发布: 6:58pm 29/06/2022

房市展望维持中和 3大利空打击需求

林妤芯／报道

（吉隆坡29日讯）我国房市本该紧随经济活动重启受惠，不过分析员点出，在通货膨胀趋升、马币走软及西方国家迫在眉睫的衰退风险等3大利空，恐潜在打击购屋需求，因此维持该领域“中和”投资评级。

兴业区域房产领域研究主管龙国雯今日在报告指出，我国去年纵然周而复始遭遇行管令，但在“拥屋运动”（HOC）带动下，房市销售仍在下半年强劲回弹，随着这项政策12月底结束，今年首季的房市销售如市场预期般趋缓。

销售或遭遇下行风险

“整体而言，今年首季的房市销售按季下跌28%，按年则探低34%。虽然我们追踪的发展商还维持全年销售（因上半年销售一般都比下半年疲软），但我们预见未来（销售）或遭遇下行风险。”

谈及今年房市走向，她披露，本来应跟随经济活动重启开始复苏的国内房市，却遭遇通膨压力、马币贬值及西方国家经济潜在衰退的不确定性因素，因此部份发展商比如森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）虽有高达15亿令吉的订单，但可能无法悉数转换成销售合约。

另一方面，建筑材料及劳工成本急升，兴业研究点出，这或在未来几个季度侵蚀发展商赚幅3至5%，不过将会渐进影响。

“毕竟部份房产项目的合约早前已锁定，相信基于可负担课题，新房产项目无法完全将递增的建筑成本转嫁给购屋者，我们预期赚幅侵蚀的情况今年会逐步显现。”

该行阐明，主要的建材比如钢条及洋灰，早在冠病疫情大举肆虐前就已经酝酿涨价，2020年12月以来价格已冲高20至30%，另外这段期间的劳工成本基于业界劳工短缺，猛涨40至50%。

“基于通膨对更广泛经济的影响、旷日持久的俄乌战事、全球供应链中断及中国防疫封锁措施，难以预测许多原产品价格走向，我们认为，成本压力料会持续至今年底。另外，房市领域劳工短缺问题短期内料无法获得解决，毕竟还有许多领域如种植、制造、建筑甚至餐饮业都在争夺劳工供应。”

事实上，国内发展商的赚幅过去4、5年已开始下滑，龙国雯说，这主要是为了清除未售库存给予折扣和回扣所致。

“我们认为，随着建材价格持续走高，这个趋势（赚幅趋低）会继续。”

回顾2020及2021年的房市情况，基于冠病疫情及各式各样的行管封锁，发展商的收入显著受影响。

发展商未来几季赚幅料恶化

兴业研究续指，许多发展商的除税前经调整盈利（EBIT）已从2013年的房市高峰探低，且自房市低迷以来，发展商议价能力越来越低，同时还需花费更多推出行销及促销活动，刺激正在进行中的项目及未售单位销售。

“加上普遍的成本上涨压力，我们认为，发展商未来几个季度的赚幅会更加恶化，不过料以更渐进的方式趋低。”

不过，龙国雯披露，城镇发展商及资产拥有者表现或稍胜其他类型的发展商，即仍在推动城镇项目且已迈向中期发展的发展商销售更具韧性、建筑过程顺利，且对赚幅的影响更小。

“而在我们追踪的一众发展商中，金群利（MATRIX,5236,主板产业组）及恒大置地（TAMBUN,5191,主板产业组）几近100%是有地城镇发展商，且他们的项目都已迈入成熟后期阶段。”

另外，她认为，拥有资产的发展商净利赚幅也更为稳健，纵然许多房产资产如零售商场与酒店在疫情期间受行管措施冲击，但随着经济活动重启且国门重开，这类资产的收入今年或强劲反弹。

“IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）及UOA发展（UOADEV,5200,主板产业组）是众多发展商中，拥有不少投资房产的发展商，而在疫情前，这类产业组合分别贡献两家公司25至30%及45至50%的营运净利。”

升息或稍微影响购屋需求

房产一般被视为是对抗通膨的保值投资工具，但随着区域中行也开始升息打压通膨，兴业研究认为，升息可能会稍微影响购屋需求。

“自国家银行5月升息后，现今的房贷利率介于3.10至3.15%，假设下半年再升息1至2次，我们估计房贷利率可能会攀至介于3.35至3.65%，但与5年前的水平（约4.5%）相比仍温和。”

该行指出，比起升息，通膨攀升及这股升势潜在对经济的影响或是我国房市最大的利空。

“另一方面，升息或也会影响发展商，尤其是高负债发展商，因额外的借贷成本或进一步冲击本已受压的发展赚幅，而净负债较高的发展商就有IOI产业（0.72倍）、东家（E&O,3417,主板产业组）的0.6倍、林木生集团（LBS,5789,主板产业组）的0.61倍，以及UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）0.5倍。”

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