草稿築跡｜商業空間的未來

當新的商業建築在城市內無限制聳立，各大商業空間之間的強烈競爭也導致各方爭相推出更低廉理想的條件。過多的選擇讓租戶容易退租和拋棄不足夠理想的老舊空間。只要一朝失去人潮，就會形成惡性循環，導致更多的租戶相繼離開。許多風光一時的商業空間在被新的商業空間取代後，非常難再次復甦。

疫情改變商業空間營運模式

城市人口就這麼多，在冠病疫情期間帶來的新購物和工作模式，更進一步改變人們對商業空間的實際需求。在疫情期間，人們對於住宅空間的可塑性要求大幅度提高，對商業空間的依賴則相對的逐漸減少。

許多公司在疫情期間發現可以減少使用實體辦公空間，轉而讓員工分批在居家和辦公室空間切換。而已經在市場上發酵好一段時間的“共享工作空間”（co-working space），也因靈活和方便而引發了一波新的熱潮。

同樣的，零售店鋪也大多開發了網絡和外送服務，甚至老一輩也被迫學會如何網上購物。在這兩年的實際操作下，網絡和科技的發達，讓我們對商業空間從全實體轉換成混合型（hybrid）的需求。

實體商業空間更像是成了“體驗”空間，讓人們在需要親自體驗、觸摸、感受商品的前提下才被需要。或許，有了網絡商店的襯托，在實體商業空間裡不再需要大量展列商品，只需展示一或兩個讓人們感受就足夠了。這與人們可以輕鬆在家裡點外賣，品嚐到與餐廳裡相同的食物，但我們還是願意著裝出門，去實體餐廳吃飯的道理相似。更多時候，拜訪實體商業空間是為了體驗該空間的感受，以及人與人之間的交流，並不純粹是為了吃飯和購物。

只是在精簡濃縮後，未來的商業空間需求或許已大不如前，本來就已經過多過剩的商業空間該何去何從？

商業空間的侷限和可能

就巴生河流域和吉隆坡區內來看，龐大的商業建築在失去部分租戶後，更容易步向慘淡的命運。許多大型購物商場無力與強大的對手競爭，長期處於空置的情況，即使偶爾舉辦展覽或活動也沒能改變狀況。這些商場日復一日的掙扎求存，長期下來花費了大筆的維修資金，卻沒能完整的實踐其原用途。

這些案例讓我們看見建築空間在“分類”上過於清晰：辦公大樓只能是辦公大樓、購物商場只能是購物商場。此類的空間設計缺乏了轉換為其他用途的靈活性，導致空置的商業空間難以被循環使用。

位於城市中央佔據著理想位置的商業空間尤其顯得尷尬，空置著等待未知的命運，卻導致其他用途的空間被迫往城市外圍發展。在全球提倡“15分鐘城市”的當下，無法充分使用的商業空間卻成為了導致城市擴張（urban sprawl）的罪魁禍首。

在此課題上，我們該更敏銳更具前瞻的去對待。目前看來，這些過剩的商業空間除了繼續空置等待未來拆除的命運，還可以採取自適應重用（adaptive reuse）的改造模式。但由於前面提到的缺乏轉換為其他用途的靈活性，這些建築在改造為其他用途的道路上或許會較為費勁。除了在硬體上需要與新的用途磨合，也極需有合時宜的軟體──也就是合適的內容和對的目標群體。

在許多國家，這樣的自適應重用例子已不是新鮮的做法。在法國巴黎，約33%的辦公空間已空置4年之久〔注1〕，為了解決城市住宅短缺問題和達到更緊湊宜居城市的目標，巴黎市政府設立了一個國際獎項，鼓勵將辦公室轉變為住房的優秀案例。2021年4月，倫敦也宣佈計劃改建辦公樓，希望在2030年內能提供至少1500個住宅單元〔注2〕。在美國羅德島州普羅維登斯更有實際例子，把一座建於1828年的舊商場“威斯敏斯特拱廊”改造成住宅。

當然，改造的功能不限於住宅，也可以是學校、文化中心，甚至是公共空間。 但自適應重用只是亡羊補牢的其中一種方式，在重複使用原有建築構造下，是較為經濟和環保的方式。

最後，我們該重新思考商業空間退化對城市帶來的影響，或在建造前就考慮其轉換用途的可能。畢竟，誰又能預知下一場影響人類對於建築空間用途的改變會是如何？

（特別感謝：林宇旗關於吉隆坡商業空間提供數據）

[1] Knght Frank (2021, June 8) / Conversion of offices into housing: a pipe dream or a real opportunity? (https://www.knightfrank.com/research/article/2021-06-08-conversion-of-offices-into-housing-a-pipe-dream-or-a-real-opportunity?utm_medium=website&utm_source=archdaily.com)

[2] Cutieru, A (8 October, 2021) / The Transformation of Offices into Residential Projects: Tackling Vacancies and Housing Shortage. (https://www.archdaily.com/969821/the-transformation-of-offices-into-residential-projects-tackling-vacancies-and-housing-shortage)