房市怪象 越低價越難賣

根據全國產業資訊中心的數據，滯銷房產單位在2022年首季，增至3萬5592個單位，前期為2萬7468個單位，增加8124單位或29.58%。滯銷房產單位增加原因包括大馬實施行動管制令，影響國內各領域經濟活動，住宅房產單位增加，也顯示產業市場供應過剩。

不過，與2021年第四季的3萬6863個滯銷房產比較，2022年首季的3萬5592個滯銷單位，減少1271單位或3.45%、顯示情況有所改善，與重新開放經濟活動，大馬過渡至地方流行病有關，只是在超過3萬個單位的偏高水平，仍是一項隱憂。

滯銷房產 公寓佔半

2022年首季滯銷房產數據反映，數目最大的是共管公寓／公寓，佔滯銷房產總數的58%或2萬零680個單位。

與此同時，2層和3層排屋有5889個單位，或總數的17%；接下來是2層和3層半獨立洋房，佔5%。

以滯銷房產的價位來看，售價在30萬零1至40萬令吉最多，共有5565個單位，然後是20萬零1至30萬令吉，滯銷單位共有5245個。

簡單說，價格低於50萬令吉的房產，明顯供應過剩，這些價位的滯銷房產佔58%。與此同時，價格在50萬至100萬令吉的滯銷房產，佔29%；售價超過100萬令吉的滯銷房產，則佔總數的13%。

這個圖表傳達我們什麼訊息？為何價格低於50萬令吉的房產，滯銷單位所佔比率反而最高？而不是超過100萬令吉的房產？

最主要的原因：在一個房產計劃，售價低於50萬令吉的單位，數目仍是最多的，多州的房產計劃仍以興建低於50萬令吉房產為主，以迎合一般市民對房屋的需求，可惜人們在房屋的負擔能力仍追不上屋價。

售價在30萬零1至40萬令吉，滯銷單位最多，然後是20萬零1至30萬令吉；第三：40萬零1至50萬令吉；第四：超過100萬令吉。

此外，不到10萬令吉、10萬零1至20萬令吉及60萬零1至70萬令吉，數目相當接近，可以視為第五。

柔6千單位滯銷
全馬最多

在各州的滯銷房產數目，柔佛排名榜首，大約有6000個單位，排在前5名的除了柔佛，還有檳城（接近6000個）、雪蘭莪（超過5000個）、吉隆坡（超過4000個）及沙巴（超過3000個）。

說到柔佛房產市場，萊坊產業顧問公司的報告指出，截至2022年首季，新山高樓房產（共管公寓和服務公寓）累積供應14萬5930個單位，按年比增加3%（2021年首季：14萬1728個單位）；共管公寓和服務公寓的交易量分別增加17.1%和21.4%，交易價值也上升，分別增長16%和6.7%。

雖然柔佛滯銷房產數目多，但那是幾年下來累積的數目，不過今年首季房產成交量、成交價值皆有增加，這是令人欣慰的進展。

在上述期間，Optimus Medini私人有限公司，在Medini推出首個公寓計劃，面積介於700至905平方尺，售價從33萬8000令吉起跳。

2022年1月，Astaka控股通過子公司Astaka Padu私人有限公司，分別與DMR控股私人有限公司及StraitsPerkasa服務私人有限公司，簽署不具約束力的備忘錄。前者是在柔佛幾個城市，包括依斯干達公主城、淡杯，邊佳蘭，聯合發展42英畝的土地，總值大約10億令吉。後者則是在柔佛Taman Setia Indah的兩英畝土地，聯合發展綜合用途計劃，估計總值1億6000萬令吉。

與此同時，市場對高樓房產的問價顯示上揚，主要與馬新今年4月開放邊界，市場基本面改善有關。

這邊未賣出
那邊又再建

在新增供應方面，高樓房產佔較大比例，截至2021首半年，在總數2萬7824個單位中，超過半數即1萬6090個是高樓房產。

在滯銷房產方面，沙巴已完工、未出售的房產單位，共有2361個單位，價值8億4199萬令吉。

新增供應
高樓佔半

這為市場在吸購新增供應帶來挑戰，除了接下來的新增供應，市場仍有1891個已完工、但未出售的共管公寓／公寓單位，這數據佔滯銷房產總數的80%。

整體來說，接下來幾年的吸購步伐，需與新增供應同步，才能克服滯銷房產問題。

瑪拉機構私人有限公司透過子公司，將首次登場沙巴，準備在亞庇發展共管公寓，兩棟公寓建有441個單位，該住宅發展計劃主要是吸引大馬：“我的第二家園”（MM2H）計劃潛在買家。

此外，KTI私人有限公司與房屋及城市發展局，已展開一項聯營合作，以便在魯央發展綜合產業計劃，以轉型為一個高檔住宅、商業和休閒中心，預期在接下來4年內完工，該項產業計劃建有兩棟豪華公寓、購物中心、四星級酒店及一座普通公寓。

沙巴低於30萬房產吃香

談到沙巴產業市場，Rahim&Co產業顧問公司的報告指出，在成交的房產單位，80.8%的售價低於30萬令吉，比較受市民喜歡的房產類型是排屋、半獨立洋房、共管公寓／公寓，後者的成交量佔27%，以可負擔房產單位為主，成交的64%共管公寓／公寓，價格低於30萬令吉。

這段期間，人們握緊荷包，就業市場的穩定性，依然是最大風險，房產買家普遍持觀望態度，國外投資者之前受疫情、關閉邊界等事件影響，延遲登陸沙巴產業市場。

沙巴產業市場住宅領域，走過2020首半年低點後，在2021首半年，交易量和交易價值分別增加34.8%和61%，達到2226宗、價值9億零598萬令吉，雖然比2019首半年的交易表現較低，但恢復成長的步伐，有助於產業市場步入復甦軌道。

在上述期間，沙巴市場的房產供應只是小幅成長2.6%，至22萬7339個單位，不包括服務公寓和小型居家辦公單位（SOHO），這兩款公寓的供應量各為1215個單位及340個單位。

除了首府亞庇，另外3個房產供應較多的城市分別為賓南邦、山打根和鬥湖。作為沙巴首府的亞庇，大多數的高樓住宅（包括服務公寓和小型居家辦公單位）；坐落在亞庇，賓南邦的共管公寓／公寓，共有1萬7547個單位。

文／鄭碧娥