中國爆爛尾樓停貸潮 放貸銀行搖身變苦主?

據統計，從6月底以來，中國全國多地近30個房地產項目業主集中發佈強制停貸告知書，範圍覆蓋河南、湖南、江西、遼寧、陝西、安徽、湖北等7省17市。

一直處在風口浪尖的恒大地產牽涉的停貸項目最多，奧園、鑫苑、新力、陽光城、世茂、綠地等知名房企也在被停貸之列，其中不乏一些明星樓盤。

前述武漢時代新城項目曾在一年時間內完成3264套銷售，一舉拿下當地2020年上半年銷售面積、銷售套數雙料冠軍。就是這樣一個“冠軍”樓盤，原計劃今年3月交付第一期，現在卻面臨著爛尾。

根據《每日經濟新聞》報道，該項目業主張女士受訪時說，他們夫妻二人2020年10月以總價75萬元（人民幣，下同）、首付30萬元、月供4000多元買下了一套98平方米的新房，“首付不僅花光了我們兩人和公婆的全部積蓄，還從親戚那裡借了些才湊齊”。

張女士直言，聽到項目停工的消息“都懵了”。據她描述，她去工地現場時一個人都沒有，“每天心裡承受著折磨，也不敢告訴公婆真實情況，因為那些錢已是他們存了十幾年的全部積蓄”。

2020年1月購買武漢時代新城的李女士受訪時說，現場由於長時間沒有施工，工地很多地方甚至已經雜草叢生。李女士說，她多次詢問開發商施工進度，均以各種理由推搪。

另一名業主李先生則說，他們跟相關政府部門專班以及企業溝通交涉多次，但一直沒有具體進展。對於業主抱團停貸，李先生坦言，他們是看到景德鎮瓏庭項目業主也因停工而停貸，一來希望通過這樣的方式得到各界關注，另一方面也是業主面臨的還貸壓力、生活壓力確實很大。

停貸可以倒逼復工嗎？

在武漢時代新城項目爆出停貸決定後，項目負責人龔傑7月10日受訪時說，“目前項目處於正常復工狀態，一期項目預計將在今年12月交房。”

然而，開發商所謂的“正常復工”，在業主李先生看來，“復工人數跟項目實際情況遠遠不符”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，（停貸涉及的項目）部份雖然復工，但屬於“表演式復工”，並沒有真正進入到完全施工的階段。

如果復工無法實現，那麼業主單方面宣佈停貸是否能受到法律支持呢？

根據藍鯨財經引述北京方利律師事務所律師賈瑞果說，針對購房貸款，主要涉及兩個法律關係，一是業主和開發商的房屋買賣關係，二是業主和銀行之間的貸款關係，也就是借貸關係。

房屋爛尾涉及的是業主與開發商的關係，在貸款合同中沒有特別約定的情況下，爛尾和銀行之間並無直接關係，業主與銀行的借貸關係不會因為房屋狀況的變化而變化，業主單方面停止還貸，還會造成對銀行的違約。

換句話說，儘管“強制停貸”是無奈之舉，但業主的集體停貸告知書沒有法律效力，還可能影響業主信用問題，被銀行列入失信名單。

不過，今年2月浙江嘉興法院的一紙判決，似乎又為這些苦主提供了一線希望。

上海的許先生在嘉興某樓盤買樓時向銀行按揭貸款392萬元，但是樓盤爛尾了，而且開發商也宣告破產了。許先生停止還貸，要求解除貸款合同。

二審法院認為，開發商無法交付房屋致使商品房買賣合同解除，應該由開發商承擔剩餘貸款還款責任。

這是中國首例購房者在房屋爛尾後不需償還銀行貸款的案件，

但需要指出的是，這個案例有其特殊之處，首先是開發商已申請破產，其次是業主提出解除買房合同。而武漢等地業主目前的訴求，是希望以停止還貸的方式倒逼爛尾樓項目重新啟動。

預售資金監管不到位
銀行難辭其咎？

中國房產市場業主維權事件並不罕見，但和以往不同的是，此次業主將矛頭對準了放貸的銀行，而不是開放商。

據瞭解，多家涉及停貸的樓盤業主都表示，銀行在預售過程中違規放貸。恒大瓏庭業主就在告知書中指責，發放房貸的銀行在樓盤還沒有獲得網籤和備案情況下就向自己發放了貸款，“屬於典型的違規發放貸款”。

鄭州名門翠園的業主也指出，在房屋預售過程中，工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等都存在不同程度的典型違規發放貸款、未履行資金監管義務的行為。

《華夏時報》引述北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，不少項目逾期甚至爛尾與開發商挪用預售資金有直接的關係，同時和銀行違規放貸以及地方相關部門不作為、監管不到位也有一定關係。

他說：“在很多爛尾樓項目裡，銀行違規放貸難辭其咎。”

中原地產首席分析師張大偉分析認為，銀行是在預售資金監管體系中不可或缺的一個主體，在房地產開發流程和預售資金監管體系中具備多重身份，包括房地產項目開發貸款的提供者、依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人等。

預售資金監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

早在2010年，中國住建部就下發通知，明確要求建立商品房預售資金監管制度，督促房地產開發商在銷售期房之後，保質保量完成交付任務。

2021年下半年，隨著調控升級和爆雷房企增加，為防止開發商在流動性壓力之下超額使用“預收款”償還債務或繼續提高週轉速度，從中央到地方的主管部門紛紛加強了預售資金的監管力度。弔詭的是，這一行動反而成了壓垮開發商的最後一根稻草，進一步加快大部份民營房企流動性危機的爆發，導致更多爛尾樓的出現。

中國樓市危機進一步升級？

業內人士看來，樓盤成為爛尾樓、交房遙遙無期，以及疫情帶來的個人收入降低等，是出現停貸潮的主要原因，而更深層次的因素是與一直實行的預售制度有關。

分析指出，房企在這種制度中，憑藉高槓杆和高週轉，處在拿地、蓋房、回款、還債的循環中，致使業主的預售資金頻頻被挪用。

然而，“三道紅線”及預售資金監管等多重調控之下，房企資金鍊斷裂，爛尾樓不斷出現，最後受害的仍然是業主。

不過，正如《證券時報》評論文章指出，在這場停貸潮中，受傷害的不僅是業主，還有整個樓市以及金融機構。儘管金融機構有房產做抵押，但是沒有交付的房產，只能成為壞賬，當壞賬增加，就可能造成系統性金融風險。

彭博社在報道中引述分析師格里芬．陳（Griffin Chan）等在報告中提到的克而瑞數據稱，截至2021年，24個重點城市延遲交付的房產達到18萬6000套，相當於2021年新房銷售量的9%。

報道還引述花旗報告稱，業主集體停貸將導致銀行不良貸款增加，包括中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行在內的國有銀行可能面臨更多的抵押貸款風險。

報道說，購房者不惜冒著影響個人信用的風險拒絕支付房貸，凸顯了房地產的風暴已然在影響大量的中產階級，並對社會穩定構成威脅。

嚴躍進也說，停貸潮事件敲響了警鐘，再次說明房地產的問題容易演變為社會問題，各地政府應積極關注，並加快出臺應對措施。

中國官媒《環球時報》前總編輯胡錫進直言，這種事情如果多起來，就會形成體系性風險效應，值得高度警覺。

胡錫進在星期三下午發文呼籲，各地政府有必要採取措施促使爛尾樓盤重新活起來，並稱“這是解決問題的根本”。

曾經被視為中國經濟增長支柱的房地產業過去兩年經歷了劇烈變動，以最大房地產開發商恒大為首引發的一系列債務危機，以及整體經濟下行的不利環境，令市場震盪不斷。

中國各地也相繼出臺“一人購房全家幫”等政策，希望提振市場。然而，正如前述分析所說，最關鍵的問題還是在金融機構和政府監管那頭。如果出臺的刺激政策只是為了短期效益，治標不治本，最終整個社會還是要為長期付出的代價買單。（聯合早報）