张惟越 | 综合型分层发展项目，管理难！

请参考2013年分层管理法令，第一附表的公摊计算公式“FORMULA FOR THE COMPUTATION OF THE ALLOCATED SHARE UNITS OF PARCELS IN RELATION TO BUILDING OR LAND INTENDED FOR SUBDIVISION INTO PARCELS”
大意是：每个单位缴交的管理费，是按照持有的单位面积，加上附属单位的面积，综合后按照分摊的比例计算。

分摊值（Share Unit）计算如下：

个别单位的分摊值 （Allocated share units of a parcel） =（单位面积 X WF1 X WF2）+（附属单位面积 X WF3）

1）面积是以平方米计算；

2）WF1是，按照表1，该个别单位的单位类型比重数值；

3）WF2是，按照表2，该整层单位的类型比重数值；

4）WF3是，按照表3，该附属单位的单位类型比重数值；

5）如果该单位拥有超过一个附属单位，附属单位比重数值将是所有附属单位比重数值的总和。

6）所有的分摊指数将通过整数呈现，任何份子都将以四舍五入的方式进至整数。（例如：108.4将舍4留108；而108.5将进5入109；让后108.7也是进3入109，以此类推。

大业主完控年会？

虽然，这公式也纳入的不同类型的房产比重，却让商用单位的管理费大大上调，Retail Complex 的比重乃3.2， 这也表示该单位需要缴交的管理费比民居单位高出许多。

然而，现实中呢？

商城几乎都是单一大业主持有，而商城的总和面积通常都占了该共管楼宇至少30%或更多的面积范围。

个案： 某个拥有3134个个别单位的分层商用楼宇，发展单位把整个停车场卖了（单一业主持有） 而停车场的Share Unit 比重达整栋共管楼宇的33%，还有把所有的零售单位卖了给另一位业主（也是单一业主），零售单位的总和Share Unit达13%。

注意，停车场是独立单位，而零售单位共有126个个别单位，虽然加起来只是127个个别单位，但两位业主持有的面积（share Unit） 却是该共管楼宇的46%比重，两位大业主强强联手，并运用了Share Unit比重完控年会。

如果个别单位业主要抗争，就得召集至少50%的面积比重才行！至少需要3000位单位业主出席年会，方有可能与大业主的票数比重对抗。现实呢？

我们来看看2013年分层管理法令，第二附表，第15段，针对年会的法定人数怎么阐述。

第15段，第(2)条，当年会指定开始时间后的半个小时内，出席的法定人数不达标，那所有出席的合格投票人将构成该会议的法定人数。

以上的律法条文，提供了大业主更大的控场机会，只要业主不出席，比重高的单位业主就越容易控场主导年会。 所以许多单位业主纷纷表示，律法不公！

其实，真的是这样吗？

看看旧法对年会法定人数条文，年会的法定人数：

（1）第一届年度大会的法定人数，将由所有拥有投票权的人的一半人数构成。

（2）假如在年会指定开始时间开始的半个小时内，出席的法定人数不达标，该会议将休会，并在下个星期同一天、同一地点、同一时间再次召开，如果在下一个会议指定时间开始后的半个小时内，出席的法定人数不达标，当天出席的合格投票人，将构成法定人数。

居于共管楼宇单位业主经常选择缺席年会，而导致法定人数不达标，被迫流会的事件屡屡发生，导致决议案无法通过，楼宇的预算也无法通过，管理上出现艰难的种种难题。故国家才修改律法，让有心出席年会的业主构成法定人数，让出席的法定人投票表决，通过决议案，通过楼宇的财政预算，方便管理机构推行管理与维护的工作。

好心，却种下祸根，律法的修正，确实让许多搁置的决议案获得决策的空间，但还是留下大业主控场霸权的祸根。

笔者希望官方单位，再次检验律法的灰色地带所带来的隐患，并尽快修法改善，让共管楼宇业主的权益可被维护。