草稿筑迹｜商业空间的未来

当新的商业建筑在城市内无限制耸立，各大商业空间之间的强烈竞争也导致各方争相推出更低廉理想的条件。过多的选择让租户容易退租和抛弃不足够理想的老旧空间。只要一朝失去人潮，就会形成恶性循环，导致更多的租户相继离开。许多风光一时的商业空间在被新的商业空间取代后，非常难再次复苏。

疫情改变商业空间营运模式

城市人口就这么多，在冠病疫情期间带来的新购物和工作模式，更进一步改变人们对商业空间的实际需求。在疫情期间，人们对于住宅空间的可塑性要求大幅度提高，对商业空间的依赖则相对的逐渐减少。

许多公司在疫情期间发现可以减少使用实体办公空间，转而让员工分批在居家和办公室空间切换。而已经在市场上发酵好一段时间的“共享工作空间”（co-working space），也因灵活和方便而引发了一波新的热潮。

同样的，零售店铺也大多开发了网络和外送服务，甚至老一辈也被迫学会如何网上购物。在这两年的实际操作下，网络和科技的发达，让我们对商业空间从全实体转换成混合型（hybrid）的需求。

实体商业空间更像是成了“体验”空间，让人们在需要亲自体验、触摸、感受商品的前提下才被需要。或许，有了网络商店的衬托，在实体商业空间里不再需要大量展列商品，只需展示一或两个让人们感受就足够了。这与人们可以轻松在家里点外卖，品尝到与餐厅里相同的食物，但我们还是愿意着装出门，去实体餐厅吃饭的道理相似。更多时候，拜访实体商业空间是为了体验该空间的感受，以及人与人之间的交流，并不纯粹是为了吃饭和购物。

只是在精简浓缩后，未来的商业空间需求或许已大不如前，本来就已经过多过剩的商业空间该何去何从？

商业空间的局限和可能

就巴生河流域和吉隆坡区内来看，庞大的商业建筑在失去部分租户后，更容易步向惨淡的命运。许多大型购物商场无力与强大的对手竞争，长期处于空置的情况，即使偶尔举办展览或活动也没能改变状况。这些商场日复一日的挣扎求存，长期下来花费了大笔的维修资金，却没能完整的实践其原用途。

这些案例让我们看见建筑空间在“分类”上过于清晰：办公大楼只能是办公大楼、购物商场只能是购物商场。此类的空间设计缺乏了转换为其他用途的灵活性，导致空置的商业空间难以被循环使用。

位于城市中央占据着理想位置的商业空间尤其显得尴尬，空置着等待未知的命运，却导致其他用途的空间被迫往城市外围发展。在全球提倡“15分钟城市”的当下，无法充分使用的商业空间却成为了导致城市扩张（urban sprawl）的罪魁祸首。

在此课题上，我们该更敏锐更具前瞻的去对待。目前看来，这些过剩的商业空间除了继续空置等待未来拆除的命运，还可以采取自适应重用（adaptive reuse）的改造模式。但由于前面提到的缺乏转换为其他用途的灵活性，这些建筑在改造为其他用途的道路上或许会较为费劲。除了在硬体上需要与新的用途磨合，也极需有合时宜的软体──也就是合适的内容和对的目标群体。

在许多国家，这样的自适应重用例子已不是新鲜的做法。在法国巴黎，约33%的办公空间已空置4年之久〔注1〕，为了解决城市住宅短缺问题和达到更紧凑宜居城市的目标，巴黎市政府设立了一个国际奖项，鼓励将办公室转变为住房的优秀案例。2021年4月，伦敦也宣布计划改建办公楼，希望在2030年内能提供至少1500个住宅单元〔注2〕。在美国罗德岛州普罗维登斯更有实际例子，把一座建于1828年的旧商场“威斯敏斯特拱廊”改造成住宅。

当然，改造的功能不限于住宅，也可以是学校、文化中心，甚至是公共空间。 但自适应重用只是亡羊补牢的其中一种方式，在重复使用原有建筑构造下，是较为经济和环保的方式。

最后，我们该重新思考商业空间退化对城市带来的影响，或在建造前就考虑其转换用途的可能。毕竟，谁又能预知下一场影响人类对于建筑空间用途的改变会是如何？

（特别感谢：林宇旗关于吉隆坡商业空间提供数据）

[1] Knght Frank (2021, June 8) / Conversion of offices into housing: a pipe dream or a real opportunity? (https://www.knightfrank.com/research/article/2021-06-08-conversion-of-offices-into-housing-a-pipe-dream-or-a-real-opportunity?utm_medium=website&utm_source=archdaily.com)

[2] Cutieru, A (8 October, 2021) / The Transformation of Offices into Residential Projects: Tackling Vacancies and Housing Shortage. (https://www.archdaily.com/969821/the-transformation-of-offices-into-residential-projects-tackling-vacancies-and-housing-shortage)