张惟越 | 共管楼宇（公寓）的利与弊（下）

2）不能有太个性化的装修

共管公寓基本都有装修时需要遵守的“家规”，通常不大能接受太个性化的装修或是修改，大体上业主必须遵守统一的规划规格（Standardization），比如大门的颜色与原料、铁门的花纹与材料也是被管制的。

这规矩让很多业主无法根据自己的喜好修改公寓的外观而导致与管理处存有摩擦。虽然对于公寓内部，业主拥有自主权进行修改，但不是每面墙都可以拆除或是修整，最基本的就是承载楼宇重量的筑墙（Load Bearing Wall）不能动。故扣除了外表不能改，内部主墙不能动，公寓业主顶多只能微微扩建厨房而已。还有增建和更动隔间也是不允许的。

3）打理者是否上心呢？

上篇文中提到了共管公寓的维修和维护有人代劳，表面看起来是优点，但这也是潜在缺点，因管理者不是打理自己的家，那么用心的程度就很直接与绩效挂钩，加上马来西亚的物业管理法令才开始短短7年而已，还有很多灰色地带有待改进。

故行内人常说大马物业委员很多时候只愿意付“花生”预算，所以不要投诉“花生”费用迎来了”猴子管家“（Monkey Operator）。如果雇用来过日子的“猴子管家”，公寓的维修与保养就头大了。

所以如何筛选能为您有效服务的专业管家本身就是很大一门学问，容以后再讨论。

4）管理费被亏空

这是目前很严重的问题，如果您的公寓业主习惯用现金缴付管理费，这是非常危险的。我们身为职业管家对于现金是十分抗拒的，因在前台收钱的通常都是月收入不高的书记，每天经过他们手的现金少说也有几百至几万，如果有一天起了贪念，管理公司是不容易马上察觉的。

所以缴纳管理费就一定要拿收据（Official Receipt），这样管理公司才能透过定期查证来避免亏空的事件。在我们管理的物业里就出了个坏虫，透过做假账欺骗总行，亏空一笔公款后就消失了。当公司高管上门了解才发现他家大门红漆斑斑，唯有报警处理。当商业犯罪科的警官了解了我们的控诉后，表示被亏空的款项只是区区几万而已，还特意搬了好几个个案给我们看。

其他公寓被亏空的款项都是几十万，甚至几百万以上的，我们面对的只是几万元的“kacang case”，办案态度并不积极。所以公寓的年会不能不去。

5）保安监控系统没规划好、多余

新建的公寓，几乎都采用通行卡制度，业主们需要透过管理处发放的通行卡才能通过门控系统。但如果建商没有好好地规划人流（Traffic Flow），很多时候通行卡的功能是很多余的。

比如一家标榜拥有多重保安设施却把管理处建在公寓的内部，这不等于任何一位访客只要向保安人员表明要去管理处办公室，保安都得让他们进来吗？然后保安人员如何能确保这些人都是正正当当来办公室处理事务的呢？

真实个案：违规的房产经纪人欺瞒保安人员后混进来派传单，加上保安不是警察，没有动手的执行权，只能“长气”点请他们出去而已。

6）停车位严重不足

这是很多买房新手朋友不知道的事：公寓的停车位建的数量几乎都是勉强刚刚好，所以很多时候公寓门前大路都堆满违法停泊的车子。笔者提醒您必须确认您购买的公寓拥有足够的停车位和访客停车位，不然亲朋到访就头大了。

7）不注重自家卫生，高空抛垃圾的垃圾虫

马来西亚有很多不注重卫生的居民，喜欢从窗口或是厨房把垃圾直接向外抛。结果高级公寓和组屋没差别。

笔者呼吁，买房时记得多问多看，买适合的房子才是王道。