发布: 6:09pm 18/10/2022

國行升息購買力跌產託股明年盈利料減速

许晓菁／报道

（吉隆坡18日訊）由於經濟復甦和低基數效應，分析員預計大馬房產信託股（MREIT）今年下半年的盈利將顯著回升。

然而，國行升息，加上生活成本上升，消費者購買力下降，可能會影響來年人們的消費支出，明年產託的盈利成長預計會收窄。

分析員也指出，最近10年期大馬政府債券（MGS）回酬率上升，年底至明年預計國行會再加息，對於看股息為主的投資者來說，或會對產託的興趣缺缺，因此把所研究的產託目標價格下調4至8%，對這個行業維持“中和”評級。

達證券分析員在報告中指出，第三季財報季即將到來，盈利預測目前沒有改變。大馬產托領域的每單位盈利（EPU）在2021年急劇下降13%後，預計2022年的每單位盈利會按年增長48%。除了低基數效應，盈利漲勢預計將受到以下因素推動：

1）改造和擴建後的資產貢獻。

2）租金減免和回扣結束。

3）放寬行動限制後酒店入住率提高，以及。

4）營運效率提高。

雖然穩健的經濟增長將緩解較高利息成本的影響。但是到了2023年，預計大馬產托領域的每單位盈利（EPU）增長將按年縮窄至6%。

今年跑贏綜指7.5%

在今年整體表現上，年初至今，大馬房產信託跑贏富時吉隆坡綜合指數7.5%。分析員指出，儘管上半年3次加息，產託盈利穩健，投資者在市場波動時偏好防禦性行業是一大因素。

“自2021年第四季以來，零售消費者流量和租戶的銷售一直在改善。今年第二季，租戶的零售額因大節日推動，高於疫情前水平，此外還有公積金提款計劃刺激消費。同時酒店業也將逐漸受益於旅遊和會展活動量回升。”

截至6月22日，大馬房產信託的資產負債率遠低於法定的50%，因此分析員認為，這些產託有足夠的債務空間，在2022年進行新的收購和資產增值計劃（AEI）。

“產託經理們還特別指出，希望增持工業房地產到投資組合，尤其是物流和倉儲設施。在第二季，凱德商託和雙威產託已收購了檳城和八打靈再也的工業地產。”

升息影響收益

達證券預計隔夜利率在年底會達到2.75%，明年上半年會再兩次上調25個基點，收於3.25%。根據目前的經濟形勢，達證券經濟團隊也將2022年經濟成長（GDP）預測從6.3%上調至6.7%。

較高的利率會增加借貸成本，加息會影響大馬房產信託的收益。不過分析員看好凱德商託（CLMT,5180,主板產業投資信託組）和KIP產託（KIPREIT,5280,主板產業投資信託組）很大程度上不受未來12個月的預期利率上升影響，因為它們的固定利率債務比例高（分別約83%和68%），再融資需求低。

“此外，雙威產託（SUNREIT,5176,主板產業投資信託組）有32%的借款以固定利率為基礎，並採用動態資本管理策略，使其能夠保持2.71%的最低平均債務成本（凱德商託和KIP產託分別是3.38%和4.25%）。因預計再升息，雙威產託會尋求鎖定有利的固定利率，包括通過利率掉期合約對沖的機會以減輕加息的影響。”