可以回校上課，他們對住宿將有一定的需求，靠近大學的房屋公寓等，預計將是他們首要選擇。

不少產業顧問表示，看好大馬至2030年的黃金產業週期，一直以來，大馬的優勢包括：天然資源豐富、氣候沒有溫差、生活費廉宜，所在地理位置在東盟國家的中心點，教育水平偏高，英語教育普及。

對於準備在大馬建立“第二家園”（MM2H）的海外投資者，這裡適合他們的子女來留學，語言學習環境相當有優勢。

“買房養老”

古人說：“養兒防老”，現代人普遍認為：“買房養老”。投資房產可以保值、抵禦通貨膨脹，假如現在不買，數十年後，價格將更高，看看2019-2020年完工的公寓，以地點在巴生河流域為例子，位於策略性地點的房產，每平方呎售價平均在750令吉。

回看20年前的房價，當年每平方呎售價至多是350至400令吉，在那之後，房價逐年走高，如果不是因為冠病疫情，房價至少比目前平均價格高15-20%。

說到每平方呎賣價750令吉，假設是一個面積900平方呎的2房或2+1房單位，售價會在67萬5000令吉左右，而且還不是永久地契。假如是永久地契，價位更高，如果買家的目標轉向屋齡較久的，例如平均10年的永久地契房產，每平方呎售價最多是500令吉，同樣是位於策略性地點，而且建築面積寬敞許多，一般在1500平方呎左右。

假如想買面積寬敞的房屋，假設是每平方呎500令吉，價格約為75萬令吉；如果是新建好，每平方呎賣750至800令吉，一個1500平方呎的單位，要價在112萬5000至120萬令吉之間，與75萬令吉比較，是不是相差很大？

除非是沒得選，否則，面積自然是越大越好，一般人在看房時，會覺得1000平方呎夠用，等到搬進去居住一段日子，開始只是二人世界，不覺得窄小，待家庭成員增加，特別是多了2個小孩，明顯感覺就會不一樣。

“以房養學”

近年來的另一個趨勢：“以房養學”，就是在海外買房，用這間房子的租金收益，支付孩子在海外留學的費用。事實上，以房養學的話題在國外非常熱門，現在越來越多留學生的家長選擇投資房地產，有些學生也開始瞭解投資房地產的點點滴滴。

這種“以房養學”的規劃，除了賺取不錯收入，也開始被留學生家長接受。在“租房不如買房”的呼聲中，很多留學生的家長，特別是財力充裕者，開始考慮為留學子女選購房屋。

但如何選擇投資房產？很多留學生的經驗不足，而父母又不在身邊，所以對市場上的各種房屋信息，以及房產所在地的產業政策瞭解不夠，不能很好的選擇，造成不少留學生失去投資機遇。

在他們當中，有些留學生直到畢業了，並沒有買到自己想要的房屋，看到同學中有些買了房，房屋的價值也增長了，不只省下自己的租金，還賺回一些生活費，甚至一部份的學費，可說收穫不少。

吉隆坡均價  24萬升至70萬

根據一項調查顯示，外國投資者在馬來西亞購買房屋供投資，短短5年內，房屋價格平均取得雙位數增幅，作為東盟成員國的核心，地處馬六甲海峽和中國“一帶一路”政策上的國家，地理位置優勢明顯，而且教育醫療制銜接歐美等國家。

澤林產業私人有限公司董事經理布里德南辛格，不久前在評估大馬過去多年來的房價升幅指出，2000年，吉隆坡房屋平均價是24萬5249令吉，到了2021年第一季，屋價平均水平已升至70萬8812令吉，平均年增長幅度為5.6%，漲幅最明顯的是2012年，達到17.48%雙位數水平。

不過，在2018、2019和2020年，屋價的成長分別出現4.53%、12.76%和4.13%的跌幅，主要是2019年產業滯銷較明顯，而吉隆坡是滯銷房產較高的城市，促使發展商降低可負擔房屋的價位，反映在平均價的萎縮。

與此同時，政府推出的一些有利措施，以及國家銀行維持隔夜政策利率（OPR）在偏低水平，有利於房產市場的交易，使到2021年首季，房屋價格取得2.8%升幅。

雪蘭莪均價 20萬升至53萬

雪蘭莪是國內人口最多的州，對國內生產總值做出較大貢獻，而且擁有較多的製造業、貨倉，以及港口相關活動，雪蘭莪有能力支撐這些年，市場對房產單位的需求，最終提供房屋價格大幅下跌的緩衝作用。

辛格說，2000年，雪蘭莪的房屋平均價為20萬4105令吉，到了2021年第一季，已升至53萬4846令吉，其中有幾年取得雙位數增幅，分別是：2010年12.88%、2011年11.20%、2012年10.46%，以及2013年10.12%。其中升幅最大是在2015年：23.11%，至於2020年只有3.63%。

他指出，在南馬柔佛，2000年房屋平均價是13萬2872令吉，到了2021年第一季，價格升至35萬令吉，平均年增幅為4.8%，2020年房屋價格面臨1.43%的微小跌幅，主要原因一樣是房產滯銷，促使發展商給予更多買家折價優惠，以售出賣不完的房產單位。

柔佛州面臨最多滯銷房產問題，多數是共管公寓和服務公寓，這些房產單位，主要位於依斯干達大馬走廊，發展商原先準備建來出售給海外買家。

停建新酒店  旅遊住宿需求將升

坦白說，“以房養學”概念，相當適合在大馬的留學生，大馬房地產租金回酬相當可觀，保守估計在5至6%之間，與此同時，“租房不如買房”是可以考慮的。而且大馬房產市場，已被宣佈進入“黃金十年”，投資大馬房地產的信心保持堅定，前景一片大好。

2020年，大吉隆坡計劃完成後，首都吉隆坡晉升為國際化大都市，房產增值潛能大，並且吸引不少世界大企業進駐，在這裡設立分部，這意味馬來西亞人口的收入，將隨經濟不斷發展而增加，對房產的需求也將相應提高。

這些年來，首都吉隆坡在持續發展，基本設施趨完善，未來可用作建設產業的土地將日益減少，大馬政府在幾年前，已停止發出興建酒店的牌照，這意味酒店的數量不再增加，當經濟好轉，一切都恢復到冠病前的情景，國內外遊客尋求入住酒店，是否會面臨需求不足的情況？

一般來說，當我們出國旅行或出差公幹，入住酒店是最普遍的選擇，不過，近年來，民宿和酒店式公寓，也是人們搜索的住宿單位，而且日益受到歡迎，有些民宿提供舒適的居家設備，住客在放鬆之餘，還可以找到家的感覺，是相當不錯的體驗。

吉隆坡租金收益率 平均6.5%

投資者到海外尋求房產單位，要考量的因素包括：房產的租金回酬率、房價的升值空間，房屋交易的成本、房產的政策、匯率的變化等等，即使是本地人民前往海外投資房產，需要考量的因素，基本上也是這幾個。

這幾年，吉隆坡的房產租金收益率，平均在6.5%之間，算是中等水平，本區域一些房屋價格偏高的市場，房產的租金收益率，估計低於這一水平。對房產投資者來說，除了房屋本身的升值空間，租金收益率也是重要的投資指標。

砂拉越均價17萬升至36萬

在東馬的砂拉越，2000年房屋平均價17萬5005令吉，到了2021年第一季，上升至36萬8969令吉，平均年增幅為3.9%，漲幅最明顯的是2012年的20.52%，儘管2019年房屋價格下跌0.29%；不過，在2020年和2021年首季，分別取得3.83%和4.21%的升幅。

沙巴從18萬升至36萬

至於沙巴，2000年的房屋平均價是：18萬2870令吉，到了2021年第一季，升至36萬3630令吉，平均年增幅為3.8%，漲幅最明顯的是2012年，那年取得13.11%漲幅，2019和2020年分別下跌3.63%和11.20%；不過，在2021年首季，顯示平穩上揚5.48%。

人口增加  買屋需求持續攀升

辛格說，在過去20年，大馬各主要州屬，房產平均價顯示上揚，這段期間，大馬經濟穩健成長，人民將購買房屋視為主要的財務規劃，這使到購買、投資房產，保持平穩的走勢，也讓房屋價格多數時候處於揚升軌道。

不過，在冠病疫情期間，產業發展商必須視情況調整房屋價格，以便儘量脫售房產單位，減少存貨，進而降低滯銷房產的數據，不管怎樣，當人口逐年增加，準備加入購屋行列者，只有增、不會少。

關於產業滯銷的問題，辛格認為，這是存在多年的現象，有些時候是規劃方面失誤，例如在不適合的地方，興建某些類型的房產，或者是地點不理想、售價比較昂貴等，因而造成滯銷，要解決這方面的問題，需要多方配合與努力，才有可能將問題解決。

【結語】綜合以上數據與專家的點評，不難看出房產市場需求仍在，基於通貨膨脹關係，房價遲早會上揚至冠病前的水平，建築材料價格醞釀上漲，產業發展商如何吸收納這些額外成本，或是轉嫁到買家身上，不論是前者或後者，或是兩者皆有，假以時日，房產買家多數會面臨房價靜悄悄調高的事實。

一名有經驗的房產投資者認為，雖然新的房產計劃格局新穎，可是，建築面積小，摺合每單位售價並不便宜，只要屋齡不要太久，購買二手房屋，也是明智之舉，至少面積寬敞，建築材料也不差，相信這番話值得我們參考。