发布: 6:58pm 29/06/2022

房市展望維持中和 3大利空打擊需求

林妤芯／报道

（吉隆坡29日訊）我國房市本該緊隨經濟活動重啟受惠，不過分析員點出，在通貨膨脹趨升、馬幣走軟及西方國家迫在眉睫的衰退風險等3大利空，恐潛在打擊購屋需求，因此維持該領域“中和”投資評級。

興業區域房產領域研究主管龍國雯今日在報告指出，我國去年縱然週而復始遭遇行管令，但在“擁屋運動”（HOC）帶動下，房市銷售仍在下半年強勁回彈，隨著這項政策12月底結束，今年首季的房市銷售如市場預期般趨緩。

銷售或遭遇下行風險

“整體而言，今年首季的房市銷售按季下跌28%，按年則探低34%。雖然我們追蹤的發展商還維持全年銷售（因上半年銷售一般都比下半年疲軟），但我們預見未來（銷售）或遭遇下行風險。”

談及今年房市走向，她披露，本來應跟隨經濟活動重啟開始復甦的國內房市，卻遭遇通膨壓力、馬幣貶值及西方國家經濟潛在衰退的不確定性因素，因此部份發展商比如森產業（SIMEPROP,5288,主板產業組）雖有高達15億令吉的訂單，但可能無法悉數轉換成銷售合約。

另一方面，建築材料及勞工成本急升，興業研究點出，這或在未來幾個季度侵蝕發展商賺幅3至5%，不過將會漸進影響。

“畢竟部份房產項目的合約早前已鎖定，相信基於可負擔課題，新房產項目無法完全將遞增的建築成本轉嫁給購屋者，我們預期賺幅侵蝕的情況今年會逐步顯現。”

該行闡明，主要的建材比如鋼條及洋灰，早在冠病疫情大舉肆虐前就已經醞釀漲價，2020年12月以來價格已衝高20至30%，另外這段期間的勞工成本基於業界勞工短缺，猛漲40至50%。

“基於通膨對更廣泛經濟的影響、曠日持久的俄烏戰事、全球供應鏈中斷及中國防疫封鎖措施，難以預測許多原產品價格走向，我們認為，成本壓力料會持續至今年底。另外，房市領域勞工短缺問題短期內料無法獲得解決，畢竟還有許多領域如種植、製造、建築甚至餐飲業都在爭奪勞工供應。”

事實上，國內發展商的賺幅過去4、5年已開始下滑，龍國雯說，這主要是為了清除未售庫存給予折扣和回扣所致。

“我們認為，隨著建材價格持續走高，這個趨勢（賺幅趨低）會繼續。”

回顧2020及2021年的房市情況，基於冠病疫情及各式各樣的行管封鎖，發展商的收入顯著受影響。

發展商未來幾季賺幅料惡化

興業研究續指，許多發展商的除稅前經調整盈利（EBIT）已從2013年的房市高峰探低，且自房市低迷以來，發展商議價能力越來越低，同時還需花費更多推出行銷及促銷活動，刺激正在進行中的項目及未售單位銷售。

“加上普遍的成本上漲壓力，我們認為，發展商未來幾個季度的賺幅會更加惡化，不過料以更漸進的方式趨低。”

不過，龍國雯披露，城鎮發展商及資產擁有者表現或稍勝其他類型的發展商，即仍在推動城鎮項目且已邁向中期發展的發展商銷售更具韌性、建築過程順利，且對賺幅的影響更小。

“而在我們追蹤的一眾發展商中，金群利（MATRIX,5236,主板產業組）及恒大置地（TAMBUN,5191,主板產業組）幾近100%是有地城鎮發展商，且他們的項目都已邁入成熟後期階段。”

另外，她認為，擁有資產的發展商淨利賺幅也更為穩健，縱然許多房產資產如零售商場與酒店在疫情期間受行管措施衝擊，但隨著經濟活動重啟且國門重開，這類資產的收入今年或強勁反彈。

“IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）及UOA發展（UOADEV,5200,主板產業組）是眾多發展商中，擁有不少投資房產的發展商，而在疫情前，這類產業組合分別貢獻兩家公司25至30%及45至50%的營運淨利。”

升息或稍微影響購屋需求

房產一般被視為是對抗通膨的保值投資工具，但隨著區域中行也開始升息打壓通膨，興業研究認為，升息可能會稍微影響購屋需求。

“自國家銀行5月升息後，現今的房貸利率介於3.10至3.15%，假設下半年再升息1至2次，我們估計房貸利率可能會攀至介於3.35至3.65%，但與5年前的水平（約4.5%）相比仍溫和。”

該行指出，比起升息，通膨攀升及這股升勢潛在對經濟的影響或是我國房市最大的利空。

“另一方面，升息或也會影響發展商，尤其是高負債發展商，因額外的借貸成本或進一步衝擊本已受壓的發展賺幅，而淨負債較高的發展商就有IOI產業（0.72倍）、東家（E&O,3417,主板產業組）的0.6倍、林木生集團（LBS,5789,主板產業組）的0.61倍，以及UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）0.5倍。”

打开全文