張惟越 | 綜合型分層發展項目，管理難！

請參考2013年分層管理法令，第一附表的公攤計算公式“FORMULA FOR THE COMPUTATION OF THE ALLOCATED SHARE UNITS OF PARCELS IN RELATION TO BUILDING OR LAND INTENDED FOR SUBDIVISION INTO PARCELS”
大意是：每個單位繳交的管理費，是按照持有的單位面積，加上附屬單位的面積，綜合後按照分攤的比例計算。

分攤值（Share Unit）計算如下：

個別單位的分攤值 （Allocated share units of a parcel） =（單位面積 X WF1 X WF2）+（附屬單位面積 X WF3）

1）面積是以平方米計算；

2）WF1是，按照表1，該個別單位的單位類型比重數值；

3）WF2是，按照表2，該整層單位的類型比重數值；

4）WF3是，按照表3，該附屬單位的單位類型比重數值；

5）如果該單位擁有超過一個附屬單位，附屬單位比重數值將是所有附屬單位比重數值的總和。

6）所有的分攤指數將通過整數呈現，任何份子都將以四捨五入的方式進至整數。（例如：108.4將舍4留108；而108.5將進5入109；讓後108.7也是進3入109，以此類推。

大業主完控年會？

雖然，這公式也納入的不同類型的房產比重，卻讓商用單位的管理費大大上調，Retail Complex 的比重乃3.2， 這也表示該單位需要繳交的管理費比民居單位高出許多。

然而，現實中呢？

商城幾乎都是單一大業主持有，而商城的總和麵積通常都佔了該共管樓宇至少30%或更多的面積範圍。

個案： 某個擁有3134個個別單位的分層商用樓宇，發展單位把整個停車場賣了（單一業主持有） 而停車場的Share Unit 比重達整棟共管樓宇的33%，還有把所有的零售單位賣了給另一位業主（也是單一業主），零售單位的總和Share Unit達13%。

注意，停車場是獨立單位，而零售單位共有126個個別單位，雖然加起來只是127個個別單位，但兩位業主持有的面積（share Unit） 卻是該共管樓宇的46%比重，兩位大業主強強聯手，並運用了Share Unit比重完控年會。

如果個別單位業主要抗爭，就得召集至少50%的面積比重才行！至少需要3000位單位業主出席年會，方有可能與大業主的票數比重對抗。現實呢？

我們來看看2013年分層管理法令，第二附表，第15段，針對年會的法定人數怎麼闡述。

第15段，第(2)條，當年會指定開始時間後的半個小時內，出席的法定人數不達標，那所有出席的合格投票人將構成該會議的法定人數。

以上的律法條文，提供了大業主更大的控場機會，只要業主不出席，比重高的單位業主就越容易控場主導年會。 所以許多單位業主紛紛表示，律法不公！

其實，真的是這樣嗎？

看看舊法對年會法定人數條文，年會的法定人數：

（1）第一屆年度大會的法定人數，將由所有擁有投票權的人的一半人數構成。

（2）假如在年會指定開始時間開始的半個小時內，出席的法定人數不達標，該會議將休會，並在下個星期同一天、同一地點、同一時間再次召開，如果在下一個會議指定時間開始後的半個小時內，出席的法定人數不達標，當天出席的合格投票人，將構成法定人數。

居於共管樓宇單位業主經常選擇缺席年會，而導致法定人數不達標，被迫流會的事件屢屢發生，導致決議案無法通過，樓宇的預算也無法通過，管理上出現艱難的種種難題。故國家才修改律法，讓有心出席年會的業主構成法定人數，讓出席的法定人投票表決，通過決議案，通過樓宇的財政預算，方便管理機構推行管理與維護的工作。

好心，卻種下禍根，律法的修正，確實讓許多擱置的決議案獲得決策的空間，但還是留下大業主控場霸權的禍根。

筆者希望官方單位，再次檢驗律法的灰色地帶所帶來的隱患，並儘快修法改善，讓共管樓宇業主的權益可被維護。