張惟越 | 共管樓宇（公寓）的利與弊（下）

2）不能有太個性化的裝修

共管公寓基本都有裝修時需要遵守的“家規”，通常不大能接受太個性化的裝修或是修改，大體上業主必須遵守統一的規劃規格（Standardization），比如大門的顏色與原料、鐵門的花紋與材料也是被管制的。

這規矩讓很多業主無法根據自己的喜好修改公寓的外觀而導致與管理處存有摩擦。雖然對於公寓內部，業主擁有自主權進行修改，但不是每面牆都可以拆除或是修整，最基本的就是承載樓宇重量的築牆（Load Bearing Wall）不能動。故扣除了外表不能改，內部主牆不能動，公寓業主頂多只能微微擴建廚房而已。還有增建和更動隔間也是不允許的。

3）打理者是否上心呢？

上篇文中提到了共管公寓的維修和維護有人代勞，表面看起來是優點，但這也是潛在缺點，因管理者不是打理自己的家，那麼用心的程度就很直接與績效掛鉤，加上馬來西亞的物業管理法令才開始短短7年而已，還有很多灰色地帶有待改進。

故行內人常說大馬物業委員很多時候只願意付“花生”預算，所以不要投訴“花生”費用迎來了”猴子管家“（Monkey Operator）。如果僱用來過日子的“猴子管家”，公寓的維修與保養就頭大了。

所以如何篩選能為您有效服務的專業管家本身就是很大一門學問，容以後再討論。

4）管理費被虧空

這是目前很嚴重的問題，如果您的公寓業主習慣用現金繳付管理費，這是非常危險的。我們身為職業管家對於現金是十分抗拒的，因在前臺收錢的通常都是月收入不高的書記，每天經過他們手的現金少說也有幾百至幾萬，如果有一天起了貪念，管理公司是不容易馬上察覺的。

所以繳納管理費就一定要拿收據（Official Receipt），這樣管理公司才能透過定期查證來避免虧空的事件。在我們管理的物業裡就出了個壞蟲，透過做假賬欺騙總行，虧空一筆公款後就消失了。當公司高管上門瞭解才發現他家大門紅漆斑斑，唯有報警處理。當商業犯罪科的警官瞭解了我們的控訴後，表示被虧空的款項只是區區幾萬而已，還特意搬了好幾個個案給我們看。

其他公寓被虧空的款項都是幾十萬，甚至幾百萬以上的，我們面對的只是幾萬元的“kacang case”，辦案態度並不積極。所以公寓的年會不能不去。

5）保安監控系統沒規劃好、多餘

新建的公寓，幾乎都採用通行卡制度，業主們需要透過管理處發放的通行卡才能通過門控系統。但如果建商沒有好好地規劃人流（Traffic Flow），很多時候通行卡的功能是很多餘的。

比如一家標榜擁有多重保安設施卻把管理處建在公寓的內部，這不等於任何一位訪客只要向保安人員表明要去管理處辦公室，保安都得讓他們進來嗎？然後保安人員如何能確保這些人都是正正當當來辦公室處理事務的呢？

真實個案：違規的房產經紀人欺瞞保安人員後混進來派傳單，加上保安不是警察，沒有動手的執行權，只能“長氣”點請他們出去而已。

6）停車位嚴重不足

這是很多買房新手朋友不知道的事：公寓的停車位建的數量幾乎都是勉強剛剛好，所以很多時候公寓門前大路都堆滿違法停泊的車子。筆者提醒您必須確認您購買的公寓擁有足夠的停車位和訪客停車位，不然親朋到訪就頭大了。

7）不注重自家衛生，高空拋垃圾的垃圾蟲

馬來西亞有很多不注重衛生的居民，喜歡從窗口或是廚房把垃圾直接向外拋。結果高級公寓和組屋沒差別。

筆者呼籲，買房時記得多問多看，買適合的房子才是王道。